부동산 대출 규제 총정리_LTV 한도, DSR 규제, 신용대출, 중도금 대출, 사업자담보대출, 전세대출 규제

무주택자가 내 집 마련 할 때 반드시 기억해야 되는 것이 있습니다. 내가 살 수 있는 가장 좋은 곳을 산다는 거죠.
그러면 가장 좋은 곳을 살려면 대출이 필요하겠죠??
어떤 수준의 대출이 필요할까요?
현재 나의 수준에서 버거울 수준의 대출이 필수라는 겁니다. 그래서 이 버거울 수준의 대출을 포함해서 내가 가장 살 수 있는 좋은 집을 사셔야 된다는 것입니다.
그런데 무주택 기간이 길수록 이런 대출에 대한 거부감이 굉장히 커요. 그걸 빨리 깨야 된다는 겁니다. 
왜 그러냐 하면, 여러분들의 소득은 고정돼 있지 않잖아요. 대출원리금은 고정돼 있지만 여러분들의 소득은 계속 올라가기 때문에 시간이 지나면 이자금액도 줄어들고, 절대 소득금액에서 대출원리금과 이자 부담액이 줄어들기 때문에 편안해진다는 겁니다. 
그래서 지금 내가 버거울 수준의 대출을 포함해서 가장 좋은 아파트를 사야 된다는 거 잊지 마시기 바랍니다.

대출의 알아야 할 대출의 종류와 제도

주택관련 대출의 종류

 

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1. LTV 규제

LTV 규제는 아파트 담보가치 대비 최대 대출 한도를 정하는 겁니다. 예를 들어 LTV 가 50% 적용된다고 하면, 10억 아파트를 구매하는데 5억까지 대출이 된다는 것입니다.

근데 이 LTV 규제는 규제 지역이냐 아니냐 또는 내가 보유 주택 수가 몇 채냐에 따라서 최대 LTV율이 다르게 적용됩니다. 2024년 2월 기준 강남3구와 용산구를 제외하고는 대부분 비규제 지역이죠. 비 규제 지역의 기본 LTV 비율은 70%입니다. 그런데 70% 받으려면 내가 무주택자이거나 또는 1주택자인데 2년 이내에 처분을 한다는 서약서를 은행에 제공해야 70%가 가능합니다.
나는 1주택자인데 추가로 주식을 살 거야. 대출받고 싶은데 기존 주택을 처분할 생각이 없어 그러면 60%가 적용됩니다. 그리고 강남3구와 용산구 같은 규제 지역은 LTV 비율이 50% 입니다. 그런데 50%도 다 받을 수 있는 게 아니라 무주택자나 1주택자 처분 조건부일 경우에 이 50%가 가능
합니다.나는 투자 목적이 아니라 그냥 기존 주택을 계속 보유하고 새로 규제 지역에서 집을 사는 목적이라면 30%밖에 적용이 안 됩니다. 
대출 비율이 많이 줄어들죠.

생애 최초 주택 구입자에 대한 특별 혜택

그런데 정부에서 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 규제 지역,비규제 지역 상관없이 일괄적으로 LTV는 80%를 적용해 준다고 합니다. 물론 다 해준 건 아니고 주택 가격 기준으로 투기과열지역은 9억 이하, 조정 대상 지역과 비규제 지역은 8억 이하입니다. 사람들한테 최대 대출한도 6억 원까지 생애 최초 주택 구입자한테 대출 한도를 풀어주고 있습니다. 

2. DSR 규제

방금 말씀드렸던 LTV 규제는 담보 대비 최대 대출 한도예요. 그런데 이것으로 다 대출해 주냐? 그건 아닙니다. 한 가지를 더 충족해야 돼요. 바로 DSR, 소득 대비 대출 한도라고 보시면 됩니다. 총체적 상환 능력 비율 이렇게 나옵니다. 그럴 필요 없이 그냥 소득 대비 얼마나 대출해 주냐 그렇게 보시면 됩니다. 보통 DSR 규제는 40%가 적용되고 제2금융권은 50%가 적용됩니다. 연본으로 계산해고면 이해하기 쉽습니다.  연봉 10억 원이면 DSR 40%일 경우,  연 4000만 원까지 원리금과 이자 상환이 가능하다는 겁니다. 그래서 LTV 와 DSR 을 동시에 충족해야 대출 승인이 나는 구조예요. 

연봉에 따른 최대 대출안도 알아볼까요?  대출금리 3.7%, 40년 원리금 균등 상환 조건일 경우, 연봉 5000만원이면 4억 2000만원, 연봉 7000만원이면 5억 8500만원, 연봉 1억은 8억 4000만 원입니다. 
소득은 부부 합산으로 계산돼요. 그래서 주택담보대출 받을 때 부부는 한몸으로 취급됐다는 거 잊지 마세요. 뒤에 DSR 규제에서 맞벌이 부분은 굉장히 유리한 고지를 선점하게 됩니다. 물론 최대 대출한도는 정부가 스트레스 DSR 도입하면서 좀 더 낮아질 가능성이 있어요. 자 

 

DSR 규제의 핵심은 신용대출이라고 말씀드렸습니다. 

주택담보대출과 신용대출을 동시에 받는 것을 차단한 목적으로 만들어진 것입니다. 
예를 들어, 1억 원의 신용대출 있잖아요. 이 사람의 대출 한도가 얼마나 줄어드는지 예시를 통해 알아보겠습니다.
1억 원의 신용 대출은 2000만 원의 원리금 상환을 계산합니다. 실제로 상환하지는 않지만 계산식에는 포함이 돼요. 그러면 1억 원의 신용대출 보유 차주의 최대 주담 대한도가 아까8억 4000만이라고 말씀드렸는데 4억 1000만 원으로 줄어들게 됩니다. 그래서 내집마련시에 신용 대출이나 사용하지 않는 마이너스 통장은 즉각 상환해야 됩니다. 또한 대출 상담자한테  본인의 신용 대출이 있어서 대출 한도가 별로 안 나오는데 지금 갖고 있는 신용 대출을 주택 담보 대출 넉넉하게 받아서 상환하겠다는 조건으로 대출금을 늘릴 수가 있습니다. 물론 주택 담보대출 실행되는 날짜에 신용대출은 즉각 상환이 돼야겠죠. 

 

3. 주택담보대출 대환

예를 들어 올해 1월 달에 우리은행에서 주택담보대출을 받았어요. 40년 만기로 금리 5.1% 5억 원을 대출받았습니다. 원리금과 이자 상환액이 2월에 244만 원이에요. 그런데  Kbank의 주택담보대출 금리 봤더니 3.7% 입니다. 똑같은 조건의 원리금과 이자 상환액이 199만 원으로 줄어든다는 거죠. 이것을 갈아타고 싶어요. 기존에 있던 대출을 다른 은행으로 갈아타는 것을 대환이라고 합니다. 특히 정부는 1월 중에 이 대환을 좀 쉽게 자동화시킬 수 있는 대환 플랫폼을 오픈하였고, 은행들은 여기에 맞추어 금리 경쟁을 하고 있습니다. 문제는 이 대환 할 때 체크해야 되는 두 가지가 있습니다. 
첫 번째는 주택 담보 대출 중도 상환 수수료입니다. 일반적으로 이 주택 담보 대출의 중도 상환 수수료는 1.2%가 책정되죠. 그래서 대출 실행 후 3년 이내의 상환시 중도상환수수료가 부과가 되는데 3년 내내 1. 2%가 적용되는 건 아니라 좀 시간이 지날수록 슬라이딩 방식으로 감소하게 됩니다. 뭐 1년 후에 0.82년 후에 0.42% 이런 식으로 점점 낮아지는 구조가 되고요. 3년 뒤에는 중도 상환 수수료가 없어요. 
그런데 내가 아파트를 갈아탈 계획이 있어요. 그럴 경우에 좀 주의를 하셔야 됩니다. 예를 들어 2023년 1월에 아파트를 저점에 매수했어요. 그다음에 올해 1월 달에 대환을 합니다. 이번에 대환을 했어요. 그러면 400만 원 정도의 중도 상환 수수료가 발생을 했습니다. 그리고 이 아파트를 매수한 지 입주 2년차에 매도를 해요. 매도한 다음에 다른 상급지로 갈아타려고 합니다. 그럼 어떻게 될까요? 이때  중도 상환 수수료가 또 발생을 하는데 이것이 이자 절감액보다 큽니다. 이런 경우가 의외로 많아요. 이것도 주의를 하셔야 되고 계산에 포함시켜야 됩니다. 대환하기 전에 내가 이 아파트에 얼마나 거주할 것인지도 계산하셔야 한다는 것입니다.
두 번째는 생활 안정자금 대출.
우리가 알게 알고 있는 소유권 이전 3개월 전에 진행되는 주담대는 주택구입자금 대출입니다. 

하지만 소유권 이전 후 3개월 이후에 진행되는 모든 담보대출은 생활 안정 자금 대출로 분류가 되어 여러분들이 구입 자금을 대환을 하게 되면 생활 안정 자금 형태로 대출이 됩니다.

생활 안정 자금 대출의 무서움을 모르시는 분들이 많으세요. 바로 추가 주택 구입 금지 약정입니다. 생활 안정 자금 대출을 받았으면 추가로 주택을 사면 안 돼요. 만약에 내가 주택을 늘리려면 어떻게 해야 돼요. 일단은 주택을 구입한 다음에 대환을 해야 된다는 겁니다. 이 내용에 대해 많은 분들이 모르고 계십니다. 그리고 주택 구입 시점은 은행에서 언제 받아들일까요? 일반적으로 아파트나 입주권은 잔금 시점이구요, 분양권만 유일하게 취득시점에 주택구입으로 인정하기 때문에 잔금 때 돈이 많이 들어가잖아요. 이때 생활안정자금이 활용이 가능해집니다. 1주택자가 분양권을 취득한 경우 그래서 분양권이 인기가 많은 거예요. 

4. 중도금과 잔금대출

일반적으로 분양은 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%로 진행됩니다. 이 계약금 10%는 여러분들 대출해 주는 곳이 없기 때문에 신용대출이나 보유한 현금 아니면 청약통장을 해지해서 마련을 하셔야 됩니다. 그 다음에 중도금 60%는 허그의 보증으로 대출이 가능해지게 됩니다. 그래서 보통 5개월마다 10% 포인트씩 납부를 해야 되는데, 이것을 대출금으로 한번에 퉁칠 수가 있어요. 그리고 대출 이자는 보통 잔금 시점에 한꺼번에 납부합니다. 이것을 이자 후불제라고 하죠.  
중도금 대출 규제가 있나요? 
중도금 대출 규제와 관련된 것이 예전에 많았어요. 특히 가액 규제하고 대출 한도 규제가 있었죠. 그래서 분양가 9억 이하 주택만 중도금 대출이 가능했었고 대출 한도가 최대 5억 원이었습니다. 이게 이번 윤석열 정부 들어서 모두 없어졌습니다.
LTV 규제는 남아있어요. 그리고 DSI 규제는 미적용입니다. 

그래서 LTV 규제가 남아있다 보니까 강남3구, 용산구는 LTV 최대 비율이 50%잖아요. 그래서 중도금 보통 60%인데 1회차(10% 포인트)는 자기가 스스로 자납을 해야 됩니다. 계약금과 중도금 10% 포인트까지 현금을 마련할 필요가 있어요. 
그외 지역은 60% 중도금 대출 전액 가능합니다. 또한 중도금 대출 가능 건수가 있거든요. 세대당 2건까지 가능합니다.
1주택자가 동탄의 분양 하나 받고 검단에 분양 하나 받으면 2개의 분양권을 소유했잖아요. 2개 다 중도금 대출 활용이 가능합니다. 규제 지역은 세 대당 1건이에요. 중도금 대출은 언제 갚나요? 잔금 시점에 진행이 됩니다. 그래서 잔금 대출로 중도금 대출을 대환합니다. 잔금 대출은 LTV나 DSI 규제가 적용됩니다. 그래서 분양권을 투자 목적으로 하셨거나 좀 무리하게 분양권을 취득하신 분들은 잔금 때 현금을 넉넉하게 확보할 계획을 반드시 세워두셔야 됩니다. 

 

5. 신용대출과 마이너스 통장

신용대출은 DSR 규제로 영향이 많이 줄어들었어요. 아까 DSR 규제  자체가 신용대출과 주택담보대출을 활용하는 것을 막을 목적으로 만들어졌다고 이야기 했습니다. 그래서 신용 대출 같은 경우는 내집마련 할 때보다는 갭 투자 때 많이 활용이 됩니다. 예를 들어 자본금이 4억이에요. 이걸 갭 투자하려고 하면 8억에서 9억 정도 주택 매수가 가능합니다. 비싼 곳은 10억도 가능하겠죠. 그런데 이 자본금 4억원에 신용 대출 1억을 포함시키면 10억에서 11억 심지어는 12억 주택까지도 매수가 가능하다는 것입니다. 그래서 레버리지를 올릴 목적이 필요할때 신용 대출을 많이 활용한다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

6. 정책 모기지

디딤돌 특례 보금자리론 같은 것이 정책 모기지입니다.
정부가 서민들의 주거 안정을 위해서 저리 대출 상품을 만든 거죠. 이 정책 모기지의 가장 큰 특징은 DSR을 보지 않는다는 것입니다.

그래서 특례보금자리론이 인기있었던 이유는 금리도 안 낮은데 DSR을 보지 않아서 나의 소득 대비 많은 한도를 필요로 하는 차주들한테 어필이 됐던 겁니다. 그런데 지금 남아 있는 것은  그렇게 큰 장점은 없어요. 대표적으로 디딤돌 대출이라고 있는데, 얘는 소득도 신혼가구 기준으로 8500만원 이하여야 되고  6억 이하 주택만 살 수 있습니다. 대출한도도 4억 원으로 적용되고 있습니다. 

하지만 1월 29일부터 신생아 특례 구입자금 대출도 정책 모기지 상품입니다. 신생아특례구임자금대출 도입이 되는데 9억 이하 주택의 2%대 금리가 적용이 됩니다. DSR도 적용 안되다 보니까 주담대와 신용대출을 동시에 활화하는 가능하다는 이야기가 벌써부터 나와요. 그래서 1월 29일부터 신청 접수를 받기 때문에 현재 주택을 매매 계약하신 분들도 이것을 활용 가능해질 것으로 보여집니다. 그래서 1월 거래량부터 부동산 시장에 좀 영향을 주지 않았을까? 이렇게 보고 있습니다. 

 

7. 사업자 아파트 담보대출

지금까지 말씀드렸던 아파트 구입 자금 대출은 그리고 생활 안정 자금 대출은 개인 대상으로 만든 상품입니다. 그러다 보니까 정부의 강력한 가계 부채 억제 정책에 영향을 받아요. LTV 규제, DSR 규제, 원리금 분할 상환 적용 등이 들어갔죠 그런데 개인 사업자는 그냥 내가 사업 과정에서 필요한 자금을 당길 목적으로 아파트 담보 대출을 활용하다 보니까 LTV 규제나 DSR 규제, 원리금 분할 상환 규제에 적용이 되지 않습니다. 
단 개인 사업자 담보 대출은 주택 구입 후 3개월 지난 시점부터 취급이 가능하기 때문에 아파트 구입 자금으로 활용 불가능합니다.

 

사업자 아파트 담보대출은 어디서 받나요? 

제1금융권도 취급을 하고요. 2금융권도 취급을 하는데 1금융권하고 2금융권의 약간 태도가 다릅니다. 

제1금융권 같은 경우, 아파트 사업자 담보 대출 받으려고 하면 증액 증빙서류를 굉장히 엄격하게 체크해서 실제 필요한 자금만 집행을 해요. 필요한 견적서를 받는다든가 뭐 이런 식으로 사용할 용도를 보여줘야 대출을 해주고 대출 최대 가능 금액도 보통 2억 원 이하로 해줍니다.
 여러분들이 흔히 주택 수를 늘릴 목적으로 사업자 아파트 담보 대출을 받을 때는 2금융권에서 받게 됩니다. 
사업자 아파트 담보 대출은 크게 두 가지로 나눠집니다. 이자만 상환하는 상품, 3년 거치 식으로 적용이 가능하고요. 이자와 원리금을 동시에 상환한 상품은 5년이 적용됩니다. 새로 등록한 사업자도 적용이 가능하기 때문에  보통 집 한 채 있는 사람이 추가로 주택 구입하려고 희망할 때 생활 안정 자금은 안 되기 때문에 이것을 많이 고려를 하게 돼요. 주택자가 주택을 추가로 늘릴 때 많이 활용한다고 생각하시면 됩니다.
현재 금리는 5.1%부터 적용이 됩니다. 

오늘 부동산 담보 대출과 관련돼서 모든 것을 쉽게 정리를 드렸습니다. 대출을 여러분들은 잘 활용해야 됩니다. 왜냐하면, 당신은 5년 후 지금보다 훨씬 많이 벌기 때문이죠. 그렇게 벌어야 되는 게 정상적인 사회고 그렇게 되게 될 겁니다. 하지만 여러분들의 대출 원리금은 5년 전에 고정이 돼 있다는 거죠. 그래서 시간이 지날수록 나의 대출 상환은 손쉬워지더라 해서 보통 부자는 항상 이 대출을 완용해서 레버리지를 일으킬 생각을 하게 됩니다. 그걸 여러분들도 잘 활용하셨으면 좋겠습니다.