대출규제 -'스트레스 DSR'이란? 계산 방법과 시행시기 정리

스트레스 DSR이란?

DSR을 산정할 때 가산금리를 추가하는 것을 말합니다.

우선 DSR(총부채원리금상환비율)이란 연간 소득에서 총부채의 연간 원리금상환액이 차지하는 비율을 말합니다.
DSR은 대출을 받는 차주의 상환능력 범위내에서 가계부채를 관리하는 수단입니다. 하지만 DSR은 급격한 금리 변동 을 반영하지 못합니다. 현행 DSR 제도는 대출 취급 시점을 기준으로 금리를 계산합니다. 따라서 대출 기간 중 금리가 상승하게 되면 차주에게 DSR 규제 수준을 넘는 높은 상환 부담이 가해지는 문제가 있습니다. 처음에는 2% 금리로 대 출을 받았지만 최근처럼 5%로 금리가 올랐을 경우 연간 원리금 상환 부담이 엄청 증가하게 됩니다. 또 한, 우리나라의 차주들은 고정금리 대신 변동금리 대출을 많이 받고 있습니다. 변동금리 대출상품은 금리 상승시 차 주에게 가해지는 부담은 높지만 당장 금리수준은 낮기 때문입니다.

 

스트레스 DSR은 여기서 연간 원리금상환액에 일정수준의 가산금리를 추가해서 원리금상환액을 더 높게 판단하는 것을 말합니다. 예를 들어 원래 는 4% 대출의 원리금상환액을 기준으로 산정했다면, 여기에 가산금리 1%를 붙여 5% 대출의 원리금상환액을 기 준으로 산정하게 되는 것이죠. 이말은 DSR로 받을 수 있는 대출한도가 기존보다 줄어들 수 있다는 의미라고 보실 수도 있습니다.

 

스트레스 DSR 도입방안

1. DSR이 적용되는 전업권•모든대출 대상으로 적용

2.과거 5년내 최고 대출금리와 현시점 금리간 차이'를 기준으로 하되, 가산금리의 하한(1.5%), 상한(3.0%)을 설정
    • 혼합형/주기형 대출도 스트레스 금리를 적용하되, 고정금리 적용되는 기간 등 감안하여 완화적용
3. 금융이용자의 불편, 업권 준비상황 등 고려하여 순차 시행
   • 은행권 주택담보대출부터 24.2.26일 우선 시행하고, 시행상황 등 보아가며 24년 중 전업권•전체대출로 확대
   • 24. 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50% 적용하고, '25년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용

 

스트레스 DSR 가산금리 산정 방법

스트레스 DSR의 가산금리는 1.5% ~ 3.0% 사이로 결정됩니다. 매년 6월과 12월에 가산금리를 산정하게 됩니다.
가산금리 산정 방법은 다음과 같습니다.

 

         가산금리 = Max(1.5%, Min(3.0%, (과거 5년간 최고 금리 - 현재금리))

 

수식이 복잡해보이지만 간단합니다. 지난 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값을 구합니다. 이 값이 1.5%보다 작 으면 하한인 1.5%를 가산금리로하고, 3.0%보다 크다면 상한인 3.0%를 적용합니다. 1.5~3.0% 사이라면 그 값 을 사용하면 됩니다.
예를 들어 지난 5년간 최고 금리가 5.64% 이고 현재 금리가 5.04%라면 두 금리의 차이인 0.6%가 금리차이로 계산 됩니다.
하지만 이 값은 하한인 1.5%보다 작기 때문에 가산금리는 1.5%로 적용됩니다.

 

 

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스트레스 DSR 가산금리 시행시기

궁극적으로 스트레스 DSR은 주택담보 대출과 신용대출을 포함하는 DSR이 적용되는 모든 대출에 적용됩니다. 다만 스트레스 DSR이 한번에 적용되면 시장에 커다란 충격을 주게되므로 순차적으로 도입할 예정입니다.

 

 

 

스트레스 DSR은 총 3단계에 걸쳐서 도입됩니다.

1단계(2024년 2월부터 1단계가 적용)

1단계에는 은행권의 주택담보대출에 대해 스트레스 DSR이 적용됩니다. 1단계에서는 가산금리의 25% 만 반영됩니다. 즉, 0.375%의 가산금리 하한이 적용됩니다.
2단계(2024년 6월 적용)
은행권 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대에 스트레스 DSR이 적용 됩니다. 2단계에서는 가산금리의 50% 만 반영됩니다. 즉, 0.75%의 가산금리 하한이 적용됩니다.
3단계(2024년 말부터 적용)
DSR 적용되는 전 대출에 대해서 스트레스 DSR이 적용됩니다. 3단 계에서는 1.5% 하한금리가 모두 반영됩니다. 참고로 대출의 증액이 없는 자행대환이나 재약정의 경우 24년말까지 스트레스 DSR이 유예됩니다. 따라서 급격한 한 도 감소에 따른 불편이 없도록 했습니다.
집단 대출의 경우 2월 26일 이후 입주자 모집공고를 시행한 경우 적용되며, 일반 주담대는 2월 26일 이후 부동산 매매계약이 체결된 경우부터 스트레스 DSR이 적용됩니다.

 

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