아파트분양원가 공개 및 수도권 아파트 분양 전략

오늘은 분양가의 진실에 대해서 좀 말씀을 드리겠습니다. 
여러분이 살고 싶은 집은 어떤 집인가요?
어떤 집을 내 첫집으로 갖고 싶으신가요? 80~90%의 분들은 신축 아파트를 생각하실 겁니다. 넉넉한 지하 주차장에 지상에 차 없는 안전한 환경 자녀들이 마음 놓고 뛰놀 수 있죠. 
커뮤니티 시설이 있어서 밖에 나갈 수 없을 정도로 편의성, 요즘 스타일의 인테리어와 평면까지 다 갖춘 신축을 원하실 것입니다.
그런데 신축은 못 사더라도 아무리 못해도 준신축 정도는 사고 싶어 할 것입니다.
“저는 구축을 원해요!!”. 
이런 분들이 있을까요? 
이런 아파트를 건설하는데 국평(국민평형) 기준 얼마나 들까요? 전용 84제곱미터 기준으로 분양가 상한제 하에서  약 3억5000만 원 정도가 계산됩니다. 

분양가상한제기본형건축비

이게 시공사의 적정 이윤을 포함해서 국토부가 1년에 2 차례씩 고시하는 가격입니다.. 가장 강력한 분양가 통제 수단 하에서 적용되는 공사비가 3억 5000만 원이라는 겁니다. 
그러면 대지비는 얼마나 들까요? 
2기신도시 기준으로 해서 34평을 짓는데 2억 내외가 나옵니다. 
왜냐하면, 2억이 나올 수 있었던 이유가 LH 가 1.5억이 공급을 했어요. 가산비 5000 더에서 2억 정도 내외가 나오고 건설비 3억 5000만에서 5억 5000이 나왔던 거거든요. 
혹시 이보다 더 낮출 수 있을까? 이렇게 생각하실 수 있는데, 2기 신도시가 그나마 1억 5000만원에 공급을 할 수 있었던 이유는2009년부터 토지 보상을 했기 때문입니다. 

그나마 지금(2023년 12월 기준)으로 부터14년 전에 정말로 저렴한 게 수용해서 이 가격이에요. 근데 최근에 공공택지 지정된 것들은  어느 정도 하는지 아시나요?  건설사에 얼마에 매각하는지 보면 세대당 3억 정도의 공급을 하고 있습니다. 3억이 최소예요. 그래서 앞으로 공공택지의 분양가는 많이 올라가게 될 겁니다. 

현재 5억에서 5억 5000만원 의 공급 신도시 분양가 

현실적으로 수도권 신도 도시 중 가장 낮은 금액에 해당이 됩니다. 물론 이 분양가도 올해 상반기보단 7000만원 가량 올랐어요. 그래서 올해 2분기까지만 해도 4억 800~4억 9000의 분양이 꽤 있었거든요. 근데 지금은 그런 것을 거의 찾기 어렵습니다. 왜냐하면, 건설비가 많이 올라갔거든요. 

 

 

하지만 이런 아파트 분양을 권하잖아요. 
반응이 안 좋아요. 어떤 반응이냐면, “야 거긴 진짜 교통 지옥이다”. “아무것도 없지 않냐”, “교육이 별로다”, “예전엔 거기 빈민가였어”. “친구한테 물어봤더니, 별로래” 라는 반응이 나옵니다. 이러면서 그런 분양에 대해서 관심을 두지 않습니다. 
그러면 그분들이 진짜로 원하는 서울이나 서울 인접 경기도로 가보겠습니다. 일단 우리가 생각해 봐야 될 게 있습니다. 
먼저 빈 땅이 있나요?   답은 없다는 것입니다. 쓸 수 있는 곳은 다 쓰고 없어요. 그러면 어떻게 해야 돼요. 기존 건물을 부시고 지어야겠죠. 

 

기존의 도심지를 허물고 아파트를 지으면 발생하는 문제.

세 가지 문제가 발생합니다. 
첫 번째는 보험료예요. 
자 이미 빽빽하게 건물이 들어와 있는 사이에 대규모로 아파트를 짓습니다. 지하로 열심히 파내러 가죠 그럼 어떤 문제가 생길까요? 아유 옆에 있는 건물들이 뭐 금이 갔네 기우네 이런 문제들이 나올 것이죠. 그런 걸 대비해서 보험을 들어야 되는데 이 보험료가 어마어마합니다. 
또 하나 자재운반비, 이것도 무시 못합니다.
서울의 복잡한 도로를 타고 자재를 운반하려 하게 되면 운반비도 훨씬 많이 들겠죠. 마지막으로, 신도시가 아닌 도심 지역의 정비사업을 통해서 주택 공급하면 임대주택 건립 비용 같은 기부채납 비용이 발생하게 됩니다. 그래서 이런 것들이 모두 다 아파트 건설비에 포함이 되는 거예요.

 

국내산고등어를 국내산 천연소금으로 저염으로 간질한 자반고등어 : Wando Fish

서울 아파트 공사비

그래서 서울 아파트 공사비 얼마나 나올까 볼까요? 

래미안 라그란데 이문 1구역이었죠. 입주자 모집 공고를 보면 공사비가 전용 84 타입 기준으로 공사비만 6억 내외가 책정이 돼 있습니다. 아까 신도시가 3억 5000만 원에 공급됐다고 말씀드렸는데 공사비가 그거보다 훨씬 높죠. 

앞으로 중요한 것으 토지확보 문제

그런데 중요한 것은 이제 토지 확보 문제입니다. 왕숙 지역에서 이제 민간 택지 공급이 진행되는데 B-6블럭 671호를 지을 수 있는 땅의 면적이11,777 평 이었습니다. 
그리고 얼마 전에 분양을 했던 청년리 롯데캐슬 하이루체 761호의 토지 면적이 10, 599 평이었습니다. 이게 용적률이 높아서 하이루체가 더 좁은 면적이 많은 아파트를 공급 언급했죠. 그런데 이렇게 아파트를 지으려면 기본적으로 최소 8,000 평 정도 있어야 되는 있어야 되는데 서울에 이런 큰 면적의 빈 땅이 있을까요? 
그래서 이렇게 넓은 면적의 대지를 확보하려면 먼저 기존 건축물의 철거가 필요합니다. 문제는 서울이나 서울 인접 지역에서 빈 건물이 없다는 것입니다.
철거 대상 건물에 사람도 살고 있고 장사도 하고 있습니다. 그러면 이것을 철거하는 과정이 간단치 않다는 걸 알 수 있어요. 먼저 철거를 진행할 주체가 있어야 됩니다. 조합이 들어가야 되는데 조업 설립을 어떻게 합니까? 조합원들 동의받아야 되겠죠. 그럼 정비업체에서 들어와서 사람 고용해서 일일이 동의받아야 돼요. 그것도 시간이 정말로 많이 오래 걸립니다. 

두 번째 인허가 비용이 발생.
 아파트 짓기 위해서 교육. 환경. 교통 같은 평가를 받아야 됩니다. 이것도 전부 다 용역 업체 불러다가 해야 돼요. 
세 번째 설계해야죠 
또한 보상 비용 들어갑니다. 재개발 같은 경우, 여기에 살고 있는 세입자부터 시작해서 장사하고 있는 사람까지 전부 보상합니다. 일정 요건을 갖추면 몇 천만 원 줍니다. 여기에 이주 관련 금융 비용 들죠 여기에 살고 있던 사람들 어디 살겠습니까? 
다른 데서 살 수 있는 이주비를 지급해야 될 것이고. 그와 관련된 금융 비용도 나가게 됩니다. 또한 이 땅 철거하고 봤더니, 뭔가 땅 색깔 이상해 시커멓네!  
왜 그렇지? 오염토 발견되면 오염토 정화 비용 들어가고요. 또, 철거도 해야겠죠. 
이런 것을 감안해 보면 땅값이 쌀 수가 없는 겁니다. 시간도 어마어마하게 오래 걸리고 자금도 많이 들어가게 돼요. 서울 아파트가 귀한 대접을 받는 이유가 있습니다. 이런 식으로 밖에 공급이 되질 않는다는 거예요. 
예전에 대세 하락기에는 서울의 빈 땅이 많이 있었어요. 
그래서 이런 공공택지를 통해서 대규모 공급이 가능했지만, 이제는 끝났다는 것입니다.

완도에서 직접 잡은 자연산 반건조 가자미 : Wando Fish

 

서울 아파트 국평 기준 분양가 최소 10억

서울 아파트 국평 기준 분양가 최소 10억원 이라는 이야기가 이래서 나온 이야기입니다. 이게 바가지가 아니라 현실이에요. 보였죠 얼마나 공급이 제한돼 있고 공급을 하기 위해서 많은 자금과 시간이 투입이 되는지 그런데 분양 커뮤니티에서 입주자 모집공고의 댓글 보잖아요. 절반 가까이가 욕이에요. 이런 글도 있더라고요. 저런 분양가면 서민이 어떻게 사냐고 그런데 서민이 저렴하게 거주할 수 있는 주택은 서울에 아주 많아요. 근데 여러분들은 그런 주택에 거주하시기 싫으신 거잖아요. 
옛날엔 7억이 분양인데 지금은 왜 이렇게 비싸!! 
경제는 화폐 가치 하락을 통해서 성장하는 구조입니다. 화폐 가치 하락과 부채 증가로 성장하는 구조예요. 여러분들 예전에 그 월급 안 받았을 거고 예전과 비교했을 정도로 많은 돈을 모으셨을 겁니다. 다른 사람도 그래요. 그래서 옛날 가격은 빨리 잊어버려야 된다고 생각합니다.
특히 과거와 달리 서울은 공급이 제한됐기 때문에 여기에 희소성이 반영되고 그것이 가격에 영향을 주는 구조가 된 겁니다. 바뀐 상황도 올바르게 인식할 필요가 있어요. “다 같이 안 사면 분양가가 떨어지지 않을까?”이렇게 생각하시는 분들도 있을 것입니다.
답: 저는 이렇게 생각을 합니다. 건설사에서 공급이 될 때까지 연기를 할 것이라고.
그래서 원래 부동산 경기가 침체되면 분양부터 뚝 떨어지지만 분양가격은  왠맨해서 안 떨어집니다.
말씀드렸다시피 그런 정비 사업장은 원하는 분양가가 안 나오면 사업 추진이 어려운 구조를 갖고 있어요. 그래서 앞으로 여러분들이 안 사신다 해도 뭐 2~ 3년 뒤에 서울의 아파트 국평 기준 분양가가 9억으로 떨어진다 8억으로 떨어진다 그런 일은 일어나지 않을 거라고 보고 있습니다. 여러분들 월급이 단체로 하락하지 않는 한 이런 일은 발생안할 것으로 판단합니다..

반건조 장어 1kg 붕장어 아나고 해풍으로 말린 자연산 바다장어 : Wando Fish

결론

전용84제곱미터 신축 아파트 최소공급가격은 경기도 외곽 비억세권 단지는4억 후반부터, 2기 신도시 민영아파트는5억 중후반부터, 3기신도시 민영아파트는7억 이상인데 창릉,하남 교산 그리고 대장지구 같이 선호 지역은8억이 넘을 가능성도 있습니다.
서울 재개발 재건축은10억 이상을 보셔야 됩니다.그리고 여러분들 이런 서울에 아니면 서울의 기존 주택 중심축 같은 고가 아파트 사고 싶으면 일단은 내가 살 수 있는 아파트부터 시작하는 것을 추천드립니다. 2기 신도시, 3기신도시 공공 분양 그리고 경기도 지역 외곽 지역에서 공급되는 분양도 한번 관심 있게 체크를 하시기 바랍니다.긍정적으로 보시는 분들이 나중에 좋은 결과를 만들어냅니다.

청년 주택드림청약통장 정보출시일 및 혜택전환여부 정리