시공사 선정 앞당긴 서울시 조례, 압구정·여의도·성수에 쏠린 눈

시공사 선정 앞당긴 서울시 조례, 압구정·여의도·성수에 쏠린 눈

용산 한남뉴타운 4·5구역 시작…내년부터 서울 핵심 정비사업 수주전 본격화

올해 3월 개정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 제77조(시공자 등의 선정기준)가 지난 7월 시행되면서 서울 도시정비사업 시장이 꿈틀거리고 있다. 해당 조례 시행에 따라 신탁방식 정비사업 외에는 사업시행인가 이후로 정해졌던 서울 재건축, 재개발사업도 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있게 됐기 때문이다.

오세훈 서울시장의 ‘신속통합기획’은 정비구역 지정 및 정비계획 수립 또는 변경 과정에 소요되는 기간을 대폭 줄이는 것을 목적으로 하고 있습니다. 이 조치는 그동안 각종 규제 등으로 인해 사업진행이 늦어졌던 재건축, 재개발 ‘대어’들에게 큰 밑거름이 될 것으로 전망됩니다. 이에 따라 시공사가 선정되면 올해 하반기부터 사업추진에 박차를 가할 것으로 예상됩니다.

또한, 지난해 하반기 금리 인상으로 인해 부동산 업계에 영향을 미쳤음에도 불구하고 유명 건설사들은 대형 정비사업을 포기하지 않고 앞으로의 수주경쟁에 참전할 예정입니다. 이러한 대형 정비사업은 건설사에게 ‘보장된 미래 먹거리’가 될 것으로 예상되며, 이번 시행된 조례와도 시너지 효과를 가져올 것으로 기대됩니다.

정비업계 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지 톱티어(Top-tier)급 1군 건설사들이 선별수주를 해왔던 데는 경기가 침체된 상황에서 리스크 관리 차원도 있었겠지만 이번 조례안 시행에 따라 압구정, 성수, 목동 등 핵심 정비사업의 시공권 입찰을 기다리며 출혈경쟁을 피했던 부분이 크다”면서 “이르면 올 연말 한남뉴타운에서 시작된 수주전이 내년부터 타 지역에서도 진행되며 본격화할 것”이라고 전망했다.

한남·성수에서 압구정으로… 옮아가는 열기

아직 사업시행인가를 받지 못한 모든 서울시 소재 도시정비사업은 이번 조례 개정에 따른 수혜를 받게 됩니다. 특히, 서울 한강변 중심 지역의 압구정, 여의도, 성수는 검증된 입지를 가지고 있음에도 사업이 비교적 초기 단계에 머물러 있어 시장에서 주목을 받고 있습니다.

2009년 오세훈 시장의 전임기 당시 한강변 전략정비구역으로 지정된 이들 지역 내 재건축 및 재개발 사업은 이후 금융위기에 따른 주택경기 침체와 층수규제 등 문제로 10년 가까이 지연되었습니다. 그러나, 이번 조례 개정으로 인해 이들 지역의 사업이 긍정적인 방향으로 진행될 것으로 예상됩니다.

여의도 내 많은 재건축 단지들이 신탁방식으로 사업을 진행하고 있는데, 이는 대부분의 부동산 소유주들 연령대가 높아서 시공사 선정을 비롯한 각종 절차를 앞당길 수 있는 신탁방식을 선호하는 분위기가 조성되어 있다는 것입니다. 이러한 배경 때문에 여의도 지역에서는 신탁방식이 일반적으로 적용되고 있습니다.

지난 1일 KB부동산신탁이 시공사를 대상으로 개최한 여의도 한양아파트 현장설명회에는 10개 업체가 참석해 서울 핵심지역 정비사업 시공권 수주에 대한 건설사들의 관심도를 짐작케 했다.

이에 따라 연내 조합설립을 바라보고 있는 여의도 대교아파트를 비롯해 압구정 특별계획구역, 성수전략정비구역 등 주요 조합방식 정비사업 역시 멀지 않은 기간 내 시공사 선정이 가능할 전망이다. 압구정 2~5구역 조합은 지난달 신속통합기획안이 확정됨에 따라 설계사 선정 등 정비계획 입안 절차를 받고 있다. 이미 건축심의 단계였던 성수 1~4지구는 바뀐 서울시 규제에 따라 층수 상향을 위한 건축계획안 제출을 계획 중이다.

자금 수혈 받은 조합, 사업에 박차 가하나

이들 정비사업의 본격적인 시공사 선정 시기는 내년으로 예상된다. 한 정비사업 관계자는 “시공사 선정을 위해 서울시가 엄격하게 검토하는 것으로 유명한 입찰도서 등 관련 서류를 준비하는 데만 두어 달이 걸리는 게 일반적”이라며 “압구정, 여의도 조합들이 시공사 선정을 내년 중으로 계획하고 있는 것은 맞다”고 설명했다.

김제경 소장은 “각 조합이 각종 인허가를 위한 사업비 조달 측면에서 시공사 선정을 앞당겨준 이번 조례 시행을 반기는 것은 맞다”면서도 “아무리 빨라도 일부 정비사업이 올해 10월이나 11월 시공사 선정을 진행할 수 있고 통상 연말에는 시공권 입찰을 진행하지 않기 때문에 대부분 조합은 일정을 내년으로 계획할 것”이라고 분석했다.

올해 하반기 시공사 선정 이벤트가 가능한 핵심지 정비사업은 이미 사업이 상당부분 진행된 한남뉴타운 재개발구역들이다. 사업시행인가를 마친 한남뉴타운 2구역과 3구역이 최근 몇 년 새 시공사 선정을 마친 상태에서 아직 사업시행인가를 받지 않은 4구역과 5구역은 시공사 선정을 앞당길 수 있게 된 것이다.

한남뉴타운은 성수전략정비구역과 함께 향후 강북 한강변 부동산을 이끌 대장주로 불린다. 이중 한남4구역과 5구역은 향후 신분당선 서북부연장선 정차역(가칭 동빙고역)과 인접해 있고 사업 규모 대비 조합원 수가 적어 사업성이 높다는 점에서 더욱 주목받고 있다. 지난달 24일 서울시 교통영향평가를 통과한 한남4구역은 인근 한남3구역을 수주한 현대건설과 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨 등 1군 건설사들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌다.

한 건설사 관계자는 “이번 변경 조례 시행으로 조합은 시공사로부터 조기에 자금조달을 받을 수 있고 건설사 입장에선 상징성 있는 핵심지역 정비사업을 조기에 선점할 수 있는 기회를 얻게 된 것은 사실”이라면서 “다만 경쟁이 이제 막을 올리는 시점에서 격화되며 정비시장이 혼탁해지고 있는 것은 아닐지 우려된다”고 강조했다.