세금 체납하면 임대사업자 직권말소, 임대보증금 반환 어렵다면 차라리 강제말소가 개이득 ?

이번 시간은 임대사업자가 주목해야 할 민특법 개정안에 관한 내용입니다. 2023년 9월 29일부터 시행되는 민간 임대주택에 관한 특별법 개정안에서 세부내용을 위임한 시행령과 시행규칙 개정안이 7월 13일부터 입법예고가 됐습니다. 시행령은 7월 13일부터 8월 14일까지 한 달 정도 입법 예고가 되고요. 시행 규칙은 7월 13일부터 8월 22일까지 40일간 입법 예고가 됩니다. 해당 시행령과 시행규칙은 이제 9월 29일부터 앞서 말씀드렸던 9월 29일부터 시행되는 민트법 개정안에서 세부내용을 위임했던 내용들을 다 개정한 거죠. 9월 29일부터 어떤 것들이 바뀌는지 민트법 개정안의 주요 내용을 보겠습니다.

 

임대인이 임차보증금을 돌려주지 않을 경우 임대사업자 명단 공개

임차인의 임대보증금을 임차인에게 돌려주지 않아서 등록이 말소된 임대사업자 명단이 공개됩니다. 등록이 말소된 날로부터 6개월이 경과했음에도 불구하고, 아직까지 임대사업자가 돌려주지 않은 보증금이 1억 이상이라면 그러면 3년 동안 명단을 공개하겠다는 겁니다. 시행일자는 9월 29일부터고요. 그래서 이제 여기에서 세부내용들이 시행령에 위임이 됐었는데 내용이 입법예고가 된 거고요. 두 번째로, 세금을 체납했을 때 국세라면 2억 이상 만약 지방세라면 1000만 원 이상 체납했다면, 이때 시 군 구청장은 임대사업과 등록을 말소할 수가 있게 됩니다. 이것 역시도 9월 29일부터 시행이 됩니다. 사실 국세와 지방세가 체납이 됐을 때 지자체장이 임대 사업자 등록을 말소할 수 있다. 이 내용은 6월 28일부터 실제로 민특법에서는 시행이 됐는데 세부기준 2억 이상 1000만 원 이상 이 기준이 시행령에서 개정이 됐고. 시행일자가 9월 29일부터 시행이 된다라고 보시면, 됩니다. 세 번째는 역시 세금을 체납했을 때 국세라면 2억 이상 지방세라면 1000만 원 이상 체납했을 때 시군구에서 여기서 말하는 시군구는 앞선 시장 군수 구청장과 같은 개념입니다. 지자체장이 임대사업자 등록을 거부할 수가 있는 거죠. 임대사업자 등록이 안 되는 겁니다.

세금이 체납되어 있다면 이것 역시 시행령에서 개정이 된 거죠. 이것도 역시 2023년 9월 29일부터 시행이 됩니다. 이제 여기까지가 여러분이 주의해야 할 주요 내용이고요. 이것 외에도 두 가지가 더 있습니다. 임대사업자로 등록 가능한 외국인 체류 자격을 구체화시켰습니다. 이것도 시행령에 위임을 했는데 그게 이제 개정이 됐고요. 개정안은 9월 29일부터 시행이 되고, 그리고 이제 민특법이 아닌 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정안이 있는데요. 임대주택으로 등록이 가능한 준주택의 범위에 임대형 기숙사도 추가를 한다고 합니다. 이것도 9월 29일부터 시행이 되는 거죠.

그런데 여기서 여러분이 가장 눈에 들어오는 건 2가지죠. 임차인의 임대보증금을 돌려주지 않으면 내 이름이 공개가 되는구나. 하고 세금을 체납하면 임대 사업자 등록이 말소되거나 등록을 할 수 없게 되는 거구나 이게 가장 눈에 들어옵니다. 이런 이유로 임대 사업자 사이에서 특히 이제 임차인의 임대 보증금을 돌려주기 힘든 이 임대 사업자 사이에서 차라리 그냥 강제말소 이렇게 직권말소가 되는 게 더 낫지 않나라는 말이 나온다는 겁니다. 이 부분은 관련 기사 보면서 설명드릴 텐데요. 참고하실 기사는 뉴스원 김도엽 박기현 기자님이 작성해 주신 기사입니다.

세금체납 임대사업자 실제 사례

세금 체납하면 주택 임대 사업자 등록 말소하면서 업자들 제발 말소해 달라는 제목의 기사인 거죠. 기사 본문을 보니까, 어느 한 사례가 나와 있습니다. 비 아파트 다주택 임대사업자 A씨 아파트니까 단독 다가구 다중 연립 다세대 오피스텔 이것 중에 하나겠죠. 이 A씨는 예 최근 수도권 시청 여러 곳으로부터 동시다발적으로 과태료 통지서를 받은 거예요. 그렇다 보니까, A씨는 이럴 거면 차라리 임대 사업자 등록을 강제로 말소했으면 좋겠다라는 마음이라는 거죠. 왜냐하면, 여기 나와 있습니다. 아무래도 아파트보다는 비아파트에서 역전세 현상이 더 많이 발생할 거잖아요. 이 역전세로 인해서 보증금 반환이 힘들어졌는데 사실 마음은 이 집을 팔아서라도 임차인의 보증금을 주고 싶은데 이걸 팔게 되면 비아파트니까 자동말소도 안 되는 거잖아요. 이 임대사업자가 폐지가 되지 않고 유지가 되는 거란 말이죠. 그러면 임대의무기간을 충족하기 전에 집을 팔아버리면 과태료가 발생합니다. 주택당 3000만 원씩 이 과태료가 무서워 가지고 팔기도 힘든 거죠. 그래서 차라리 강제로 말소시켜주면 과태료 안 나오니까 그때 그냥 집 팔아가지고. 돌려주겠다. 나는 맘이 난 거죠. 그래서 이제 이 임대인들 사이에서도 그러니까 이 임대인들이면 임대사업자인데 아파트보다는 앞선 사례처럼 비아파트 폐지 대상 임대 사업자가 아닌 유지가 되는 임대 사업자 왜냐하면, 이 폐지 대상은 단기 임대거나 아파트 8년 장기 일반 민간 임대 매입 임대지만 이런 경우는 만약에 정말 임차인의 보증금을 돌려주기 힘들 때 집을 팔아서 준다고 하면, 이 자진 말소할 때 과태료가 부과되지 않습니다. 폐지 대상은 과태료 없이 이걸 팔아 가지고. 임차인의 보증금을 줄 수가 있고요. 또 과태료만 안 나오는 게 아니고 세금 그동안 받은 세금 혜택 이걸 토해내지 않습니다.

취득세 감면받은 거 자산세 감면받은 거 종부세 합산 의제 받은 거 그리고 거주주택 양도세 비과세 물론 이제 양도세 부분에서는 민특법상 임대기간의 절반 이상을 임대하고 말소가 된 거라면 자진말소했다면, 이럴 때는 세금을 토해내는 게 없거든요. 그러니까 부담 없이 말소하고 집을 팔아서 보증금을 줄 수가 있다는 거죠. 지금 사례사처럼 비아파트 네 아파트가 아닌 단독이나 다가구나 다종 연립 다세대 오피스텔 자 이런 곳들은 폐지가 되지 않고 유지가 되는 임대 사업자라서 중간에 말소를 버리면 과태료가 나오는 거예요. 그래서 강제말소가 낫다는 말 때문에 차라리 세금 체납해 가지고 세금 체납을 이유로 임대사업자가 말소가 되는 게 훨씬 낫다 라는 말이 나오는 거죠.

아래에 기사 나오고 있지만 보증금 반환도 힘든 상황에 집을 팔 경우 주택당 3000만 원의 과태료 내야 되는데 그쵸. 차라리 세금 밀려가지고 말소 당하는 게 낫다는 겁니다. 강제말소 당하면 과태료는 안 나오니까 물론 이 경우에 주의할 거는 이 과태료는 지자체 소관이고요. 그리고 그동안 받은 세금 혜택을 어떻게 할 거냐 이거는 세무서 소관입니다. 주체가 다릅니다. 세무서는 어쨌든 폐지 대상이 아닌 유지가 되는 임대 사업자에서 임대 의무 기간 중에 말소가 돼버리면 그동안 받은 세금 혜택을 다 토해내는 거예요. 이 문제가 있긴 하지만 만약에 본인이 받은 세금 혜택이 많지가 않다면 차라리 강제말소가 나올 수 있죠. 과태료 없이 이 집을 팔 수가 있으니까.

하지만 만약 토해내야 될 세금 혜택이 많다면 특히나 거주주택 양도세 비과세 같은 경우에 비과세 받은 금액을 토해낸다면 이건 억 단위 돈이 나가는 거거든요. 이런 경우라면 강제말소든 뭐 자진 말소든 어떤 경우든 말소가 되면 안 되겠죠. 자 그래서 혹시나 이 기사만 보시고 나도 지금 현재 보증금 반환이 어려운데 그럼 그냥 놔둬 또 강제에 맞서 당할까라고 생각하신다면 이 토해내야 될 세금 혜택 이게 문제가 될 수 있으니까. 좀 더 신중하게 고민이 필요하고요. 사실은 전에 그런 고민이 없게끔 문제 해결이 돼야겠죠. 왜냐하면, 말소 같은 경우에 단순히 뭐 돈만 토해내면 다행인데 만약 보증금을 돌려주지 않아 가지고. 등록 말소가 됐다면 명단이 공개되는 거잖아요. 그러면 일종의 주홍 글씨가 씌워지는 거니까 이런 문제가 발생하지 않도록 해결하는 게 좋겠습니다. 이제 보증금 반환 같은 경우도 얼마 전에 보증금 반환 목적의 대출은 이 DSR 규제가 아주 풀렸잖아요. DSR 60%로 그러니까 대출을 받아서라도 이렇게 고민해야 하는 일이 발생하지 않도록 문제 해결이 잘 됐으면 좋겠습니다