서울에서 가장 부촌이 될 지역_ 용산

예전에는 부촌하면 부족 조금 강남만을 떠올렸는데 요즘엔 정말 강남에 비교할 수 있을 정도의 한 지역 바로 용산이 떠오르고 있는 것 같아요. 앞으로도 좀 계속해서 관심을 갖고 지켜봐야 할 지역이라고 하는데 왜 그런지 오늘 용산 이야기를 좀 나누어 보고자 합니다. 

 

부동산 갈아 탈 지역은?
더 좋은 지역으로 이동하는 것!

강남분들이 상담을 하실 때 “내가 갈아탈 지역이 어디냐?”라고 얘기를 하실 때 송파 쪽이라든가 서초 쪽은 보지를 않으십니다. 내가 갈아타기를 한다는 건 더 좋은 지역으로 갈아타기를 원하시는 거잖아요. 그래서 이제 강남분들이 용산은 괜찮아 하세요. 지금 용산 같은 경우 땅값이 상당히 높은 지역이거든요. 지금도 이제 금싸라기 땅이죠. 그런데 서울에서 왜 용산이 지금 부촌으로 지금 이미지 메이킹이 됐는가를 알아봐야 합니다.

 

왜 용산인가?

우리는 서울에서 3도심 접근성이 상당히 중요합니다. 
1. 용산 "3도심"의 중앙 : CBD(원도심,중구,종로), YBD(여의도 일대),GBD(강남 일대).
서울은 3도심으로 이루어져 있는데, 용산은 정확하게 이 3도심의 정중앙입니다. 3도심 접근성이 서울 시내 25개 자치구에서 최고라는 것입니다. 

2. 향후 서울 도심 내에서 주거 쾌적성이 가장 높은 지역.

주거에 대한 쾌적성이 어떤 의미냐 예를 하나 들어드리면,  우리가 성수동이라는 지역이 있습니다. 성수동 지금은 상당히 핫플레이스죠 지가도 어마어마하게 올랐고요. 거의 뭐 5년 사이에 땅 가격이 한 5배 이상 그런 데가 성수동입니다. 그러니까 땅 가격 상승률만 보면 성수동이 가장 높을 거예요. 아마 하이엔드급 랜드마크 주거시설에 지금 많이 들어가 있죠. 뭐 갤러리아 포레라든가 아크로 서울 포레스트라, 트리마제 등이 있는데, 만약에 이 성수동에 서울숲이 없었더라면 아마 지금의 랜드마크들이 들어가기는 어려웠겠죠. 즉 성수동에 서울숲이 조성이 되면서 여기에 주거 쾌적승이 높아지면서 여기에 지금 랜드마크들이 계속적으로 들어오고 있다는 거죠. 그래서 우리가 숲(공원)이라는 주거 쾌적성이 상당히 중요한 것입니다.

그런데 이 성수동의 서울숲과 용산민족공원을 비교해 보면, 용산 민족공원의 규모만 하더라도 100만 평입니다. 그리고 서울숲은 말 그대로 시에서 관리하는 거죠. 용산민족공원은 국가에서 관리하는 겁니다. 규모 자체가 틀리다는 거죠. 그래서 서울에서 앞으로 보면 주거 쾌적성이 가장 높아질 지역이 어디냐 바로 용산이라는 거죠. 

 

3. 미래 서울의 국가 중심축이 바로 용산

2040 도시기본계획을 보면 서울의 대한민국을 대표하는 중심축이 어디냐?
앞으로는 도심에서 서울역 ~ 용산까지 여기가 서울의 대한민국의 국가 중심축으로 앞으로 발전이 된다는 거죠.

 
4. 개발호재와 정비사이슈가 가장 많은 도심 재개발의 중심 용산!

우리가 부동산이라는 거 그거는 어찌 됐든 개발 호재를 먹고 사는 거잖아요. 그렇죠. 근데 서울 도심에서 25개 자치구에서 개발 호재가 가장 많은 지역이 바로 용산이죠. 
그다음에 정비사업이 가장 많은 데가 또 용산입니다. 한남뉴타운, 동부이촌동 재개발, 서계동, 청파동, 원효로, 후암동 일대 정비사업 이슈가 가장 많은 지역이 바로 용산이라는 거죠. 
그래서 개발호재와 정비사업 이슈가 가장 많은 도심재개발의 중심이 바로 용산이다. 이렇게 네 가지 포인트로 보시면, 될 것 같습니다. 

 

용산의 개발 이슈

UN사 부지 개발
더 파크 사이드 서울이라고요. 여기에는 육성급 호텔이랑 오피스텔 백화점 아파트 이렇게 들어가거든요. 

유엔사 부지

위에 보시는 바와 같이 UN사 부지가 민족공원 바로 옆입니다. 입지가 상당히 좋죠. 그래서 아마 3~4월쯤에 일반분양이 들어갈 것 같은데, 아파트 같은 경우에는 용산이 분양가 상한제 대상자 지역이기 때문에 아파트는 임대 후 분양 전환으로 갈 것 같고요. 예전에 한남더힐이라든가 나인원 한남도 분양가 상한제에 걸려있기 때문에 임대 후 분양 전환으로 갔거든요. 그래서 오피스텔 먼저 분양합니다. 
지금 평당 분양가가 지금 거의 1억이에요. 

그런데 아파트는 전용률이 평형 대비해서 75%이지만 이 오피스텔 같은 경우는 전용대비 40%밖에 안 되거든요. 그러니까 아파트 평당 따지면 거의 1억 8000만원입니다.
어떤 의미냐? 이 UN사 부지 같은 경우는 어떤 면에서 보면, 지금 나인원 한남이나 우리가 한남도해 같은 경우에는 하이엔드급이라고 부르잖아요. 그런데 얘는 하이엔드급이 아니라 하이퍼급으로 포지션이 된다는 거죠. 하이퍼급 민족공원 바로 옆이니까. 

 

완도산 조기(2마리 진공포장)8마리 : Wando Fish

미국 수송부 부지 개발
- 수송 부지 면적 82,645m 규모의 복합시설 조성 사업 추진 , 향후 총 5조 원의 민간투자 유발 예상 

또 UN자 부지 개발이 마무리가 되면 아래 미국의 수송대 부지 개발 요것도 지금 남아 있는 겁니다. 여기도 똑같이 하이퍼급으로 개발이 되겠죠.

용산공원 정비구역 복합시설 조성

- 용산 미군 기지 반환에 따른 3,030,000m 규모 국가공원으로 조성 계획 진행 중
- 용산공원 조성 특별법에 따라 추진 중인 사업으로 용도지역 일반사업지역으로 변경 예정

 

다음에 아까 말씀드렸던 용산 민족공원 약 100만 평 규모의 용산 민족공원 조성이 기다리고 있습니다.

 

서울역 북부역세권 개발

- 강북의 코엑스 (마이스, 6성급 호텔 등 38층 5개 동)
- 서부역 일대 유휴부지 29,000ml 2024년 상반기 착공 예정

자 그다음에 서울역 북부 역세권 삼성동에 마이스 산업이 상당히 발달했잖아요. 삼성동의 코엑스처럼 강북에도 코엑스가 하나 생기는 겁니다. 올해 상반기에 착공 들어가거든요. 지금 인허가는 지난해 다 받아놨고요. 그래서 서울역에 이제 북부 역세권 개발, 즉 강남의 코엑스가 들어서는 거죠. 

경부철 라인 지중화 계획

서울역부터 용산역 이어지는 이 구간이  지상철이잖아요. 동서로 좀 단절돼 있습니다. 동서로 단절돼 있다는 게 단점인데 서울역부터 용산역으로 이어지는 철도 지중화 계획도 잡혀 있

 

용산 전 지역 정비사업

용산 전 지역이 지금 정비 사업입니다. 지금 한남 뉴타운, 서계, 청파, 원효로, 효창, 후암 이런 저층 주거 지역들 앞으로 다 개발이 될 거고요. 이촌동 일대  재건축이라든가 한강로 일대 도시환경 정비사업 등 아주 전 지역이 전부 정비사업체라는 거죠. 

 

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2040 서울 도시 기본계획

이제 미래 서울의 중심, 이것은 2040도시기본계획의 서울 도심부터 서울역 그다음에 용산 국제업무지구까지 여기에 보면, 국가 중심축이라고 지금 만들어져 있죠. 국가 중심축 그래서 이 라인들이 앞으로 서울에 대한민국을 대표하는 국가 중심 거리로 앞으로 조성이 될 겁니다. 

그래서 용산 국제업무 지구, 용산 민족 공원이 위치해 있습니다. 이것은 2040 서울의 도시기본계획, 정부와 지자체에서 이렇게 개발을 하겠다는 거죠. 사실은 마지막 남은 금싸라기 땅이 용산이라는 것입니다.

가장 중요한 호재를 보면 바로 용산 국제업무지구하고요. 그다음에 용산민족공원입니다. 용산국제업무지구 같은 경우에는 자율주행, AI 로보틱스, 핀테크, IOT 그다음에 UAM 그다음에 스마트 물류, 에너지 자립, 스마트 자원 순환 등 대한민국의 미래 먹거리가 되는 산업들이 용산 국제업무 지구에 다 조성이 된다는 거죠. 그래서 용산국제업무지구가 개발이 되면서 상당히 낙후되고 노후되고 공실률도 상당히 높은 전자상가까지 개발이 된다는 거죠.  그래서 대한민국의 미래 먹거리 산업이 용산에 앞으로 조성이 된다. 이게 가장 중요한 거예요. 

왜 우리가 주거에 대한 수요는 그 지역에 일자리가 많아야 되니까. 근데 일자리뿐만 아니라 질도 좋은 일자리가 용산이 어마어마하게 생긴다는 거 이게 바로 용산 국제업무지구 개발입니다. 그런데 이 용산국제업무지구가 2023년  12월 28일 국제업무지구 구역지정 제안이 되었습니다. 현재는 비공개 상태입니다. 워낙 이제 파급력이 크죠. 그 내용을 살펴보면, 24년 상반기 중에는 정비구역 지정될 거예요. 정비구역 지정되고 이제 마스터플랜이 발표가 될 겁니다. 그 다음에 25년 중으로 이제 기반시설 공사하면서 이제 토지들을 민간한테 매각을 하겠죠. 그러면서 이제 개발이 되는 게 바로 용산 국제업무지구입니다. 그래서 그동안 한 십 몇 년 동안 멈춰섰던 용산 국제업무 지구가 이제는 본격적으로 정비구역 절차를 밟으면서 개발이 된다는 거죠. 

용산의 양대축, 국제업무 지구와 주거에 대한 쾌적성이 엄청나게 높아지는 바로 용산 민족 공원이라는 거죠. 이 용산에서도 최고의 주택 단지가 생기게 될 지역이 바로 민족 공원 주변이에요. 

여기 한강로 일대 그다음에 동부이촌동, 이촌동 일대 그다음에 한남 뉴타운 일대, 여기 한남동 UN빌레지까지 여기가 어떻게 보면 한강하고 민족공원을 같이 품고 있기 때문에 앞으로 이쪽 라인들이 최고의 부촌이 될 겁니다. 그러니까는 아파트촌으로는 여기 이촌동 일대가 좋을 거구요. 그다음에 도시환경정부사업을 하는 한강로 일대는 이제 고밀개발이 되는 거고. 그다음에 이제 주거지역으로서는 동빙고동부터 한남뉴타운, 한남동 서빙고동 일대가 앞으로 주거지역으로서는 최고의 부촌이 될 거예요. 그래서 용산에서는 최고의 부촌이 될 지은 바로 이 지역이라고 이제 보시면 될 것 같고요. 

 

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왜 용산이 미래의 부촌일까? 

1. 국가 상징거리 조성 정부가 밀어주고 지자체가 끌어가는 국가 상징거리 조성 그다음에 3도심의 정중앙

우리가 부동산이라는 것은 입지가 가장 중요한 겁니다. 그렇죠. 그런데 입지로서는 용산에 능가할 수 있는 입지가 없죠.

 

2. 부동산은 소득 수준 높일 계층이 유입 되어야, 소득 수준이 높을수록  주거 쾌적성에 민감, 서울 도심 내 주거 쾌적성이 좋아질 지역은?

부동산은요, 내가 어떤 지역에 투자를 했을 때 그 투자한 지역에 나보다 소득 수준이 상당히 높은 사람들이 들어와 줘야 내것을 더 비싸게 팔고 시세 차익이 많겠죠. 소득 수준이 높을수록요 3도심 접근성은 떨어져요. 번잡한 것 싫어해요. 돈 많은 사람들은 지금 어떤 지역 좋아하냐? 주거 쾌적성이 높은 지역을 선호합니다. 강남에서도 우리가 주거벨트를 보면 압구정 주거벨트가 있고 그 다음에 테헤란노 주거벨트가 있고 개포.대치 주거벨트가 있잖아요. 그런데 가격이 제일 싼 데가 어디인가요?. 테헤란노 쪽이 제일 저렴합니다. 너무 번잡하니까.테헤란노 일대보다는 차라리 개포대치 아니면 압구정동 등이 훨씬 비싸다는 거죠. 

즉 우리가 소득 수준이 높은 계층들이 유입될 지역은요, 주거 쾌적성이 높은 지역입니다. 그럼 서울에서 대한민국의 심장인 서울에서 주거 최적성이 가장 높아질 지역이 어디냐? 바로 용산입니다.

3. 용산 단점 : 인문적인 환경이 떨어져 - 정비사업에 의해 인문 환경은 좋아진다.

한남뉴타운,서계, 청파 라인도 마찬가지고 대부분의 용산지역이 지금 인문 환경이 안 좋아요. 즉 학군이라든가 상권이라든가 이런 게 좀 안 좋죠. 그렇죠. 그런데 이런 인문적인 환경은 정비 사업이 되면 신규 아파트로 바뀌면서 거기에 수요층들이 필터링이 돼 버리잖아요. 소득 수익 높은 계층으로 필터링이 되면 인문 환경은 시간이 지나면 자연스럽게 좋아집니다. 자연스럽게 그래서 인문적인 환경은 시간이 지남에 따라서 시간이 흐름에 따라서 좋아진다고 보시면 됩니다.

 

4. 부동산은 변화가  커야••• 즉 개발호재가 많아야 한다. 서울 도심내 가장 변화가 클 지역은? 미래 먹거리 용산 내 일자리 조성

부동산은 가격이 오르려면 변화가 큰 지역들의 가격이 많이 오릅니다. 우리가 어떻게 보면 재개발 재건축도 변화가 되니까. 집들이 변화가 되니까. 가격이 오르는 거잖아요. 그런데 서울 시내에서 가장 앞으로 변화가 큰 지역들이 개발 호재가 많고 정비 사업 이슈 가장 많은 지역이 바로 용산이죠. 그래서 부동산은 변화가 커야, 즉 개발 호재가 많고 정비 사업이 많아야 가격이 오르는 건데 서울 도심 지역에서 가장 변화가 클지, 앞으로 대한민국의 미래 산업을 이끌어 갈 지역은 바로 용산이라는 거죠. 
그래서 어떻게 보면 전문가들마다 약간 어떤 주제를 놓고 이견이 좀 있잖아요. 하지만 용산에 대해서는 사실 이견이 없습니다. 또 하나가 있죠. 이견이 없는 데가 압구정과 용산은 사실은 전문가들이 얘기를 하더라도 이견이 없는 지역입니다. 그래서 이러한 이유 때문에 용산에 앞으로 최고의 부촌이 될 수밖에 없다고 보시면 될 것 같습니다. 

 

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