용산국제업무지구의 부활과 수혜지역은 어디?

서울시가 단군이래 최대 개발 사업이라 불리는 용산 국제 업무 지구의 부활의 폭탄선언을 했습니다.
용산국제업무지구의 두 번째 도전, 그래서 오늘은 이 용산 국제업무지구가 무슨 사업인지, 그리고 앞으로 얼마나 많은 사람이 근무하게 될지 그리고 추진 일정은 어떻게 되고 과거에 실패한 이유가 무엇이고 혹시 이번에도 그럴 가능성이 있지 않냐 한번 살펴보겠습니다. 
마지막으로, 수혜 지역까지도 알아보도록 하겠습니다.

용산국제업무지구란?

 

용산역 철도정비창 부지를 도시개발사업을 을 통해서 업무 지구로 바꾸는 겁니다. 
업무 지구란  무엇인가요? 그냥 오피스 밀집 지역을 만든다. 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 그럼 어떻게 개발이 되나요? 먼저 공공이 기반 시설 도로나 이런 것을 선투자하고요. 그다음에 그렇게 조성된 부지를 민간에 매각해서 민간 개별 필지 개발 방식을 선택한다고 합니다. 이번에는 서부 이촌동이 제외됐습니다. 왜 제외되었는지, 왜 중요한지 뒤에서 말씀을 드릴게요. 
전체 사업비는 51조 원 사업 규모입니다. 공공사업비(보상,기반 사업비) 14.3조 원,  그다음에 민간사업비(토지매입,건축비) 36.8조 원이 투입되는 단군인의 최대 개발사업으로 불리고 있는 내용이에요. 

 

 

용산국제업무지구 사업계획

 

용산국제업무지구의 세부계획을 살펴보겠습니다. 먼저 용산역이 위치해 있고 주변 한 가운데에 A1 부터 A4 까지 핑크색으로 네 개의 국제업무용지가 보입니다. 이거 다 합쳐봤더니, 88,577제곱미터 예요. 현대자동차 삼성동에 GBC 부지가 79,000제곱미터인데 그것보다도 10%가 큽니다. 여기는 용적률을 1700%, 높이 100층까지 허용을 해주겠다고 합니다. 

그래서 이 용산 국제 업무 지구를 상징하는 건축물이 들어오게 되겠죠. 이것은 민간 사업자가 회사 사옥 또는 오피스 건물을 지은 다음에 임대를 하게 될 겁니다.
다음에 B1~B9 블록까지의 업무 복합 용지를 살펴보겠습니다. 업무 공간과 주거 공간을 동시에 건설하는 용도의 부지라 보시면 될 것 같아요. 여기는 아파트하고 오피스텔 그리고 오피스가 세 개의 건물이 하나에 들어가는 케이스로 많이 건축이 될 것으로 보입니다. 
마지막으로, C1 블록부터 C4 블록까지는 업무지구에 입주한 기업과 근로자를 지원한 시설로, 금융이나 의료, 법률, 교육, 판매, 기숙사 등이 이 들어서게 됩니다. 그래서 이제 업무 복합용지와 업무 지원 용지는 용적률이 900% 수준에서 되도록 계획이 됐다고 합니다. 

 

이 사업이 제대로 완료된다면 여기서 얼마나 근무할까요? 

서울시 보도자료를 보면, 14만 6,000명의 고용 효과가 있을 것으로 본다고 합니다. 지금 판교 테크노밸리의 경우,  1.2 판교 테크노밸리 합쳐서 한 78,000~79,000명 정도 되는데 용산국제업무지구에서는 판교의 두 배 가까운 인원이 근무할 가능성이 제기가 되고 있습니다. 

 

사업일정은 어떻게 되나요?

보도자료상에는 이렇게 돼 있습니다. "서울 도심 삼각편 때 정중앙에 잠들어 있었던 용산국제업무지구가 10년 만에 깨어난다 내년 기반시설 착공에 들어가 빠르면 2030년 초에 입주"를 하더라. 그래서 2025년 기반 시설 착공, 2030년 초 입주 시작 이렇게 되어 있습니다. 하지만 이것을 그대로 믿어야 될까요? 
과거 사례를 살펴보겠습니다. 

2011년 10월 2월 11일 용산국제업무지구 첫 삽 기공식이 열렸습니다. 그래서 당시의 발표 자료에는 2012년에 착공 2016년 완공이라고 했습니다. 하지만 그러고도 2년도 안되어 용산국지업무지구는 지정이 해제가 되고요. 6년 만에 종지부를 찍게 됩니다. 

 

자연산 대삼치 삼치회 완도 4kg 4-5인분 : Wando Fish

단군이래 최대 개발사업 왜 실패했나?

 

먼저 사업 규모가 너무 컸는데 이 사업 시행 주체인 코레일의 경험 부족이 한 몫했습니다. 그래서 민간 사업 시행자와 끊임없는 갈등이 생겨났어요. 여기에 무리한 서울시의 서부 이촌동 편입. 안 그래도 복잡한데 여기에 정비사업장까지 추가가 돼버린 겁니다. 정비사업장에 정비사업을 사업을 추진하는 것도 다른 개념이거든요. 마지막으로, 글로벌 금융위기까지 겹쳐버리면서 자금 조달 비용이 껑충 뛰어 올라가 버린 겁니다. 그리고 결정적인 문제 여러분도 아시겠지만, 이것은 업무 지구 오피스를 공급하는 사업입니다. 오피스와 더불어서 관련된 주거 시설도 같이 공급하는 계획인데 그 당시에 오피스 공실율이 20%대로 껑충 뛰어 올라가게 됩니다. 

앞으로도 공급이 많이 이루어지는 도심 지역 중심으로 20% 대 공실률이 나올 것이고 여의도도 공실률 문제에서 자유롭지 않네, 그러면 서울 지역의 오피스텔이 남아도는데 용산 지역의 대규모로 오피스텔 오피스를 지으며 누가 들어갈 것이냐 이에 따른 회의감이 들기 시작했다는 것과 두 번째 오피스뿐만 아니라 주거 상품도 많이 공급하는 계획이 잡혀 있었는데, 2010년부터 대세 부동산 하락기에 접어들면서 2010년부터 2013년까지 아파트 지으면 입주는 할까? 그러면서 개발이 끝나도 수요를 찾지 못할 것이란 회의감이 결정적인 문제가 됐던 겁니다. 

 

완도 자연산 도미회 참돔회 1kg 2kg(조업당일발송상품) : Wando Fish

과연 이번에는 제대로 추진될까? 

서울시가 바보가 아닌 이상 과거의 실패 이유를 그대로 똑같이 따라 하지는 않을 것 입니다. 먼저 민간 주도의 통합 개발에서 공공과 민간의 단계적 시행 방식으로 바꿨습니다. 
공공과 민간의 단계적 시행 방식이 뭔가요?
신도시 같은 것을 생각하면 됩니다. 신도시 같은 경우는 정부가 어떤 지역을 신도시로 지정을 한 다음에 지구 계획을 만듭니다. 어떤 식으로 개발하겠다고 그다음에 기반 시설 등을 열심히 공사한 다음에 민간한테 용지별로 매각을 해서 공급을 하죠. 그럼 민간 사업자 여기다가 아파트를 지으면 되는 용산국제 업무 지구도 똑 같습니다. 공공이 먼저 들어가서 도로와 같은 SOC 같은 것을 다 만들어 놓고 나중에 이걸 블록별로 매각을 해서 거기에 업무 지구가 들어오게 하는 방식이 되는 겁니다. 
또 하나 서부이촌동이 제외가 됐어요. 그래서 전체 사업 규모가 56만 제곱미터에서 49만 제곱미터대로 크게 낮아지게 됩니다. 다르다는 인식이 있어요. 
미국의 사업용 부동산 위기라는 이야기 좀 들어보셨죠 그것으로 대출 부실이 발생할 것이다. 그런데 원인의 근본적인 이유는 공실률이 높아서예요. 근데 대한민국 오피스 시장의 공실률은 2%대라고 합니다. 

역사상 가장 낮은 수준이라고 하네요. 그래서 지금은 아무리 많은 공급이 있더라도 선임차 90% 이상이 완료된다는 얘기가 나와요. 

여러분들 고가 아파트의 수요도 넘쳐난 상황입니다. 그래서 프랑크 오피스의 수요도 충분하고 초고가 아파트 수요도 증가하다 보니까 용산 사업은 지금 추진해야 된다는 인식이 깔려 있는 것 같습니다.

 

당일작업 숙성광어 필렛 국산 자연산 대광어회 2kg 4kg : Wando Fish

용산에 대기업이 많이 들어올까?

용산은 어느 정도 오피스를 지어 놓으면 잘 될 거라는 이야기가 옛날부터 있었어요. 일단 교통도 좋고 입지도 좋고 또 하나 여기가 풍수가 좋다고 합니다. 왜냐하면, 기업하는 사람 입장에서는 사옥을 구할 때 이걸 굉장히 중요하게 본다고 그래요. 그래서 도심권역에서 명당 자리 이런 빌딩들이 많이 알려져 있잖아요. 대표적으로 교보 생명 본사 같은 데에는 공실 잘 없습니다. 
왜 수요가 계속 유입이 된다는 거죠. 그래서 저는 용산 쪽 또 좀 나쁘지 않을 것이고 오피스를 지어 놓으면은 들어갈 기업들이 많을 것으로 보고 있습니다. 

 

용산국제업무지구 어느 지역이 수혜를 받을까요? 

용산구의 아파트를 살펴보면 억억 소리가 납니다. 재건축 사업성 없어 보이는 구축 아파트도 19억부터 시작이고요. 재건축 사업성 있어 보이는 것은 30억 대부터 시작이네요.

여러분들 아마 이런 얘기 많이 들어보셨을 거예요. "용산이 좋다. 여의도,성수동이 뜬다. 압구정동이 대세다" 다 아는 이야기라는 겁니다. 하지만 이거 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠냐 그리고 실제 살 수 있는 사람들은 이런 거 좋다고 이야기하는 강사들보다 더 많이 알고 있고 더 먼저 들어가 있다는 겁니다. 그래서 현실적으로 용산구의 개발사업의 수혜는 환승 없이 지하철로 30분 이내에 접근 가능한 곳이라고 생각 합니다. 

서울 지하철 노선들을 펼쳐놓고 용산역에 30분 내에 환승 없이 갈 수 있는 곳이 얼마나 있나 살펴보시죠
1. 1호선 외대앞역
29분이 소요됩니다. 외대앞역은 작년에 정말로 분양이 많이 있었죠. 뉴타운 지역에서2025년부터 입주를 시작하게 됩니다. 그래서 용산 지역이 발전되면 종각하고 용산역 접근이 용이한 핵심 지역으로 발전하지 않을까? 생각이 듭니다.
2. 청량리역
 현재는 경희중앙선이 있지만 나중에 여기 GTXB 노선이 개발되면 용산역에 직접 접근이 빨라지게 됩니다.
3. 노량진역

소요시간이 3분입니다. 노량진역이 입지 깡패입니다. 3대 오피스 권역에 환승 없이 바로 접근 가능한데 용산역까지도 3분 만에 갈 수 있습니다. 노량진역에 투자하려면 어떻게 해야 되나요? 노량진 뉴타운 있죠. 8개 구역이 있고요. 이중 제일 입지가 좋은 1구역과3구역은 사업 속도가 좀 느리고 나머지 구역은 지금 입주권 단계의 전후까지 가면서 사업 속도가 빨라지고 있습니다. 
조만간 노량진 뉴타운에서도 공급이 많이 나올 것 같아요.

4. 석수역

용산역까지 18분 정도가 소요가 됩니다. 안양역까지도 용산역 접근이 좀 쉬울 것이다. 이렇게 판단하시면 좋을 것 같아요. 이들 지역은 가격대도 좀 저렴한 구축 아파트가 많아서 그런지 지금 거래가 굉장히 많이 터지고 있는 지역입니다.

5. 평촌역
남쪽으로 평촌역이 신용산역까지 30분 정도 소요가 됩니다. 1기 신도시 재건축 사업의 호재 지역이기도 하죠.

6. 정부 과천 청사역

소요 시간 24분이 나오는데 여기는 호재가 많이 있죠. 먼저 GTX C노선이 현재 행정상 착공을 했고요. 또한 위례 과천선의 수혜 지역이기도 합니다. 요즘 그래서 과천 지역의 신축 아파트가 늘어나면서 젊은층 유입이 많이 있다고 합니다.

7. 길음역

신용산역까지 23분 만에 접근이 가능하고요. 
8. 미아 사거리역
26분 만에 환승 없이 접근이 가능합니다. 

 

국내산 뼈없는 토막 순살 삼치 구이 : Wando Fish

GTX-B, 신분당선 연장(신사~용산)

용산 지역은 GTXB 역사 예정 지역이죠. GTXB를 통해서 여의도 서울역 용산까지 접근이 가능해지GTX A,C노선에 비해서 좀 약하다는 평가가 있었는데, 그것이 충분히 만회가 가능할 것으로 보여집니다. 그러면은 이 용산역 접근이 용이한 곳이 어디 있나요? 그래서 송도 인천대입구역 주변과 인천 시청, 부평역 주변하고요. 별내역과 그다음에 여기 지도상에 나오진 않지만 여러분들 잘 아시는 남양주 왕숙 신도시가 GTXB 역사가 들어서게 됩니다. 역세권 주변으로 가치를 인정받을 것 같아요.
GTXB 사업 착공은, 정부 발표 기준으로 2024년 착공, 2030년 개통 예정이라고 합니다. 신분당선 연장사업도 있습니다. 현재 신사역까지 연결된 것을 다시 용산역까지 연결하는 사업인데요. 여기는 원래 사업이 좀 빨리 됐었어야 되는데 미군과의 현장조사와 협의가 지연되면서 2031년 개통도 불투명합니다. 언젠가는 개통될 것이라는 것은 다 알고 있는 내용이에요. 이게 개통이 된다면 수지나 광교 지역. 더 멀리는 호메실 지구까지도 용산에 직주 접근이 용이해지지 않을까? 생각이 듭니다. 
은근히 신분당선이 알짜 노선이에요. 판교, 강남을 지나가고요. 또한 수지나 광교 지역 같은 경우는 삼성 반도체 공장이 셔틀버스로 들어오다 보니까 언제나 매매나 임대 수요가 넘쳐나고 있습니다. 그래서 이런 지역에 내 집 마련한 계획하신 분들이 많이 계십니다.

 

 

서울에서 가장 부촌이 될 지역_ 용산