신분이 바뀌는 분양 2건_ 신반포 메이플자이, 잠실래미안아이파크 분양가, 청약일정

5억으로 10억 이상 버는 두 건의 분양이 곧 시작됩니다. 서초구 메이플자이 그리고 잠실 래미안 아이파크가 그것입니다. 오늘 자ㄹ 돈이 되는 정보가 아니라 거의 로또에 당첨되는 정보라고 생각을 합니다. 

메이플 자이는 어디에 위치?

먼저 메이플 자이는 어디에 위치했을까요?서초구 잠원동에 위치해 있습니다.최상급지에서 공급되는3,307세대의 대단지예요. 3호선 잠원역과7호선 반포역에 딱 붙어 있는 초역세권 단지입니다.
왜 메이플자의 분양이 주목을 받을까요?간단합니다.여기는 가장 강력한 분양가 통제 수단이 분양가 상한제가 적용되는 지역이기 때문입니다.그래서 시세 대비60에서70%수준에 공급이 되는 거예요. 

 

2023년 햇 원초로 만든 완도산 곱창돌김 : Wando Fish

분양가 상한제 민간분양의 대표적인 곳이 바로 래미안 원베일리였죠
집값이 고공행진을 했었던 2021년 1월에 공급됐는데 당시 분양가가 평당 5669만원으로 책정됐습니다.
전용 59제곱미터가14억 수준 그리고 전용 84제곱미터가 17억6000만원 정도 책정됐거든요.현재 래미안 원베일리 평당 1억 넘습니다. 거의 분양가의 두 배 가까이 시세 차익이 났다는 거죠. 

 

청정해역 완도에서 직접 잡아 손질 및 반건조하여 진공포장한 국내 자연산농어 : Wando Fish

로또급 기회가 또 온 것!. 

시장에서 전망하기로는 메이플 자이의 전용 59 타입의 분양가는 15억 정도를 예상하고 있습니다. 인근에 신반포자이라는 아파트가 있는데, 현재 전용 59제곱미터가 24억 5000만원이에요. 

메이플자이는 신반포자이보다 입지나 세대수 연식에서 앞서거든요. 그러면 시세차익기 대감이 거의 분양가 수준에 맞먹는 13억이 될 것이다. 아니 그 이상 될 거라는 전망도 나오고 있습니다. 어떤 사람은 15억까지 보더라고요. 

완도수산물,완도생선,도미,자연산도미,자연산도미 : Wando Fish

메이플자이 언제 분양?

2023년 10월 달 기사 보면 11월에 분양한다고 알려왔었는데 지금 분양이 안 되고 있죠. 왜 그러냐? 시공사하고 조합 간의 건설비 분쟁 때문에 그렇습니다. 공사비가 확정이 안 되면 일반 분양이 진행이 안 돼요. 그래서 지금 원래 10건의 강남권 분양이 올해 예정됐었는데 전부 다 미루어졌거든요. 하나 빼고 왜 미뤄졌다!  바로 공사비 분쟁 때문에 그렇습니다. 
무엇이 문제가 됐을까요? 자 공사비 증액을 50% 증액을 해 주기로 했었는데 한국 부동산원에서 의견을 제시한 겁니다.

 

이 중에서 3180억원 중에서 2186억원만 인정하고 나머지는 좀 부당한 측면이 있지 않냐1  이렇게 의견을 내버린 거예요. 자 여기에 GS 건설이 불만을 제기한 겁니다. “우리 1000억 원 못 깎아준다”. 왜냐하면, 이 한국부동산원의 의견은요, 원래 검증은 의무화가 맞아요. 
공사비가 10% 이상 증액되면 공사비 검증 들어가야 되는데 이것이 공사비 검증에 대한 의견을 제시한 것을 받아들이거나 안 받아들이거나 법적 강제 사항이 아니라는 겁니다. 당연히 조합원들 불만이 극에 달한 상황에서 “이거 당연히 깎아줘야 되는 거 아니냐!” 이렇게 조합원들은 요구할 것이고. 시공사는 “우리는 못 깎아준다”. 이렇게 나서다 보니까, 협상 기간이 길어지는 겁니다. 최근에는 메이플자이 시공단이 추가 공사 기간을 8개월 정도 연장할 것을 요구했다고 그러네요. 그래서 원래 당초 완공 기간이 2024년 이었다가 한 번 연장해서 2025년, 이제는 2026년까지 연장된다는 이야기까지 나오고 있습니다. 다른 수도권 정비사업장 같은 경우는 이런 현상이 다 있었죠. 근데 다른 수도권에 재개발이나 재건축 사업장은 강남권만큼 타격을 많이 받지는 않아요. 왜 그러냐면 일반 분양가를 올려서 조합원 부담을 최소화하거든요. 
그런데 분양가 상한제 아파트는 그것이 어려워요 왜냐하면, 분양가 올리는 게 제한이 돼 있잖아요. 주변 시세 몇 % 수준으로 딱 정해져 있다 보니까, 고스란히 늘어난 공사비가 조합원 추가 분담과 그대로 연결되는 구조입니다. 

 

국내산 자연산 방어회를 집에서(7kg 이상 대방어) : Wando Fish

메이플자이 일반 분양 물량

 
게다가 일반 분양 물량도 적었어요. 메이플자이 얼마나 일반 분양 물량이 적을까요? 아쉽지만 많이 줄었어요. 2018년 관리처분 계획 인가 단계에서는 3685가구의 일반 분양 물량이 236가구였거든요. 이때도 10%가 안 됐어요. 조합원 수가 워낙 많습니다. 그런데 2011년에 사업계획 변경이 났어요. 3307가구로 줄어들었습니다. 일반 분양 물량도 162가구로 뚝 줄어들었네 자 그래서 2월달에 일반 분양을 예고하고 있긴 한데 일단 이 162가구에 대해서 워낙 로또급이다 보니까, 관심이 주목되고 있는 겁니다. 자 메이플 자유에 청약하려면 자본금이 얼마나 필요할까요? 

반건조 장어 1kg 붕장어 아나고 해풍으로 말린 자연산 바다장어 : Wando Fish

메이플자이에 청약에 필요한 자본금

 

일단 투기과열지구는 지금 LTV가 50%죠 지금 비규제 지역은 70%의 투기과열지구는 50%입니다. 일반적으로 분양을 진행할 때 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 들어 중도금 대출 60%를 중도금 대출로 활용해서 해요. 근데 LTV가 50% 적용된 지역은 1회차는 자납을 해야 됩니다. 그럼 얼마가 필요하다? 계약금과 중도금 1회차가 필요한데 메이플 자이는 계약금 10% 안 할 거예요. 20% 이상 할 겁니다. 그러면 현금이 5억 정도는 갖고 있어야 청약이 가능하다고 보는 거죠. 그러면 현금 5억만 있으면 이 10억 넘는 아파트 잔금도 치를 수 있나요? 만약에 내가 거주하지 않고 세를 놓는다고 하면, 가능합니다. 제가 볼 땐59 타입 기준 전세 가격은 분명히 10억은 넘을 거거든요. 그래서 이것으로 잔금 치르고 세 주면 되는 거예요. 그럼 시세 차익만 온전히 내가 가져올 수 있게 된다는 것입니다
5억 투자해서 13~15억 벌 수 있는 기회가 바로 여기에 있다는 겁니다. 

물론 한 가지 제약 사항은 있어요. 바로 분양가 상한제 거주 의무죠 

민간 택지에 적용되는 분양가 상한제 분양은 주변 시세보다 80% 미만에 공급되면 3년에 거주 의무가 적용됩니다. 이것은 최초 분양 전 적용되고 최초 거주 시점부터 해야 돼요. 안 그러면 분양 계약이 해제가 돼 버립니다. 그래서 이게 살아있으면 전세를 주는 게 안 되기 때문에 더 많은 현금을 필요한데 지금 업계에서는 이게 해제될 것으로 봐요. 그래서 다음 달 임시 국회에서 처리될 가능성도 있고요. 만약에 다음 달 20 임시 국회에서 안 돼서 다음 국회 임기로 넘겨버릴 때 그때 통과가 될 것이다. 그때도 안 되면 시행령을 바꿔서 할 것이라는 전망까지 나오고 있습니다. 그래서 좀 긍정적으로 접근하시는 게 좋을 것 같아요. 

청정해역 완도 인근에서 낚시배로 직접 잡은 자연산 우럭을 자연바람으로 24시간 말린 반건조 우

유주택자도 청약 넣을 수 있나요?

예 가능합니다. 특히 추첨제가 요즘 많이 확대돼 있고  메이플자이 같은 경우는 전체 60%가 추첨제로 진행이 됩니다. 

하지만 넣을 수는 있지만 당첨 가능성은 또 별개예요. 왜 추첨제 물량은 무주택자한테 75% 우선 배정되기 때문이죠. 그래서 요즘 보면 청약 경쟁률이 20대 1 이 넘어가면 유주택자 당첨 가능성이 굉장히 희박하다고 봐요. 

짜지 않고 품질좋은 완도 잔멸치 볶음멸치 500g 1kg 1.5kg : Wando Fish

가점은 어느 정도 예상되나요? 

<원베일리 가점 현황>

커트라인이 원베일리 당시에 69~78점이 나왔거든요. 
69점이면 다 당첨되는 건가요? 당첨 추첨되는 게 아니라, 69점에서 추첨제로 들어가기 때문에 69점이라도 떨어진 사람이 꽤 많이 있었어요. 한마디로 70점대 되어야 안전빵인데 문제는 메이플자이는 이것보다도 커트라인이 높을 가능성이 있습니다. 일단 공급 규모가 적고요. 또한 원베일리 당시에는 중도금 대출 규제가 있었어요. 9억 이상 하는 주택에 대해 9억 초과하는 주택에선 중도금 대출을 한 푼도 안 했기 때문에 전부 다 현금을 갖다 박았어야 된다는 거 하지만 지금은 중도금 대출 규제가 없어졌어요. 
그리고 한도 제한도 없어졌어요. 대출 다 해 준다는 겁니다. 그러다 보니 더 많은 수요가 몰릴 뿐 더러, 또 하나 아까 추첨제 물량이 60%라고 했잖아요. 그럼 가점제 물량이 40%밖에 안 되기 때문에 커트라인에 올라갈 수밖에 없다는 거죠. 

잠실 래미안 아이파크

두 번째 잠실 래미안 아이파크도 내년 초에 분양이 됩니다. 잠실 르엘 바로 옆에 잠실 래미안 아이파크가 있죠. 

2 호선, 8호선, 9호선을 이용 가능한 교통의 요지입니다. 2678가구 중에서 일반 분양이 578가구가 나와요. 올림픽 공원과 한강 공원 이용할 수 있고 앞에 롯데 백화점과 롯데월드 몰까지 있는 다 갖춘 지역이죠. 
제가 볼 때는 거의 강남권에 비견할 수 있는 고급 주거지가 될 거라 생각을 합니다. 

완도 곱창김 100매 잔멸치 500g 볶음멸치 다시멸치 500g 국물육수용 세트 : Wando Fish

잠실 래미안 아이파크 세부 분양 물량

43 타입이 91 가구,  84타입이 94 가구 그리고 대형 면적이 좀 많은 것으로 나타납니다. 
일단 43 타입은 추천제 물량이 60% 84 타입은 추천제 물량이 30% 대형 면적은 추첨제 물량의 20%라서 무주택자한테는 중대형 면적이 더 유리한 구조로 되어 있습니다. 

잠실 래미안아이파크 예상 분양가는?

지금 평당 5000만 원 정도가 예상이 됩니다. 이게 17년 만에 나오는 잠실 분양이라고 하네요. 그래서 지금 전용 84제곱미터가 17~ 18억 정도 나올 것으로 예상되는데 이게 지금 완공되면 얼마나 갈 것인가? 기대치에 따라서 얘가 8억 로또니 10억 로또니 얘기가 나오고고 있다는 거죠. 

잠실 래미안 아이파크 언제 분양할까요? 

여기도 원래 올해 4분기때 분양할 예정이었는데. 지금 분양한다는 얘기가 없죠 여기도 지금 공사비 갈등에 있습니다. 추가 분담 조합원당 1 억4000만 원 늘어나는 공사비 폭탄이 들어왔대요 시공사가 216 억원의 추가 인상을 요구했고 공사 기간도 9개월로 연장한다고 합니다. 

그래서 원래 2025년에 서울에 입주 물량이 많았는데 이중 상당수가 2026년으로 밀릴 가능성도 나오고 있어요. 그래서 평당 공사비가 660==>898만 원을 올랐네 그래도 뭐 어쩌겠습니까? 올려달라면 올려주는 분위기 입니다. 요즘 분위기가 그래요. 계약서상으로는 올리면 안 되게 돼 있는데, 그냥 올리라고 어거지로 요구하면 실제 그것이 반영되고 있습니다. 정부가 개입할 때는 된 거 같은데, 안 하더라고요. 12월 26일 날 총회가 진행되고요. 총회에서 문제없이 진행되면 내년 1분기 때 일반 분양이 예상됩니다. 

국내산 천일염으로 저염 밑간한 반건조 저염고등어 특대 2마리(생물45cm 전후) : Wando Fish

강남권 분양가 상한제 아파트 청약시 주의사항

내가 가점 높은데 어떤 강남권 단지가 더 돈이 될까요?. 그거 상관없어요. 무조건 가까운 분양부터 잡으시기 바랍니다. 여러분들 가점 높아도 당첨 만들 가능성이 클 정도로 경쟁률이 치열할 거고. 온갖 고가점자들이 다 몰릴 겁니다. 앞으로 이 강남권 분양의 혜택 장점이라고 할 수 있는 분양가 상한제가 어떻게 바뀔지 아무도 모르기 때문이에요. 자 강남권 공급에 문제가 있다. 분양가 상한제 풀어버리겠다. 이거 국토부 장관의 국회 동의 없이 바로 할 수 있거든요. 그래서 무조건 바로 시작되는 분양부터 잡으라는 거 잊지 마시기 바랍니다.