부동산 재개발 비례율의 중요성을 인식해야 사업의 수익성이 보장된다.

성수동 전략정비구역에 투자한 이유는 첫째, 지역적으로 한강접근성이 탁월하여 미래가치가 높고, 둘째, 재개발 비례율이 높기 때문에 수익성이 좋다는 판단에서 입니다.그래서 오늘은  재개발 비례율이 대하여 알아보고자 합니다.

 

비례율이 높아야 사업성도 좋다.

도시정비사업을 시행하는 조합이나 조합원들은 흔히 “비례율이 높아야 사업성이 좋다”고 말한다. 이 말이 틀린 것은 아니다. 그러나 비례율과 사업성의 관계를 비교하기 위해서는 몇 가지 조건이 전제가 되어야 한다. 비례율과 사업성의 관계를 살펴보기 위해 몇 가지 사례를 가정하여 설명해 보기로 한다.

여기에서 말하는 비례율이라는 용어는 쉽게 표현하면 ‘정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률’이라고 할 수 있다.
재건축,재개발 사업을 할때 발생하는 개발이익 유무를 백분율로 산출하는 것인데요. 개발이익률 또는 추정개발 이익률이라고도 합니다.

정비사업은 각 조합원들이 현재 소유하고 있는 종전자산을 출자하여 법인(정비사업조합)을 구성하고 이 법인(조합)은 아파트를 신축하고 분양하는 사업을 시행하여 그 수익금을 조합원에게 배분하는 사업이다. 이 사업을 통해 조합이나 조합원이 얻게 되는 수익률이 바로 비례율인 것이다.

비례율의 계산은 정비사업으로 얻을 수 있는 총 수입에서 정비사업에 소요되는 총 비용을 공제하고 이를 종전자산의 감정평가 총액으로 나누는 방식, 즉 ‘(총수입-총비용) ÷ 종전자산 감정평가 총액’으로 계산한다.

정비사업과 관련되어 사용하는 용어 중에 비례율과 함께 흔히 사용되는 권리가격이라는 의미는 조합원이 신축되는 아파트를 무상으로 받을 수 있는 권리를 가격으로 표현하는 것을 의미하며, 이는 조합원이 소유한 종전자산의 적정가격(감정평가 금액)과 같을 수도 있지만 대부분의 경우는 종전자산 가격과 권리가격이 상이한 것이 일반적이다.

권리가격은 종전자산의 감정평가 가격에 비례율을 곱하여 계산된다. 즉, ‘종전자산 가격 × 비례율 = 조합원 권리가격’이 되는 것이다.

실제 정비사업 사례

실제 정비사업의 경우는 수많은 조합원에 의해 매우 복잡하게 이루어져 있지만 실제 비례율을 산정하는 방법을 살펴보기 위해 단순하게 조합원이 A와 B, 2명이고 신축 아파트는 일반분양 없이 조합원 2명에게 분양할 두 세대만 신축하게 되는 경우의 정비사업을 가정해보자.

정비사업에 소요되는 총비용은 7억원, 2명의 조합원 A와 B가 소유한 종전자산의 가격은 각각 2억 원 및 1억 원이고 조합원이 입주하게 될 종후자산의 가격은 똑같이 각각 5억 원이라고 한다면 조합원별 비례율과 권리가격 그리고 청산금을 계산해 보면 다음과 같다.

 
총 수입 : 10억원(조합원분양 2억5,000만원 × 2세대)
총 비용 : 7억원
종전자산 감정평가 총액 : 3억원(2억원 + 1억원)
비례율 : (총수입 10억원 – 총비용 7억원) ÷ 종전자산 총액 3억원= 1.00(100%)

조합원 A의 권리가격 : 종전자산 2억 원 × 비례율 1.00 = 2억 원
조합원 B의 권리가격 : 종전자산 1억원 × 비례율 1.00 = 1억원

조합원 A의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 2억원 = 3억원
조합원 B의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 1억원 = 4억 원

 

이 경우는 사업의 수익(총 수입 - 총 비용)이 조합원의 출자금인 종전자산 총액과 같아 비례율이 100%가 되었고 권리가격과 종전자산 감정평가금액이 같게 산정되었지만 실제로는 이와 같은 경우는 거의 발생하지 않는다.

위의 사례를 실제에 가깝게 변형하여 두 번째 사례를 가정해 보자. 즉, 조합원 A와 B에게 공급할 아파트 두 세대 이외에 조합원 분양아파트 보다 작은 일반분양 아파트 한 개의 추가적인 신축이 가능하여 3억원의 분양수입이 추가로 발생하였다면 비례율과 권리가격 그리고 청산금은 다음과 같이 달라진다.

 

총 수입 : 13억원(조합원분양 5억원 × 2세대 + 일반분양 3억원)
총 비용 : 7억원
종전자산 감정평가 총액 : 3억원(2억원 + 1억원)
비례율 : (총수입 13억원 – 총비용 7억원) ÷ 종전자산 총액 3억원 = 2.00(200%)

조합원 A의 권리가격 : 2억 원 × 2.00 = 4억 원
조합원 B의 권리가격 : 1억원 × 2.00 = 2억 원

조합원 A의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 4억 원 = 1억원
조합원 B의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 2억 원 = 3억원

 

이 경우는 정비사업의 수익이 6억 원(총 수입 13억원 - 총 비용 7억원)으로 조합원의 출자금(즉, 종전자산 감정평가 총액 = 3억원)의 2.00배에 이른다. 다시 말해 비례율은 종전자산 감정평가 총액에 비해 정비사업으로 얻는 수익이 몇 배에 이르는가를 나타내는 비율이다.

첫 번째 사례에서는 비례율이 1.00(100%)으로 종전자산 평가액과 권리가격이 같은 결과가 나왔고 이경우의 청산금은 조합원 별로 각각 3억원(5억원 - 2억 원) 및 4억 원(5억원 - 1원)이 되었다. 두 번째 사례에서는 비례율이 2.00(200%)으로 권리가격이 종전자산 감정평가 금액의 2배가 되어 청산금이 각각 1억원(5억원 - 4억 원) 및 3억원(5억원 -2억 원)으로 줄어들게 되었다. 즉, 비례율이 높으면 높을수록 같은 ‘조합원이 부담하는 사업비용(즉, 총비용에서 일반분양수입을 공제한 금액)이 적어지게 되고 따라서 청산금이 낮아지게 되는 것이다.
눈치채셨죠!
일반분양수입이 증가함으로 인해 그 비례율이 높아지는 과정을 통해 정비사업의 비례율이 높으면 조합원의 추가 분담금이 낮아진다는 것을 예를 들어 설명하였다. 일반분양에 있어 일반분양금을 인상하고, 공공임대분양을 줄이는 것이 핵심이라는 것이다.

분양 수입이 증가하지 않고 사업비용을 절감하는 경우의 예를 살펴보자.

첫번째 예를 다시 보면 정비사업에 소요되는 총비용은 7억원, 2명의 조합원이 소유한 종전자산의 가격은 각각 2억 원 및 1억원이고 종후자산의 가격은 2세대가 똑같이 각각 5억원으로 비례율이 100.00%가 되어 종전자산 감정평가 금액과 조합원의 권리가격이 동일하다고 하였다.

이제 일반분양은 없고 대신 사업비가 7억원에서 2억원을 절감하여 5억 원으로 감소하여 하였다고 가정해 보자. 즉, 정비사업에 소요되는 총비용이 7억원에서 5억 원으로 감소하였다면 비례율과 권리가격 그리고 청산금은 다음과 같이 달라진다.

 

총 수입 : 10억 원(조합원분양 5억원 × 2세대)
총 비용 : 5억 원
종전자산 감정평가 총액 : 3억원
비례율 : (총수입 10억 원 – 총비용 5억 원) ÷ 종전자산 총액 3억원 = 1.67(167%)

조합원 A의 권리가격 : 2억원 × 1.67 = 3.34억 원
조합원 B의 권리가격 : 1억원 × 1.67 = 1.67억 원

조합원 A의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 3.34억 원 = 1억6600원
조합원 B의 청산금 : 조합원 분양 5억원 – 권리가격 1.67억 원 = 3억3300만 원

 

이번의 사례에서도 마찬가지로 권리가격이 종전자산 감정평가 금액의 2배가 되어 청산금이 각각 1억6600만 원(5억원 - 3억3400만원) 및 3억3,300만 원(5억5원 - 1억6700만 원)으로 줄어들게 되었다. 일반분양수입이 발생한 두번째 사례와 마찬가지로 비례율이 높아지는 이유로 권리가격이 종전자산 감정평가 금액 보다 높아지게 되고 그 결과 조합원의 추가 분담금은 낮아지는 것이다.

 

사업성을 높이기 위해서는 비례율, 종전자산 감정가격, 건축비 등이 종합적으로 해결되어야 한다

그러나 실제로 청산금(분담금 또는 환급금)을 산출하는 과정은 매우 복잡하고 관련된 변수들이 수없이 많기 때문에 단순하게 비례율이 높거나 낮은 것만으로는 청산금이 많아지거나 적어진다는 것을 일률적으로 말할 수 없는 경우가 흔히 발생한다. 이러한 비례율의 변화와 청산금의 관계, 다시 말해서 비례율이 높으면 추가 부담금이 줄어들거나 환급금이 많아지는 관계는 종전자산가격, 사업비용, 조합원분양가격 등이 동일하다는 전제하에서만 가능한 것이지 다른 전제가 달라진다면 비례율 만으로는 사업성이 좋은지 안 좋은지, 청산금이 많아지는지 줄어드는지를 알 수 없게 된다. 일반적으로는 비례율이 높아야 사업성이 좋다고 이해하고 있지만 반드시 그런 것만은 아니기 때문에 그러한 비례율의 허와 실을 따져 보아야한다.

이상의 계산 결과를 보면 첫 번째 사례 이외에는 모두 비례율이 167~200%로 나타나고 있지만 실제 사업성이 좋아지거나 조합원이 부담해야할 비용이 절감되는 경우는 일반분양 수입이 증가하는 두 번째 사례와 총 사업비용이 감소하는 세 번째 사례에만 해당되며, 종전자산 총액이 낮아지거나 조합원분양 가격이 높아지는 경우에는 비례율이 높아져도 사업성이 좋아지지 않는 결과를 보여준다.

다시 말해서 비례율은 조합원의 청산금 산정과정에서 이해를 돕기 위해 계산된 숫자에 불과할 뿐 권리가격이나 청산금을 증감시키는 결정적인 요인은 아니라는 것이다. 하지만 사업초기에 전반적인 사업성을 판가름하는 척도로는 충분한 가치가 있다. 또 비례율이 사업의 성과를 표시하는 지표이기는 하지만 이것 또한 종전자산의 감정평가액이 달라지는 경우 또는 조합원분양 가격이 달라지는 경우에는 사업성을 정확하게 반영하지 못한다는 것이다.

결국 진정한 의미의 사업성(비례율)을 높이고 조합원이 부담하는 청산금을 낮추기 위해서는(또는 환급금을 높이기 위해서는) 일반분양 수입이 증가되거나 사업비용을 절감해야 한다는 것이다.

 

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