신통기획 발목잡는 추정분담금… 재개발사업장 곳곳 부작용

10년 이상 걸리는 재개발 분양가·공사비 먼저 추정, 정확성 떨어지는 수치로 사업성 싸고 갈등 요인. 
구역지정 기간도 길어져 객관적정보 法 취지 무색으로 추가적인 보완대책 절실.

섣부른 추정분담금 조기화의 부작용이 재개발지역 곳곳에서 발생하고 있습니다. 예를 들면, 서울시가 꺼내든 신속통합기획 재개발사업은 추정분담금 조기화에 대한 문제가 불거지고 있습니다. 이로 인해 정비사업 정상화를 위해 꺼내든 신속통합기획 재개발사업에서 구역지정 동의율 확보를 가로막는 재개발의 덫으로 작용하고 있다는 것입니다. 또한, 정비계획수립단계에서 토지등소유자별 추정분담금 고지가 작용하여 추정분담금이 고지되면서 동력이 상실되고 있는 현장들도 존재합니다.

업계에서는 정비사업 정상화와 주택공급 활성화라는 신통기획의 정책 취지를 살리기 위해서는 해당 내용을 우회할 수 있는 돌파구가 마련돼야 한다는 조언을 하고 있습니다. 이러한 돌파구를 찾기 위해서는 정부와 토지소유자, 시민 등의 협력이 필요합니다. 이를 위해 정부는 구체적인 방안을 마련하고, 참여자들은 서로 소통하며 협력해야 할 것입니다. 이러한 노력들이 서로 유기적으로 연결되면서, 보다 효율적이고 지속 가능한 도시재생이 이루어질 수 있을 것입니다.

▲섣부른 추정분담금 조기화… 사업동력 상실될까

재개발사업의 정비계획 수립부터 추정 분담금 검증을 의무화하는 제도의 부작용이 도입 시기부터 지적되었습니다. 지난해 12월부터 시행된 법은 토지 등 소유자들의 동의율 확보를 위해 추정 분담금을 왜곡하는 현상을 막고, 정확한 분담금 정보를 제공하여 사업 참여 여부를 객관적으로 판단할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.

하지만 통상적으로 10년이 걸리는 재개발사업에서 실질적으로 사업성을 판단하는 요소들은 사업 후반기에 정해지기 때문에 추정 분담금 검증을 앞당기는 것이 토지 등 소유자에게 객관적인 판단 기준을 제공하지 못할 것이라는 우려가 제기되고 있습니다. 이는 정비사업의 핵심 수입원인 분양가와 핵심 지출원인 공사비를 모두 추정할 수밖에 없기 때문입니다.

그동안 조합 설립 동의서 징구 과정에서 제공된 추정 분담금조차도 관리처분계획 수립 때의 추정 분담금과 큰 차이를 보여 주민 갈등의 원인이 되어왔습니다. 따라서 이를 앞당기는 것은 더 큰 부작용을 일으킬 것이라는 우려가 있습니다.

 

실제로 법 시행 이후 서울시 신통기획 후보지 곳곳에서 이러한 부작용이 나타나면서 법 개정 및 신통기획 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다.

 

신속통합기획 2차 후보지로 선정된 성북구 석관동 62-1번지(석관4구역)는 토지 등 소유자 별 추정 분담금 고지로 인해 사업이 지연될 것이라는 우려가 확산되고 있습니다. 상대평가로 진행된 공모 방식 신통기획 후보지에 어렵게 이름을 올렸으나, 최근 신통기획 후보지들에 퍼져나가고 있는 추정 분담금 우려가 현실로 나타나고 있기 때문입니다. 심지어 재개발사업을 추진한 집행부 측에서도 일부 임원들이 “사업을 진행해도 괜찮은 것인가”하는 우려를 표명하고 있습니다.

▲추정분담금 조기화는 공통적 우려사항… 신통기획 후보지들 불만

석관4구역 추진 준비위원회는 신통기획 공모 당시 63%의 동의율을 확보하였으며, 이후 구역 지정을 위한 67%의 동의율까지 확보하였습니다. 그러나, 신통기획안에 따른 추정 분담금 고지를 우려하고 있습니다. 이전에는 자치구가 정비 기본 계획을 수립하였으나, 서울시가 신통기획을 내놓으면서 현재는 신통기획안이 사실상 정비 기본 계획을 대체한 상황입니다.

준비위는 당초 조합 설립 상황에서 진행된 추정 분담금 고지가 신통기획안 수립 과정으로 당겨질 경우, 정책의 실효성을 내지 못할 것이라고 지적하고 있습니다. 기존에도 조합 설립 과정에서 토지 등 소유자별 추정 분담금이 고지되면 동의율 요건을 달성하는 데에 수년이 소요되었는데, 이를 더욱 앞당기는 상황이기 때문에 정비 구역 지정까지 걸리는 소요 기간도 지연될 수밖에 없습니다.

 

정비 업계 관계자는 “재개발 사업의 경우 영세 토지 등 소유자 비율이 높아, 과거에도 조합 설립 과정 때 추정 분담금 고지 후 동의율 달성이 힘들었던 경우가 많았습니다.”라며 “신통기획 후보지들의 경우 상대평가 과정을 통과한 만큼 노후도나 주거 환경이 더욱 열악한 곳들이기 때문에 추정 분담금 고지에 따른 사업 지연은 더욱 극명하게 나타날 수 있습니다.”고 말했습니다.

김명규 석관4구역 신통기획 재개발 추진 준비위원장은 “후보지 위원장들이 모여 이야기를 나누면 추정 분담금 조기화가 얼마나 재개발 사업에 악영향을 미치는지를 공통적으로 우려하고 있다”라며 “구역 지정까지 소요되는 기간을 절반으로 줄이겠다는 신통기획의 취지를 살리기 위해서는 정비 구역이 지정된 후 이에 따른 정비 기본 계획을 보완하고 이때 추정 분담금을 고지하는 방향으로 개선돼야 한다”고 말했습니다.

추정 분담금 조기화 제도 자체를 원점에서 재검토해야 한다는 주장도 나왔습니다. 현장 실질 조사가 아니라 탁상에서 이뤄지는 감정 평가이기 때문에 토지 등 소유자들의 기대치에 현저히 못 미치는 종전 자산 평가 금액이 나오고, 이것이 사업 동력을 상실하게 만드는 원인이라는 것입니다. 게다가 가장 큰 지출 항목인 공사비와 분양 수입 등을 임의로 재단하는 것 자체가 이미 법 취지를 역행하는 것이라고 지적하고 있습니다.

실제로 강북의 한 재개발 사업에서는 사업 설명회 과정에서 평당 공사비가 400만~500만원으로 책정돼, 고성이 오가며 주민 갈등이 불거졌습니다. 평당 공사비 1천만원을 앞둔 시점에서 사업성을 부풀리기 위해 서울시가 말도 안 되는 공사비 기준을 들이댔다는 것입니다.

또 다른 사업장에서는 감정 평가 금액에 따른 권리 가액 산정을 두고 주민 갈등이 발생해 사업에 반대하는 세력이 생겨나고 분쟁이 확산되고 있습니다. 단독 주택일수록 분담금 비율이 높아지기 때문에, 추가적인 보완책이 나올 때까지 사업을 중단시켜야 한다는 것입니다.

▲추가적인 보완책 절실… 신통기획 무용론 제기될 수도

김원기 마천2구역 신통기획 재개발 추진 준비 위원장은 “당장 하반기 부동산 시장을 예측하기조차 어려운 상황에서 10년 후의 공사비나 분양가를 예측해 토지 등 소유자들에게 전달하는 것이 법의 취지인 ‘정확한 정보 전달’과 ‘객관적인 판단 기준’을 제공하는 것인지 모르겠다”라며 “분명한 것은 현재 서울시 신통기획 재개발 현장들이 당초 기획보다 추진력이 떨어지고 있고, 이를 개선할 대안이 꼭 필요하다는 것”이라고 말했다.

일각에서는 재개발 사업에서 신통기획 자체를 폐지해야 한다는 주장도 나오고 있다. 그동안 재개발 사업을 사실상 불가능하게 만들었던 주거정비 지수제가 폐지된 상황에서 이벤트성 지원 제도인 신통기획을 통해서만 서울시의 모든 재개발 사업을 추진할 필요가 없다는 것이다.

 

정비 업계 관계자는 “재개발 대못 규제인 주거정비 지수제가 없어졌기 때문에 재개발의 경우 신통기획 대신 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라서만 사업을 추진해도 전혀 무리가 없다”고 말했다.