서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_1편

오늘은 서울의 큰 변화에 대한 얘기를 할 건데요.
현재 서울은 재개발,신속통합개발과 그레이트한강프로젝트 등 다양한 이름으로 재개발이 이루어지고 있습니다.
현재까지 알려진 내용이 아니라 향후 서울의 개발방향에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
내용이 방대하여 약 3회에 나누어 글을 쓰도록 하겠습니다.

오세훈 시장이 사고쳤다.!!

오세훈 시장이 취임을 하게 되면서 한강변에 성냥갑처럼 돼 있던 35층 층고 제한을 해제 하면서 반포와 압구정동 동부이촌동 그리고 성수동, 여의도에 68층~75층 초고층 아파트의 시대가 열리는 재건축의 패러다임을 바꿨고 한강변에 스카이라인이 앞으로 크게 변할 걸로 예상이 되고 있습니다. 거기다가 재개발에 대해서도 신속통합 재개발 도입을 해서 재개발의 속도를 높혔고 규모나 범위가 작아서 재개발을 할 수 없었던 소규모 개발을 활성화하면서 모아타운과 가로주택사업이 지금 활발하게 진행이 되고 있는 것을 여러분들이 너무 잘 알고 있잖아요. 그래서 오세훈 시장이 일을 냈다라는 평가 평가를 받고 있는데, 이번에 더 큰일을 냈다 라고 합니다. 23년 6월에 일본 도쿄를 방문해서 [용적 이전거래 제도]를 보고 왔고, 9월에는 미국 맨하탄을 방문해서 TDR인 용적률 거래제도를 보고 와서 이 제도를 반드시 우리 서울에 도입을 해야겠다는 결심을 했다고 합니다. 

미국의 개발권양도제

왜? 서울의 경쟁력을 세계 5위로 끌어올리기 위해서는 이런 제도가 랜드마크 건물이 들어설 수 있는 제도가 만들어져야 된다는 강력한 의지를 보여주고 있어서 “2024년 2월부터 본격적으로 추진을 해서 제도를 만들고 시장에 도입을 한다”라고 합니다. 

자 그런데 이렇게 제도가 새롭게 만들어지는 것을 우리와 같은 일반시민들이 듣게 되면 “제도가 언제 만들어서 언제 시장에 도입이 될까?”라고 의문점을 가질 수가 있는데요. 우리 시청자분들이 모르는 정말 큰 비밀이 하나 있습니다. 어떤 거냐 하면은 수도권에 두 군데가 용적률을 결합해서 개발하는 방식이 추진이 되고 있고 이미 마지막 단계인 [이주 단계]까지 진척된 구역도 있다는 겁니다. 

 

완도수산물,완도생선,도미,자연산도미,자연산도미 : Wando Fish

유사한 제도이긴 하지만 현재 존재하고 있고 또 새로운 TDR 제도가 도입이 된다면 이 두 가지가 훨씬 더 짜임새 있는 제도가 마련이 되게 되면서 지금까지는 용적률이 낮아서 또는 여러가지 제한 사항때문에 개발을 진행 못했거나 구릉지에 위치해 있어서 개발을 못했던 지역, 초고층으로 개발할 수 있는 지역인데 더 올리고 싶은 지역인데 못 올리는 지역, 이런 지역들이 결합해서 개발이 된다면 서울의 랜드마크 건물들이 빠르게 들어설 수 있는 재개발 재건축에 획기적인 전환점을 맞이하는 그런 계기가 마련될 수 있는 큰 계기를 오세훈 시장이 이번에 시작을 한 것 입니다. 앞으로 이것이 적용될 것이 어딘지 현재 추진되고 있는 지역이 어디고 어떤 특징을 갖고 있는지 그리고 앞으로 이런 부가가치가 높아질 수 있는 그런 곳들이 어디인지를 공유하고자 합니다.

만약에 지금 현재 평당 가격으로 이 TDR이 거래된 사례를 한번 보게 되면은 이미 선진국에서 용적 거래제가 거래가 되고 있는데, 한 가지 사례로 알아볼게요.
예를 들어 우리나라의 단위로 1평에 이 용적률을 거래할때 평당 2000만원 정도에 거래가 됐다 라고 가정을 해서 사왔다고 하고, 이것으30 평대 아파트를 짓는데 평당 2000만원에 사 왔으니까 6억 정도의 이 용적율를 사는데 거래 비용이 들잖아요. 그리고 30 평대를 평당2000만원에 건축을 하게 되면 6억 정도의 조성 원가가 들게 됩니다. 그러면 총 12억 원 정도의 원가가 드는데 예를 들면, 반포나 압구정,강남에 12억 정도 되는 원가를 들여서 용적률과 조성 원가를 만든다면 이건 매도할 때 얼마에 팔게 되겠습니까? 
40억~ 60억, 조망권을 확실하게 갖고 있는 초고가의 60억 정도의 매도가 가능할 거 아닙니까!! 그러면 이렇게 초고가 부동산들을 만들어서 매각을 할 수 있는 지역들은 이 용적율을 안 살 이유가 전혀 없는 거죠. 

국내산고등어를 국내산 천연소금으로 저염으로 간질한 자반고등어 : Wando Fish

오히려 사기 위해서 줄을 서야 되는 상황이 될 거고. 특히나 이 용적률을 파는 지역들 같은 경우는 지가가 높은 지역일수록 용적률을 비싸게 거래가 될 수 있다는 것입니다. 
그러면 우리 애독자분들이 어떤 지역이 이렇게 용적률을 거래하게 되면서 부가가치가 높아지고 사업성에 나오지 않아 개발하지 못했던 지역들을 비싸게 용적률을 팔아서 사업도 하고, 추가부담금으로 적게 들고 완전히 좋은 지역으로 주거지역이 탈바꿈할 수 있는 이런 재개발 재건축의 패러다임을 획기적으로 바꾸는 제도가 이 TDR 제도와 이미 현재 진행되고 있는 결합 개발 방식이라는 겁니다. 

개발권양도제도 (TDR, Trandferable Development Rights)에 대하여 알아보겠습니다.
개발권양도제도는 개발권과 소유권을 분리하되 개발권 상실로 우발손실을 시장기구를 통해 다른 곳의 개발권과 결부된 우발이익을 보상함으로써 개발권허가제도와 개발권선매제도의 문제점을 보완하려는 취지로 도입된 제도입니다. 개발자가 지정된 "발송 지구" 내 특정 필지의 개발 권리를 구매하고 다른 "수취 지구"에 권리를 이전하여 신규개발의 밀도를 높일 수 있는 방법으로 개발 권한 이전 프로그램의 기본 법적 개념은 모든 토지에 재산권이 있다는 개념인데, 아주 쉽게 이야기해서 역사적 건축물 위에 남는 용적률을 초과 고층으로 개발하는 건축물이 사서 부가가치를 높인다라고 이해하시면 돼요. 
그래서 역사적 건축물을 유지 보수하는 데 비용이 드니까 비용충당의 Win 그 다음에 높은 건물을 더 높이 짓다 보니까, 건물을 높게 짓는 사람도 Win-Win되는 그런 전략이라고 볼 수 있고 활발하게 거래가 되면서 도시의 경쟁력도 굉장히 높였던 사례가 있습니다. 
실제로 미국 뉴욕 맨하탄에 있는 트럼프타워가 사례가 될 수 있는데요. 트럼프타워 바로 옆에 보게 되면은 티퍼니 건물이라고 해서, 역사 보존 건축물로 지정돼 있는 건축물이 있어요. 자 보존을 하다 보니까, 위로 증축을 하거나 재건축을 하지 않다 보니까, 남는 용적률이 있겠죠. 그러니까 이것을 트럼프가 사서 초고층 건물의 상부에 해당되는 지역으로 더 높은 건물을 짓게 되는 거죠. 
여러분도 잘 아시다시피 저층이 30억이라면 고층은 40억 정도의 훨씬 더 높은 부가가치를 갖고 있다는 것을 잘 아시고 계실 거예요. 
이렇게 활발히 진행되는 것을 서울에 도입한다면, 한강변을 따라서 스카이라인이 획기적으로 바뀔 것이고요. 또 구릉지라든지 저층개발지, 제한 지역들이 있어서 개발을 할 수 없어서 슬럼화되고 있는 저층 노후 주거지의 개발도 속도감 있게 진행 될 수 있기 때문에 시장 전체의 패러다임을 획기적으로 바꾸는 큰 일을 저질렀다라고 할 수 있습니다.

도시개발연구소의 자료를 참고하였습니다.