농지연금의 모든 것 설명

농지 연금에 대해서 한번 살펴보고자 합니다.

농지 연금에 대해서 뭐 기존에 아시는 분도 계시지만 모르시는 분들을 대상으로 해서 농지연금의 개요, 그 다음에  농지 연금의 장점, 그 다음에 농지연금을 가입절차, 그리고 농지연금 예상액, 그 다음에 농지연금의 5가지 중에서 나한테 맞는 상품은 어떤 것인지 그리고 마지막으로, 왜 토지감정을 받는 게 유리한지에 대해서 한번 살펴보고자 합니다.

 

농지연금은 시행기관은 한국 농어촌 공사입니다. 그래서 한국 농어촌 공사에 가서 상담을 받는 게 제일 정확합니다.

이 농지연금은 만 60세 이상 고령농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정 자금을 매월 연금 형태로 지급받는 제도를 말합니다.

그래서 왜 농지연금이 이렇게 좋냐 하면, 첫번째로는 자녀에게 부담을 주지 않습니다. 그러니까 자녀한테 생활비를 받거나 이럴 필요가 없다. 그다음에 농지를 활용할 수 있다. 연금을 받아도 농지를 활용할 수 있다는 게 큰 장점이죠. 그래서 영농 또는 임대소득 가능이라고 돼 있죠. 연금을 받으면서 농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있어서 연금 이외의 추가 소득을 얻을 수 있다는 점이 가장 큰 장점이고요.

그다음에 이제 세부적으로 보게 되면 평생연금 보장이 됩니다. 그래서 농지연금은 평생 보장되며 가입자 사망 후 배우자까지 평생 받을 있습니다.

그런데 배우자 승계형에 가입에 한한다. 이렇게 돼 있습니다.. 그래서 평생연금 보장, 그 다음에 국가가 보증합니다.

그래서 뭐 연금 지급 중단 위험이 없습니다. 그 다음에 이게 아주 중요한 인데요. 합리적인 상속이 가능하다. 이게 무슨 말이냐면 수급자 사망으로 인한 농지 처분 시 연금 수령액이 농지 값을 초과하여도 상속자에게 청구하지 않으며 농지 정산금이 연금 수령액보다 큰 경우 차액은 상속인에게 돌아갑니다. 즉 아까 말씀드렸듯이 이 농지연금 제도는 대출 상품이에요. 예를 들면, 이때까지 농지연금에 가입을 해서 뭐 총 수령액이 5억이다. 그리고 5억인데 이제 사망시 정산을 합니다.

그래서 5억을 갚아야 되는데 예를 들어서, 이게 사망 당시에 내가 총 받은 연금은 5억인데 사망 당시에 농지값이 예를 들면, 3억일 경우,  2억이 모자라잖아요. 그럼 2억을 내야 되느냐 그게 아니라는 것입니다. 그리고 그때 농지처분을 했는 금액이 7억원일 경우,  내가 농지연금 받은 거는 5억인데 지금 농지가 가격이 7억이 되면 이억이 남잖아요. 2억은 상속자한테 준다는 얘기입니다. 그래서 손실은 국가가 떠안고 상속자가 이득을 가져간다는 아주 큰 장점이 있는 거죠. 그다음에 세제 혜택이 있는데, 뭐 저당권 설정시 등록면허세, 지방 교육세, 신청 수수료를 공사가 부담한다라는 장점, 그 다음에 연금 수급 시에는 6억 원 이하까지 담보농지에 재산세 감면해 준다.
다음으로, 농지연금 지킴이 통장이라고 돼 있는데, 이게 최저생계비인 185만 원 이하 금액은 압류가 금지된다. 라는 장점이 있다고 합니다. 그래서 이런 장점이 있으니까. 아주 매력적인 연금 상품이고요.

 

가입절차

총 세가지 요건이 있습니다.

첫 번째는 가입 연령은 만 60세 이상인 자, 2022년도 기준 1962년 12월 30일 이전 출생자여야 합니다. 그래서 만 60세 이상 가능하 가입이 가능합니다.

두번째,  영농 경력이 5년 이상 돼야 돼요. 한마디로 농업인이어야 된다는 거죠.

근데 이 5년의 기준이 과거에 내가 1~2년 농사짓다가 지금 다시 귀농에서 3년째 농사를 짓고 있다 하면 그게 합산이 된다는 얘기입니다. 연달아 5년이 아니고요. 그래서 영농경영 5년이 필요한 것입니다.

마지막 조건으로  농지 조건은 세부적으로 실제 영농에 이용되고 있는 농지여야 합니다. 그래서 공부상 지목이 전.답, 과수원 3종류만 가능하고, 임야, 대지 등의 지목은 불가능합니다.

2년 이상 보유한 농지여야 합니다. 내일 당장 가입을 해야지 해서 농지를 사가지고 농어촌공사에 신청하러 가면 안 된다는 얘기입니다. 꼭 2년 이상 보유해야 합니다.. 그래서 미리미리 준비해 하시는 것도 중요한 거 같고요.

그다음에 대상 농지의 두 가지 요건이 있는데, 유리한 것을 선택해서 해당되면 됩니다.

첫 번째로는 신청자의 주소지와 담보농지의 소재지가 동일한 시군구 또는 그와 연접한 시군구, 예를 들면, 내가 서산에 있다고 할 때, 서산시안에 있는 농지여도 되고 아니면 인접에 있는 태안군에 소재하고 있는 농지도 된다는 얘기입니다.

내가 살고 있는 주소지와 농지까지 직선 거리로 30킬로 이내 안에만 들어오면 됩니다.

그래서 이 두 가지 요건 중에 유리한 조건으로 하면 되고요.

 

가입 제한이 되는 농지.

농지를 담보로 해서 대출을 받은 경우.

(저당권, 압류, 제한물권, 제한물권은 지상권, 지역권, 및 전세권 이런 거고요.)

농업용 목적이 아닌 시설 및 불법 건축물 설치 농지.

본인하고 배우자 이외에 제 3자가 세 명이서 공유한 농지.

본인하고 배우자까지만 된다. 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

그러면 도대체 얼마를 주느냐, 여기 보시면, 월 지급금 예시가 돼 있죠. 그리고 이게 이제 이 농지가에 따라서 감정가의 경우 감정가의 90%가 농지 가격이 됩니다.

그런데 만약에 농지 가격이 6억 원일 경우, 6억 원을 종신정액형에 가입했을 경우에 만 60세에 가입을 하면 평생 204만원을 받습니다. 농지연금은 100세를 기준으로 해서 계산이 된 겁니다. 그래서 60세에 일찍 가입하면 기간이 길어나잖아요. 금액이 좀 작은 거고요. 70세면은 100세 기준에서 30년 동안 받으니까.

40년보다는 30년 동안 받아야 되니까. 당연하게 매월 받는 금액은 많게 되겠죠.

이것은 종신정액형이고 60세 같은 경우에는 나중에 자세분들을 결혼도 시켜야 되잖아요.

그리고 결혼할 때 일부   목돈도 필요할 경우가 있잖아요. 그런 경우에 대비하여 수시 인출형을 선택하시면 됩니다. 이 수시 인출형은 농지 가격이 6억 원일 경우에 이제 만 60세에 가입을 하면 수시 인출을 할 수가 있어요. 예를 들면은 6억 원 기준으로 했을 때 1억 4700만원을 먼저 인출할 수가 있어요. 그러면 1억 47백만원으로 결혼 자금으로 보태줄 수 있다는 거죠. 그리고 난 뒤에 이 나머지 금액을 매달 144만원을 매달 수령할 있다는 것입니다. 

종신정액형은 6억 원 기준으로 60세에 가면 204만 원이었는데 지금 수시 인출용을 하면은 144만 원로 약 한 60만 원 정도가 감액됩니다.

하지만 나중의 목돈이 필요할 것에 대한 준비로내가 만 60세에 가입하면 나중에 목돈이 필요하실 것 같다 했을 경우에 수시인 출력을 가입하면 좋다 라는 걸 보여드리기 위해 보여드린 자료 입니다.

 

농지연금 제도는 총 5종의 상품이 있다고 했습니다. 그러면 어느 게 적합한지 설명을 드리면, 아까 여기 이제 다섯 가지가 수시인 출령 전후 형 종신정액형 경영이양형 기간 정액형이 있는데, 차례대로 설명하겠습니다.

연금을 사망 시까지 안정적으로 지급받고 싶나요?

내가 죽을 때까 까지 받고 싶다 하면 이제 그렇다로 내려오면 목돈이 필요합니까? 나는 60세에 가입할 거니까 목돈이 필요하지 그러면 아까 수시인출형을 선택하면 되고요.

아니 나는 목돈이 필요 없을 것 같애.내가 생각해 보니까, 가입 초반에 돈이 좀 많이 필요할 것 같다 하면 전후후박형, 그러니까 지금 많이 받고 뒤에 좀 적게 받는다. 그다음에 그걸 선택하면 되고요.

죽을 때까지 똑같은 금액을 계속 받겠다. 하는 종신 정액형을 가입을 하시면 됩니다.

그리고 연금 사망시까지 안정적으로 지급받고 쉽지 않고 내가 일정 기간만 받고 싶다.

예를 들면, 내가 오래 못 살 거 같아. 5년, 10년, 15년, 이 정도밖에 못 살 것 같을 경우에 이걸 선택하면 됩니다.
그래야 좀 더 많이 받을 수 있겠죠.

그런데 여기에 하나 조건이 있습니다. 농지를 농어촌 공사에 매도할 의사가 있으십니까? 했을 때 이게 이제 조금 선택이 왜 이걸 물을까? 하면 농어촌 공사에 매도할 약정을 해 주면 연금을 조금 더 줍니다. 그런데 만약에 의사가 없다고 하면, 농어촌 공사에 매도해도 되고 내가 다시 돌려받을 수도 있다. 그럴 경우에는 금액이 조금 준다는 거고요. 그 지급 방식별로 가입 연령이 조금 차이가 있어요.
다섯 가지 연금 유형을 조금 더 상세히 설명을 드리면, 아까 종신형이 있고 기간형이 있는데, 종신형은 사망시까지 연금을 수령하는 것이고요. 기간형은 설정 기간 동안 연금을 수령하는 것입니다.

그래서 종신형에는 수시인출형이 있는데, 총 지급 가능액의 30% 이내에서 필요한 금액을 수시로 인출할 수 있는 유형을 말하고요.

전후후박형은 아까 말씀드렸던 것처럼 가입 초기 10년 동안은 정액형보다 더 많이 11년째부터는 더 적게 받는 유형, 그다음에 종신 정액형은 가입제 또는 배우자 사망 시까지 매월 일정한 금액을 지급받는 형식입니다. 그다음에 경영이양형은 지급기간 종료 시 공사의 소유권 이전을 전제로 더 많은 연금을 받는 것입니다.

기간 정액은 5년, 10년, 15년 동안 매월 일정액을 지급받는 형식입니다.
본인한테 적합한 상품을 선택하시길 바랍니다.

 

다음으로 감정평가를 받아야 되는 이유를 설명드리겠습니다.(가장 핵심).

경기도 땅이었는데. 감정 평가 금액이 7억 2500만원 이었어요. 총액이 그리고 공시지가는 지금 공시지가는 공시지가로 계산한 농지 가격은 2억7200만원 이었어요. 그러면 이 7억 2500만 원의 90% 곱한 금액 6억 5300인데요.

6억 5300만 원으로 이제 연금을 계산해서 연금을 지급합니다. 사실은 농어촌 공사 입장에서는 이 공시지가로 하는 것이 유리합니다. 그래서 이게 공시지가하고 감정평가 금액이 차이가 나면 예를 들어서, 감정 평가 금액이 공시지가의 1.8 배 이하면 지사에서 이제 심의에서 나가고요. 근데 1.8배에서 세 배가 격차가 날 경우에는 2.66배 이상이니까 지역 본부 심의회가 개최되고 세 배를 초과하면, 농어촌 공사에 본사의 심의회를 개최합니다.

그만큼 까다롭게 판단한다는 얘기입니다.

농어촌 공사가 손해이기 때문에 그래요.

그러니까 농어촌공사의 손해는 가입자의 혜택이죠. 그렇기 때문에 꼭 감정평가를 받으셔야 됩니다.

실제로 그러면 감정평가 받는 경우 안 받는 경우가 얼마나 차이발생을 보여드릴게요. 생명을 똑같이 했습니다. 뭐 본인 배우자 똑같이 했고요. 배우자 승계형으로 했고요.

공시가로 2억 7200만원. 여기 공시가가 평당 68,600원인데 이제 면적을 곱하면 2억7202만원으로 하게 되면 이 평가 금액은 농지 가격을 넣게 되면 이게 얼마냐고 이제 평가 금액이 나오는데 공시가는 평가금이 100%입니다. 그래서 이 공시 가격 그대로 2억 7200만 이것을 기준으로 종신정액형에 가입하면 월 지급금이 924,730원입니다.

감정 평가를 받아서 도대체 얼마가 증가했는가?

똑같은 조건인데 감정가로 했습니다. 아까 감정가가 7억 2500만원이었거든요. 그런데 이 감정가했을 경우에는 90%만 인정을 해줍니다. 그러면 90% 적용하면 6억5300만원이고요. 연금을 계산하면은 220만원입니다.

차이가 많이 나죠. 이것을 요약해서 보면,

공시지가로 했을 경우에는 924,730원인데 동일한 땅을 감정평가로 하게 되면 220만원으로 상승하게 됩니다. 그래서 감정 평가를 받게 되면 연금 수령액이 2.4배가 늘어나요. 그런데 이 연금이 2.4배 증가하는데 감정평가 수수료가 부가세 포함해서 70만원 수준입니다.
대략 70만원 지불하고 연금이 2.4배가 증가합니다..

그리고 농지연금 평가를 할 때 농어촌공사가 평가수수료는 20% 할인하라고 합니다.

그래서 일반 평가수수료에서 20% 할인해서 지금 평가가 가능 가능합니다.

 

지금 경매로 농지를 사시는 것도 진짜 유리하게 됩니다. 그러니까 지금 이 글을 보시고 당장 뭐 농지를 사러 다니시는 것도 괜찮을 것 같습니다.

지금 고금리로 인하여 서울을 비롯한 도심지의 아파트,주택가격 뿐만 아니라 지방의 농지들도 경매들 물량이 증가하고 있습니다.

 

좋은 기회를 잡으시기를 바랍니다.

농지 연금에 적합한 경매토지도 공유하도록 하겠습니다.

https://comstory50s.tistory.com/26

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