무주택자가 가장 싫어할 부동산 정책 발표! _재건축안전진단폐지

윤석열 대통령이 어제(12월 22일) 중랑구에 위치한 모아타운 사업추진지 도심 주택 공급 현장 간담회에 참석을 했어요.

이 자리에서 윤석열 대통령은 재개발 재건축 착수 기준을 변경한다고 합니다. 그래서 절차를 원점에서 검토한다는 내용입니다. 이제 재개발 재건축 착수 기준을 위험성 대신 노후성으로 바꾸겠다고 발표를 했습니다. 
그리고 같은 날 저녁에 발표된 충격적인 소식 30년 이상 주택 안전진단 없이 재건축을 착수한다는 내용이었습니다. 

이게 만약에 실현이 된다면 서울의 185만 채의 아파트 중에서 30년대 이상 되는 아파트가 37만호의  20%에 차지하는 37만 호 아파트가 바로 재건축 추진이 가능해지게 된 겁니다. 이게 굉장히 중요한 이슈예요. 

국내산 열기(뽈락)으로 고단백 생선을 맛보세요 : Wando Fish (naver.com)

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재개발과 재건축의 차이점

여러분도 혹시 재개발과 재건축의 차이점 아시나요? 
재개발은, 기본적으로 기반 시설이 열악한 곳에 사업을 추진하는 거예요. 대표적인 기반시설, 집 앞에 도로가 굉장히 열악해서 주차도 못하고 소방차도 못 들어오게 되면 여기는 장기간 방치하면 슬럼화가 가능성이 있기 때문에 전면 철거를 통해 주거 환경을 개선시키는 게 재개발입니다. 그러면 이 재개발은 공익적 목적이죠. 지역의 슬럼화를 방지하기 위해서 지자체가 선을 그어 줍니다. 여기 정비 구역을 지정할게요 소유주분들 재개발 시작하세요”라고 등 떠밀고 시작하는 겁니다. 

반면에 재건축은 무엇일까요? 
기본적으로 재건축은 기반 시설이 양호한 곳입니다. 주변에 도로도 넓게 잘 돼 있고요. 지하철도 가깝고 상가도 가깝고 살기 너무 좋아요. 근데 뭐가 문제다 아파트가 낡았어요. 노후 주택이 문제라는 거죠. 
그래서 이 재건축은 기본적으로 사익을 위한 건축 사업이라고 보시면 됩니다. 재개발과 재건축은 출발 자체가 달라요. 
재건축을 한다고 하면, 지자체는 좋아할까요? 싫어할까요? 안 좋아해요. 왜냐하면, 재건축을 한다는 거는 세대수가 증가를 하게 된다는 겁니다. 그전에는 뭐 노인들 1~2인 가구 살다가 재건축 하잖아요. 그러면 4인 가구, 5인 가구 젊은 사람들이 몰려들며 당연히 거주 인구가 증가하죠. 거기서 인프라 부족이 발생하게 됩니다. 이 인프라 부족 누가 책임져야 돼요. 지자체의 의무죠.
그래서 재건축을 한다면 지자체 업무가 증가하기 때문에 일반적으로 안 좋아합니다. 만약 너도나도 재건축을 한다고 나서면 어떻게 될까요? 감당하기가 어렵게 되겠죠. 그래서 특정 요건을 갖춘 단지만 하도록 허들을 만들어 놨습니다. 그것이 바로 재건축 안전 진단입니다. 

완도에서 직접 잡은 자연산 반건조 가자미 : Wando Fish (naver.com)

완도에서 직접 잡은 자연산 반건조 가자미 : Wando Fish

재건축 안전진단 기준

재건축 안전 진단은 어떤 기준으로 내려지나요? 
네 가지 평가 항목이 있습니다. 구조 안정성, 주거 환경, 설비 노후도, 비용 편익인데 일반적으로 재건축을 적극 권하는 보수 정권에서나 구조 안정성 비중을 낮추고 주거 환경 비율을 높입니다. 그래서 살기 좀 힘들다, 주차도 안 좋고 눈물 나고 이러면 재건축시켜 주는 분위기예요. 
반면에 진보 정부에서는 구조 안정성 비중을 높여서 웬만하면 “무너질 일 없으면 그냥 살아라” 이런 주의로 나오게 됩니다. 이게 안전진단 평가항목 비중에서 달라지는데, 윤석열 대통령은 재건축 안전진단 자체를 없애겠다고 한 겁니다. 이게 엄청난 변화를 불러요.

짜지 않고 품질좋은 완도 잔멸치 볶음멸치 500g 1kg 1.5kg : Wando Fish (naver.com)

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입지 좋은 재건축 단지들의 특징

입지 좋은 재건축 단지들의 특징이 있습니다. 예를 들어, 몇몇 의욕이 있는 사람들이 “야! 우리 재건축합시다”하고 열심히 으쌰으샤 들고 일어서요 그런데 대다수 반응이 그렇게 적극적인 않습니다. 지금도 좋은데 꼭 해야 되나? 생각보다 소유주들이 적극적이지 않다 이거죠. 
왜냐하면 진짜 입지 좋은 곳은 “그냥 나는 이대로 살다가 그냥 자식 물려줘야겠다”. 그냥 본인 아파트를 본인의 실체 신체 일부라고 생각해요. 그래서 재개발 같은 경우는 소유자들이 되게 적극적이거든요. 왜냐하면, 이제 다 허물어져 가는 다가구나 빌라나 단독주택 부시고 신축 아파트 준다니까 얼마나 적극적이겠습니까? 근데 재건축은 그냥 구축 아파트 부시고 신축 아파트 짓는 거예요. 물론 거주 편의성은 높아지긴 하지만 이게 그렇게까지 재개발 사업제처럼 내가 발 벗고 나서겠다. 이런 사람들이 많지는 않다는 거죠. 이런 와중에 의욕적으로 추진하는 사람들은 처음부터 끝판 보수를 만나요? 재건축 안전 진단입니다. 이게 돈이 들어요. 300세대 기준 1억 중반, 1000 세대 기준 3억 원 그리고 세대 수가 크면 이것보다 훨씬 늘어나겠죠. 

이 돈 어디서 마련하나요? 제가 알기로는 지자체에서 지원 대상으로 알고 있는데, 대부분 안 해 주고요. 관행상 소유주들이 부담하고 있습니다. 그런데 이렇게 돈 모아서 안전 진단받았는데 탈락하면 어떻게 돼요. 돈 날라갑니다.
그런데 윤석열 대통령은 이 재건축 안전 진단 자체를 폐지하려는 거죠. 

 

아파트 재건축 사업추진 절차

재건축 사업 추진 절차에서 안전 진단을 시작으로 해서 그 다음이 진행된다고 봤어요. 안전 진단 통과했으면 지자체가 기본 계획을 수립합니다. 이 지역에 노후 아파트가 있네. 앞으로 어떤 식으로 개발할 것인지 밑그림을 만들어요. 그 다음에 정비 구역 지정한 다음에 정비 구역 계획을 발표하겠죠. 그 다음에 이제 추진위 구성과 조합 설립으로 넘어가게 되는 겁니다. 

그런데 안전 진단이 없으면 바로 기본계획 수립과 정비구역 지정 같은 행정 역할로 넘어가게 되어 한마디로 민원만 열심히 넘으면 이제 재건축을 할 수 있다고 하는 겁니다. 원래는 돈도 모으고 안전 진단을 통과했어야 되는데 그럴 필요 없이 그냥 소유주 몇 명이서 몇 명 이제 안내문 붙여놓고 열심히 민원 넣고 가끔 1인 시위도 하고, 깽과리 몇 번 쳐주면은 재건축할 수 있는 정비구역 지정이 되는 겁니다. 이게 서울에서만 무려 37만호 규모예요. 

 

안전진단 폐지가 무주택자에게 안좋은 이유

안전진단 폐지가 왜 무주택자한테 안 좋은지 설명을 드릴게요. 
재건축해서 아파트가 늘어나면 무주택자한테도 분양 주택 많아지고 좋은 거 아니야. 좋을 수는 있는데요. 좀 깊게 살펴보면, 재개발의 아파트 순중 효과는 어느 정도일까요? 100%예요. 자 재개발 통해서 아파트 공급되면 아파트가 세대 수만큼 늘어난 게 맞습니다. 
왜 빌라나 다 세대를 부수고 아파트를 지었기 때문에 그렇습니다.
근데 재건축의 아파트 순중 효과는 생각보다 많지 않습니다. 전체 세대 수의 10% 이하 일반 분양 물량이 나와요. 10%도 안 나오는 경우 굉장히 많습니다. 대다수의 아파트는 그냥 헌아파트였다가 새 아파트가 되는 거고. 소유주도 대부분 비슷해요. 그러면 재건축을 한다고 해서 실제적인 공급 증가 효과가 많냐 많지가 않다는 거예요. 

재건축 규제가 풀리고 나서 생기는 일!

이렇게 재건축 규제가 풀리고 나서 생기는 일은 무엇이 있을까요? 

일단 재건축 사업장이 폭발적으로 증가하겠죠. 전화만 하면 되니까. 민원만 넣으면 되니까 폭발적으로 증가할 것입니다. 
두 번째, 구축 아파트에 호가가 올라갈 겁니다. 정비구역으로 지정되면 당연히 가격을 올리겠죠. 이렇게 다 같이 올리게 되면 어떻게 된다. 호가에 반영된다. 근데 부동산 가격은 모든 상승이든 하락에 대한 시작은 재건축입니다. 

마지막으로, 재건축 사업이 빠른 속도로 진행된다면 결국에는 이주가 발생하게 될 것이고. 이게 대규모 이주하게 될 경우에는 문제가 생기게 됩니다. 

반건조 장어 1kg 붕장어 아나고 해풍으로 말린 자연산 바다장어 : Wando Fish (naver.com)

반건조 장어 1kg 붕장어 아나고 해풍으로 말린 자연산 바다장어 : Wando Fish

2010년대 전셋값 급등의 원인!

2010년대 전셋값 급 등 기억나시나요? 그 당시 매매 가격은 계속 떨어지고 전세 가격이 올라가면서 갭이 완전히 전셋가율90%~95% 까지 붙은 적이 있었잖아요. 그때 전세 가격이 올라간 원인이 두 가지가 있었어요. 첫 번째는 침체 시기에 분양이 안 되다 보니까, 공급이 부족했던 것, 또 하나 바로 멸실주택입니다. 그래서 2016년 보면 입주하는 주택은 26,000호인데 멸실 주택이 42,000호였어요. 재건축 재개발의 이주가 증가한 겁니다. 이때 둔촌주공하고 헬리오시티가 있었던 가락시영이 이주를 했었죠. 이때는 주로 저층 아파트하고 빌라나 다세대, 다가구 같은 데서 이주가 많았지만 안전진단 폐지로 인하여 재건축이 많아지면 앞으로 이주가 늘어나는 것은 고층 아파트 이주라는 거예요. 

예를 들어, 보겠습니다. 
은마아파트, 얼마 전에 조합 설비 인가 승인났죠. 여기는 100년 뒤에도 그대로 있을 줄 알았더니, 결국에는 추진이 됩니다. 이 은마아파트는 4,424세 대입니다. 이 아파트가 이젠 조합 설립 끝내고 사업 시행 인가받고 관리 처분 받은 다음에 이주를 하게 된다고 생각해 보겠습니다. 이 주 기간 얼마나 잡을까요? 
8개월 안에 이주 끝낸다 이렇게 나와요. 그러면 매월 550세대의 전세 수요가 주변 지역에 발생을 하게 됩니다. 그럼 어떻게 될까요? 이 주변 아파트 다 합쳐도 전세 매물이 200~300개밖에 안 돼 보입니다. 한마디로 주변 구가지의 전세 씨를 말려버립니다. 그러면 전세 호가 급등할 것입니다. 
전세 가격 올라갈 때 매매 가격도 같이 올라갑니다.
그래서 무주택자에게 아주 안좋은 소식이라고 생각합니다. 가장 큰 재건축 규제가 풀렸습니다. 
장기적으로 무주택자한테 안 좋은 소식이 맞습니다. 구축 아파트에는 호재가 되겠죠. 원래 이게 워낙 파급 효과가 커서 윤석열 대통령의 공약 사항이 있었던 것임에도 불구하고, 2022년 초에 검토 대상에서 제외가 됐다가 지금 이제 선거 앞두고 있어서 다시 나온 거 같습니다. 

선거철 부동산 3대 호재가 있어요. 지하철 호재, 재건축 규제 완화 마지막으로, 세금입니다. 하나가 이번에 발표가 된 겁니다. 

 

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청년 주택드림청약통장 정보출시일 및 혜택전환여부 정리