둔촌주공 사태를 통해 본 재개발의 문제점

둔촌주공 조합원들이 분양 계약할 때 우는 사람이 그렇게 많았다고 합니다.

둔촌주공아파트는 2017년 5월 관리처분인가를 받게 됩니다. 조합원 분양신청이 끝났다는 얘기예요. 그러고 나서 두 달 뒤에 이주를 시작하게 됩니다.

 

둔촌주공 관리처분 이후 HIstory

이주기간은 2017년 7월부터 2018년 1월까지 6개월간 잡혀 있었죠. 관리처분 계획 인가가 났다는 것은 사실상 재건축 사업에 마무리 단계라는 것을 의미하게 됩니다. 그래서 관리처분계 인가가 떨어지면 조합원 보유주택은 입주권으로 전환이 되죠. 주택을 받을 수 있는 권리로 바뀌게 됩니다. 이제는 이주,. 철거. 착공만 남은 상태입니다. 이제 내 집만 한 꿈이 눈앞에 있다는 겁니다.

근데 당초 계획대로라면 둔촌주공은 언제쯤 완공이 됐었어야 될까요? 이주 당시 이주 기간이 아까 2017년 11월부터 2018년 1월까지 6개월이라고 말씀드렸고 철거는 2018년 9월, 그리고 준공은 2022년 초였습니다. 그런데 둔촌주공 올림픽파크 포레온 입주싯점이 2025년 1월입니다.

둔촌주공 기존-계획

예정보다 3년이나 더 소요됐습니다. 무엇이 문제가 됐을까요?

먼저 이주 단계부터 삐꺽거렸습니다. 1단지에 거주하는 세입자 두 세대가 나가지 않아서 강제집행을 진행하게 된 거죠. 그 과정에서 7개월가량 지연이 됐습니다. 물론 이것은 대부분 정비사업장에서 있는 이슈라서 여기까지는 큰 문제를 안 보였어요. 진짜 문제는 철거부터였습니다. 석면이 논란이 된 거예요. 주변 거주자들이 민원을 제기한 겁니다. 발암물질을 석면철거 과정에서 공기에 노출되면 우리의 건강이 해칠 것이다. 그래서 이 석면을 어떻게 할 것인가 논란이 있고요. 그 철거하고 나서 건물 철거 들어가다 보니까 1년가량 지연이 된 거죠.

둔촌주공-공사지연내용

그리고 둔촌주공유치권이라는 최악의 사태가 발생합니다. 2022년 4월 부동산 시장을 떠들썩하게 했었죠. 유치권이 발생한 이유를 살펴보면, 시공사가 주장하기를, “조합이 이상하게 일을 처리한다, 얘네들이랑 일을 못 하겠다”고 선언을 했습니다. 그러고 조합집행부가 바뀌었죠. 바뀐 조합집행부가 제대로 처리하고 나서 2022년 10월에 공사를 제기합니다. 그러면 공사기간 6개월 지연된 거 아닌가? 그렇지는 않습니다. 공사 재개하고 나서 다시 세팅하는 기간이 필요했고요. 또 하나, 조합집행부가 마감재 선정을 뒤로 미루면서 공사 기간이 지연됩니다. 이렇게 하여 다시 17개월이 지연된 거예요. 그래서 원래 완공 시점이 2013년 8월인데 2025년 1월로 미뤄졌다는 거죠.

그럼 2017년 11월에 이사를 나온 조합원은 7년 3개월 만에 내 집에 들어갈 수 있게 되는 겁니다. 문제는 그 사이에 평균 1억 2천만 원에 추가 분담금 폭탄은 덤으로 받은 것입니다. 최대 2억까지 내는 조합원도 있다고 합니다. 그래서 올해 2월 조합원 분양계약 당시, 감정이 복받쳐온 조합원들이 많았다고 합니다. 왜냐면은 이 둔촌주공이 경매에 넘어가니 안 넘어가니, 미분양이 나니 안 나니, 별의별 일들이 많았었잖아요. 진짜 재건축사업장에서 일어날 수 있는 안 좋은 일들 다 일어났어요. 그리고 나서도 조합원 분양까지 진행을 하게 된 것입니다. 때 조합원들 심정이 어떻게 했습니까?

왜 둔촌주공 사례를 말씀드렸을까요? 재건축 재개발을 통한 공급이 쉽지 않다는 걸 말씀드리고 싶었습니다.

 

공사비 증액문제로 재개발 사업장 올스톱

문제는 지금이 그때보다 훨씬 심각한 상황이 펼쳐지고 있습니다. 무주택자 분들이 꼭 알아야 될 내용을 알려드릴께요. 요즘 정비사업장이 올 스톱됐다는 이야기가 나오고 있습니다. 바로 공사비 분쟁 때문이죠. 이미 착공한 사업장에서 그동안 크게 이슈가 됐거든요. 착공을 했는데 공사비 올려달라 그래서 협상에서 공사를 진행하다가 결국에는 증액 합의에서 공사 잘 진행되는 걸로 올해 1월 2월이 끝났습니다. 문제는 착공하지 않은 곳이에요. 여기는 아예 멈춰버린 것이 지금 너무 많다는 겁니다. 공사비 분쟁은 대략 이런 겁니다. 재건축이나 재개발 정비사업장은 주업설립인가 이후에 시공사를 선정해요. 그때 시공사를 선정하면서 공사 계약을 체결하죠. 그래서 평당 공사비 어느 정도 나오게 됩니다. 그러고 나서 사업시행 인가가 끝나고 나서 관리처분 단계의 두 번째 공사 계약을 체결하는 경우가 많아요. 문제는 이때도 최종 계약금액은 안 나온다는 겁니다. 언제 나오나요? 착공 직전에 나오거나 철거하게 됩니다. 현재 공사비 문제는 두 번째 계약과 세 번째 계약의 차이로 크게 벌어지면서 발생했다는 것입니다.

공덕 1 구역 사례

 

대표적인 사례는 공덕 1 구역입니다. 2020년 5월 이주를 시작으로 2022년 8월에 철거를 완료했습니다. 정비사업장에서 철거 완료는 바로 착공과 일반 분양 절차를 의미합니다. 그러나 공덕 1 구역은 무려 8개월 동안 공사를 진행하면서 공사비 협상을 진행하면서 공사가 진행되지 않았습니다. 기존 공사 계약은 평당 449만 원인데 시공사가 증액을 평당 680만 원 50% 이상 요구했습니다. 그래서 8개월 동안 협상을 진행하면서 최종 합의금액이 613만 원으로 결정되었습니다. 36.5% 증액이 된 것입니다. 문제는 이렇게 어렵게 협상을 했는데 아직도 착공이 안 됐다는 것입니다. 2월에 합의가 끝났는데, 시공사들이 말을 바꾸더라고요. 건설사 입장에서는 "이건 원래는 분양을 해야 착공을 하는 거야. 근데 아직 분양을 안 했잖아. 너네 왜 분양 안 하냐?"라고 말했다고 합니다. 그래서 모델하우스 부지 선정이 지연됐다고 합니다. 그러면서 4분기 때 일반 분양이 나서는데, 건설사는 "우리 그때까지 분양 못할 것 같아"라고 생각하고 있습니다. 그러면 만약에 4분기 때 분양을 하면, 철거 이후에 16개월 정도가 소요된다고 보시면 됩니다.

 

공사비 증액문제로 공사중지된 사업장 증가

이렇게 공사비 증액 이슈로 사업이 멈춘 사업장이 너무 많다는 것입니다. 장위6구역, 산성구역, 방화 6 구역, 대조 1 구역 등 수도권 지역이 넘쳐나고 있습니다. 원래는 착공을 하고 일반 분양을 했었어야 되는데, 지금 못하고 있다는 것입니다. 시공사에서 너무 강력하게 나오다 보니까 시공사를 바꾸는 사업장도 있습니다. 성남시에 위치한 산성구역 3 시공사 찾는다 18일 시공사 입찰공고 기존 계약은 평당 445만 원인데 증액을 661만 원을 요구했다는 것입니다. 이러면 조합원당 2억 원 정도의 추가분담금이 생긴다고 하네요.

산성구역-시공사-재선정-공고

그래서 시공사가 최종 제한을 620만원까지 낮췄지만, 거기에 만족하지 않고 새로운 시공사를 찾는다고 합니다. 원래 여기가 올해 초에 착공하고 분양이 나서기로 했는데, 이거 시공사를 다시 선정한 보통 1년 정도 지치되는 경우가 많이 있거든요. 그래서 산성구역도 기다리신 분들이 굉장히 많으신데, 지연될 가능성이 커진 것입니다. 이렇게 시공사를 바꾸거나 증액 합의를 하거나 그 과정이 굉장히 길고, 또한 증액 과정에서 비대위가 또 들고일어나서 조합 집행물을 바꾸면서 또 사업이 또 지연되는 경우도 있습니다. 지금 이런 것들이 복합적으로 쌓여 있다는 것입니다. 청약자 입장에서는 답답한 것입니다. 지금 보면 1월부터 4월에 분양 물량 중 70%가 연기가 됐습니다. 지방 같은 경우는 미분양이 날 가서 공급을 못하지만, 서울이나 이제 경기도 주요 지역 같은 경우는 공사비 갈등 때문에 분양을 못하고 있는 것입니다. 분양 정보를 업데이트하고 있는데 볼 때마다 계속 연기됐다는 이야기가 나오고 있습니다. 그래도 그나마 다행인 것은 2022년에 미리 착공한 분양단지들이 꽤 있어요. 이미 착공을 했으면 그래도 이번에 공사비 증액 이슈에 좀 영향을 덜 받게 됩니다.

왜 미리 착공한 단지들이 많냐면, 분양권 규제가 이번 정부 들어가서 풀어줄 것을 기대하고 약간 후분양 광고와 각오하고 진행한 것이 꽤 있거든요. 이들 사업장에서 올해 하반기에 대거 쏟아진다 말씀을 드렸습니다. 그래서 이번에 분양 쏟아질 때 여러분들이 꼭 잡으셨으면 좋겠어요.

 

향후 전망

 

왜냐면 이 시기가 지나면 공급이 크게 축소될 겁니다. 서울이든 경기도 주요 지역이던 정비사업장에 공급의 의존에 대한 지역에서는 공급이 줄어들 가능성이 크다는 것입니다. 그럼 그만큼 내집마는 기회도 줄어든다는 것입니다. 다시 한번 강조를 드리겠습니다.

청약자는 청약을 미루지 마세요. 당장 보이는 괜찮은 물량을 잡으시기 바랍니다. 계속 분양 계획을 보면 강남에서도 나오고 서초구에서도 나오고 좋은 분양 많이 보이거든요. 그러나 지금 당장 보이는 분양도 괜찮아 보입니다. 저는 그거 잡으라고 말씀드립니다.

왜냐면 이제 확실한 3가지가 있습니다.

첫 번째, 괜찮은 분양은 감소될 것.

올해 하반기 끝나면 서울에서 분양 눈에 띄게 줄어들게 될 겁니다.

두 번째, 분양가는 더욱  상승.

분양가는 수요가 있는만큼 가격이 책정되게 되어 있는데, 수요는 계속 늘어날 가능성이 크다 말씀드렸어요. 투자자 유입도 늘어났고 실수요자들도 기존 주택에서 분양으로 넘어온 상황입니다.

셋째, 경쟁률 심화.

환경이 안 좋아지기 때문에 그나마 유리할 때 내가 당첨될 가능성이 있습니다.

부동산 제도가 모두 바뀌었습니다 청약제도 완전히 바뀌었고요 대출, 규제 그리고 부동산 세금까지 안 바뀐 게 없습니다 이거 여러분들이 사시는데 필수적으로 알고 계셔야 되는 내용들입니다

*쇼킹부동산 자료를 참고로 하였습니다.