흑석9구역 비례율 상승으로 예상 분양가 13.6억 넘을 듯…그래도 완판 가능문제 없을 듯~

서울 동작구 흑석뉴타운의 대장주로 꼽히는 흑석9구역은 지하 7층~지상 25층, 21개 동, 총 1536가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 이번 일반분양가 인상에 대한 전문가들의 전망에 따르면, 일반분양가가 기존 대비 높게 책정되더라도 인근 아파트 시세에 비해 여전히 저렴해 청약 결과에 미칠 영향은 제한적일 것으로 예상된다.

 

흑석9구역 비례율 상승으로 인한 일반분양가 인상 불가피

 

그러나 최근 사업비용·금융비용 증액으로 인해 일반분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘을 전망이다. 이에 흑석9구역 집행부는 오는 6월 24일 관리처분 변경인가 총회를 앞두고 조합원들에게 공문을 보내, 2019년 관리처분계획인가 당시 사업비를 적용했을 때 수입은 줄어들고 지출이 늘어나며 2023년 기준 비례율이 68%라는 결과가 나왔다며 일반분양가 인상이 불가피하다는 내용을 전했다.

흑석9구역은 최초 롯데건설을 시공사로 선정했으나 건설사와 갈등을 빚으면서 시공 계약을 해지하고, 2021년 현대건설로 시공사를 변경했다. 현재 90% 이상 이주를 완료해 철거 예정이며, 내년 초 일반 분양 예정이다. 이러한 상황에서 흑석9구역 관리처분인가의 일반분양가 인상에 대한 논란이 끊이지 않고 있지만, 아직 청약 결과에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다.

흑석9구역

흑석9구역의 2019년 관리처분인가 당시 추정비례율은 118.53％였다. 하지만 최근 조합 집행부는 2019년 추정비례율은 오류가 있었기 때문에 실제로는 99.97%이며 현 시점 지출을 따져보면 68.87%로 수정해야 한다고 입장이다. 2021년 시공사를 변경하면서 발생한 사업비 증액분과 이주 과정에서 발생한 이주비 대출에 대한 금융비용 등을 반영하지 않은 데다 2019년 책정한 3.3㎡당 일반분양가(2930만원)를 기준으로 산정해 지출 예산이 낮게 책정됐다는 것이다.

비례율은 재개발 사업 후 조합의 총 수입에서 총 사업비를 제외한 금액을 종전자산평가액(재개발 이전의 대지와 건축시설 총 평가액)으로 나눈 금액을 말한다. 즉 ‘헌 집’과 ‘새 집’에 대한 가치 비율인 셈이다. 예를 들어 개발 전 재개발 지역의 총자산이 100억원이며, 사업비를 제외하고 개발 후 자산 평가액을 120억원으로 본다면 비례율이 120%다. 일반적으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 높다고 보며, 100% 미만이면 사업성이 낮아 재개발 진행이 어렵다고 분석한다.

조합측은 2019년에 비해 낮아진 사업성을 끌어올리기 위해 일반 분양가를 높여 분양하겠다는 입장이다. 2019년 관리처분인가 당시 비례율 118％ 기준으로 3.3㎡당 일반 분양가는 2930만원이었는데 현재 기준으로는 비례율 100％가량을 맞추기 위해 일반분양가가 3.3㎡당 4000만원 수준으로 분양할 계획이다. 59㎡ 분양가가 9억6000만원, 84㎡이 13억6000만원 정도 되는 셈이다. 조합은 "임대주택 매각비 상승분, 근린상가, 보류지 판매 수익 등을 합하면 비례율이 이보다 올라갈 것"이라고 했다

추정비례율

전문가들은 흑석 9구역 일반분양가를 높이더라도 주변 시세 대비 수억원 낮은 금액이어서 청약 흥행에 긍정적 요소로 작용할 것이라고 예상했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지난달 인근 단지인 흑석동 ‘아크로리버하임’ 84㎡가 18억5000만~22억7000만원에 거래됐는데 현재 흑석9구역 일반분양가 추정치에 비해 5억원 이상 비싼 금액”이라며 “게다가 올 초 둔촌주공도 3.3㎡당 3800만원에 분양했을 때 완판된 만큼 조합이 제시한 가격으로 분양해도 청약 결과는 좋을 것”이라고 했다.

하지만 일반분양가를 높이더라도 조합원들의 추가분담금 증액은 불가피할 전망이다. 최근 조합이 발표한 일반분양가 3.3㎡당 4000만원 기준 추정비례율은 관리처분인가 당시 결정한 3.3㎡당 공사비 588만원을 기준으로 산정한 것이다. 최근 서울 평당 공사비가 700만원 수준인데 이를 반영하면 조합원 분담금은 늘어날 가능성이 높다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “현재 아직 공사비가 확정되지 않아 정확히 추산하기는 어렵지만 조합원 1인당 추가분담금은 최소 1억원에서 1억5000만원까지 늘어날 가능성이 높다”며 “관리처분변경총회에서 조합원들이 최근 조합이 공문으로 보낸 내용을 수용할 경우 사업이 순조롭게 진행되겠지만 만약 반발한다면 사업이 난항에 부딪힐 전망”이라고 했다

 

 

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