서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_3편

서울에서 용적거래제 활용가능지역은?

그렇다면 이 TDR 우리나라에게 우리나라에 도입이 돼서 적용이 되고, 활용 가능한 지역이 어디냐 하면, 대표적으로 문화재, 고궁이나 국공립도서관 위에 남는 거 사찰 예를 들면, 봉은사 주변 지역이나 성당, 명동성당 같은 곳, 지하철 역사 위에 남는 곳 그 다음에 제한 지역, 두 번째는 고도지구나 층수 제한이 있거나 항공안전구역으로 지정이 돼서 높이 못 짓는 지역, 용적률이 남는 지역 이런 지역들 제한돼 있고 남는 용적률을 사갈 수 있는 부가가치 간 높은 지역들 강남, 여의도, 용산 한강변 그리고 다중 역세권, 싱글 역세권이 아니라 더블 역세권, 트리플 역세권, 쿼드러플 역세권 ,다중 역세권들, 즉 같은 경우는 부가가치가 굉장히 높을 수가 있거든요. 

 

이렇게 세 가지 측면의 활용 가능성이 높다고 볼 수가 있는데, 우리나라의 경복궁이 대표적으로 이렇게 넓은 지역, 녹지로 깔려있는 이렇게 넓은 지역에 상부의 용적률은 엄청나게 많이 남거든요. 

그러니까 이것을 공공이 팔아서 이 경복궁을 유지 보수하고 관광 자원들이 유입될 수 있는 여러 가지 부대시설을 고궁 주변 지역을 갖추는 데 비용으로 쓸 수가 있는 것입니다. 또 이 삼성동에 있는 봉은사 바로 옆에 보시면, 봉은사 옆에 초고층 건물들이 들어서 있잖아요. 근데 딱 두 개 뭐냐 삼성동 아이파크만 초고층 건물로 들어서 있는데, 이 주변 지역도 개발이 돼서 이 삼성동 아이파크만큼 또는 그보다 더 높은 건물을 짓게 되면은 한강도 보이는 조망권이 나오게 되잖아요. 그러니까 충분히 이 봉은사 상부의 용적율을 살 이유가 충분한 것이죠. 

명동성당의 TDR 사례

 

여기는 명동성당이 있는 명동입니다. 명동의 용도 지역을 보게 되면 빨간색이 있고 더 잔한 빨간색이 있잖아요. 이 빨간색은 일반 상업지역이고 명동이 있는 거는 중심 상업지역입니다. 
이 차이가 뭐냐 하면은 일반 상업지역은 용적률이 최대로 받아도 1000%인데 4대문 안이라서 800%가 적용되고 있는데, 이 중심 상업 지역은 최대 용적율의 법정 상한이 무려 1500% %에 달하는 최고의 용적률을 활용할 수 있는 곳인데 명동 가보신 분들은 아시겠지만, 초고층 건물들이 없잖아요. 이게 4대문 안에 뭐 여러 가지 보호되고 제한되는 것들이 있다 보니까, 그런 거예요. 자 이런 지역들 같은 경우는 명동 성당의 상부 공간에 용적육을 사서 개발이 가능해진다는 것입니다.
이제는 패러다임이 바뀌어야 돼요. 그래서 무조건 제한하고 절제하고 짓지 못하게 하는 데서 벗어나서 서울의 도심이 국가적인 경쟁력 도시경쟁력을 높이고 관광자원으로서 활용돼야만 우리가 미래 먹거리에서 가장 중요한 부분을 차지할 수 있게 있기 때문에 이런 지역 명동 같은 경우는 초고층 건물들이 들어서도 충분한 지역이잖아요. 
그래서 명동 성당 주변 상부에 있는 용적율을 산다면 충분히 그리고 또 한 가지는 이렇게 상업지역과 붙어있는 주거지역 있잖아요. 이 지구 주거지역의 바로밑에 남산이 있는 곳이에요. 그러니가 남산의 고도지구 때문에 이 지역들이 높이 제한을 받고 있는 지역이잖아요. 이런 지역들의 용적율을 사서 이 “상업지역에 고층 건물을 지을 수 있는 그런 사례로 활용이 될 수 있다”라는 것이 가장 큰 특징이고 지금 세운 상가가 개발이 되고, 가운데 녹지를 만들고 초고층 건물 짓듯이 이 세운상가 주변에 을지로나 청계천이나 종로 일대에 아주 낙후돼 있는 지역들이 개발될 때 이런 것들이 잘 활용이 된다면 부가가치를 높일 수가 있습니다. 

 

완도에서 직접 잡아 손질,반건조한 국내산 박대 : Wando Fish

경부고속도로 지하화,지상철도 지하화 장애요인과 해결방안

그리고 경부고속도로 지하와 지상철도 지하화, 이 두 가지의 공통점은 엄청난 천문학적인 재원이 필요하다는 겁니다. 
그래서 개발계획이 오래전부터 추진이 돼 왔지만 아직까지 본격적으로 추진이 되지 못하는 이유의 대표적인 것이 재원 마련이거든요. 그런데 이 지하화가 되는 녹지 상부가 일단은 대지화가 되는 거 아닙니까! 
활용 가치가 있는 위에 용적률이 남을 거 아니에요! 이 용적률 안 쓰니까 녹지로 만드니까 그럼 용적률을 공공이 팔아서 이 지하화하는 비용으로 충당을 한다면, 재원 마련의 획기적인 전환점이 만들어질 것이고. 지상철도 지하화도 지금 현재 서울역에서 용산역까지 시범지역으로 우선적으로 진행이 될 것이기 때문에 지상철도 지하화에 가장 먼저 효과를 볼 지역이 이 지역인데 이 시범지구만 먼저 하겠다는 것도 비용 때문이거든요. 
그런데 특히나 땅값이 비싼 지역에 판다면 좋은 가격으로 용적율을 팔아서 재원이 마련된다면 이 철도 지하화도 지금 예상하는 것보다는 훨씬 더 빠른 속도로 진행이 될 수 있다라는 것을 여러분들이 기억하실 필요가 있는 거죠. 

TDR제도의 과제 및 문제점?

그런데 이 TDR 제도가 만능인 것은 아니에요. 과제와 문제점이 좀 있습니다. 
첫 번째는 일단은 우리나라의 여러 가지 제도상으로 봤을 때 공중권에 대한 법률적 정의 자체가 지금 현재 만들어져 있지 않다 보니까, 이게 만들어져야 되고요. 법률적으로 두 번째로는 공동주택 집합 건물에 관한 등기제도가 있는데, 이게 공증권을 정리하거나 거래를 하는데 굉장히 미흡한 부분이 있다 보니까, 새로운 등기제도가 도입이 되어야 돼요. 그리고 서로 간에 분쟁이 발생하게 되면 정상적으로 진행되기가 어렵잖아요. 
그래서 이 공중권 용적률 상부에 남는 용적률에 대한 가치 평가 방법과 기준이 정해져야 된다라는 문제점과 과제를 안고 있다는 겁니다. 
그래서 이게 빠른 시간 안에 해결이 된다면 빨리 도입이 될 건데, 이게 영국이나 프랑스나 미국이나 일본에 이미 시행되고 있는 거다 보니까, 충분한 사례를 모아서 우리나라의 적합한 평가 방법과 기준을 도입한다면, 크게 문제되지 않을 걸로 예상이 되고, 빠르게 도입이 될 수 있는 배경을 갖고 있다라고 보시면, 될 것 같습니다. 

 

완도에서 생산된 반건조생선 자연산 쏨뱅이 : Wando Fish

대한민국의 결합개발제도

자 그러면 우리 시청자분들이 궁금해하시는 본격적인 TDR 제도가 도입이 되지 않았는데 우리나라에도 이미 유사한 개발 방식으로 개발이 진행되고 있다라는 설명을 드렸잖아요. 결합개발제도는 2009년에 도시민축환경정비법 재개발 재건축을 관장하는 법에 이미 개정이 돼서 정비사업 재개발 재건축에 적용을 할 수가 있고요. 
2011년 도시개발법의 개정을 통해서 도시개발사업에도 이 결합개발 방식을 적용할 수 있는 근거와 마련이 되어 있다는 겁니다.  특징을 보게 되면 미국이나 선진국이 운영하고 있는 TDR 개발권 양도제도와는 달리 정비 사업을 계기로 관리 처분을 통해서 이 권리를 변환하기 때문에 대규모 정비사업과 개별사업에 적용이 가능하고 또 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역, 고도지구, 경관지구, 항공안전지구 같은 그런 지역을 정비하는 사업에 매우 유리한 장점을 갖고 있는 게 현재 이미 존재하고 있는 결합 개발 제도라는 겁니다. 이게 2011년도에 도시개발법에 적용이 개정이 되면서 도입이 됐다. 보니까, 2011년도에 기준으로 봤을 때 네 개 지역을 일으켜 결합 개발 방식으로 추진을 했어요. 

그런데 다 정상적으로 추진이 된 것이 아니라 최근에 분양을 한 이문휘경 뉴타운 3 구역, 3 구역을 보면은 3-1 구역과 3-2 구역으로 나누는데 이문 3 구역이 2011년부터 적용됐던 결합개발 방식의 대표적인 사례고요. 두 번째로는 이남산과 용산공원을 연결하는 녹지축을 만드는 개발이 추진이 돼 왔던 걸 알고 계시잖아요. 그래서 이 해방촌과 서후암동, 서울역에 가까운 서후암동을 결합 개발해서 이 해방촌에 있는 것을 녹지로 만들고 해방촌에 계신 분들을 서후암동에 입주시키는 걸 추진을 했었어요. 근데 이것은 무산이 됐습니다. 서로 간의 이해관계가 얽혀서 그리고 원미 재정비촉진지구는 뉴타운 자체가 해제가 됐기 때문에 추진이 안 됐습니다. 그리고 마지막으로, 경기도의 광명 뉴타운에 보면, 11 구역이 적용이 되면서 결합 개발 방식이 됐거든요. 

큰 그림으로 보게 되면, 이문 휘경 뉴타운의 3-1 구역과 3-2 구역이 있는데, 무려 800미터가 떨어져 있는 구릉지에 3-2 구역이 개발이 되는데 여기는 테라스하우스가 만들어지게 되면서 차별화되어 있는 것이 됐거든요. 최근에 이거 분양을 했고 분양 성적 결과는 이미 뉴스나 매체를 통해서 많이 발표가 됐죠 대표적인 사례가 이문휘경유타운 3 구역이라는 것이고요. 또 광명뉴타운에 보면, 11 구역이 있어요. 

11 구역을 보면, 11-1, 11-2구역으로 나누는데 이 혹이 이렇게 달려있는 곳이 결합개발 방식으로 진행이 돼서 녹지와 아파트가 들어서는 개발이 이미 추진이 되고 있는 곳이죠.

그리고 앞서 설명드렸던 처음의 사례를 말씀 드리면 성북구에 신월 2 구역과 성북 2 구역과 신월곡 1 구역이 있는데요. 
신월곡 1 구역은 우리가 잘 알고 있는 서울의 마지막 남아있는 집창촌입니다. 이 집창촌이 마지막 남아있는 개발을 이 지역을 개발하려고 이 성북구청장이 바뀔 때마다 여기를 엄청나게 추진을 하려고 했는데, 엄청난 반대에 부딪혀서 개발이 정상적으로 추진되지 못했거든요. 그런데 이번 성북구청장님이 적극적으로 추진을 해서 성북 2 구역과 신월곡 1 구역을 결합을 해서 사업 면적이 좁아서 사업성 자체가 나오지 않고 있는 곳을 용적률을 더 주게 되면서 사업성이 나오는 지역으로 바꿨고 또 좌측 하단의 노란색 성벽 때문에 서울 외곽에 있는 성곽 때문에 저층 구릉지에 개발 자체가 될 수 없는 사업성을 갖고 있는 곳을 개발하게 되면서 여기는 고급 테라스하우스가 들어서게 된다라는 겁니다. 그래서 성공 사례로 남고 있구요. 시행사가 포스코이엔씨 선정이 됐고요. 신월곡 1 구역은 10월달부터 이주를 벌써 시작을 하고 있는 마지막 단계까지 와있다라고 합니다. 
그리고 우리 시청자분들이 가장 관심 많고 있는 용산의 결합개발 방식이 진행되는 곳이 있다고 하시는데., 전쟁기념관입니다. 

전쟁기념관, 여기가 삼각지역이죠. 삼각지역에 전쟁기념관 전면 지구라고 여기에 화방들이나 이런 것들을 파는 곳들이 있어요. 유명한 곳이 그런데 너무 좁아요. 일단 사업 면적 자체가 나오지 되지 않고 한강 대로를 타고 가면서 남산이 가리게 된다. 해서 여기를 고층 개발을 못하게 만들었거든요. 그래서 굉장히 어려움을 겪었는데 건너편에 있는 대구탕 골목들이 같이 결합이 되면서 그래서 개발이 추진이 되고 있는 겁니다. 
근데 여기 지역은 최근에 서로 간에 이 평가 방식에 대한 부분이 처음부터 정리가 안 되어 있다 보니까, 지금은 약간의 분쟁과 갈등을 빚고 있는데, 저는 이것은 100% 시간이 걸려서 그렇지 갈등이 해소가 되면서 원활하게 합의에 도달해서 개발이 진행될 걸로 예상이 되고 있습니다.  

청정해역 완도에서 잡은 자연산 민어 : Wando Fish

향후 결합개발방식으로 적용될 곳

TDR에 새롭게 도입이 되고, 또 현재 존재하고 있는 결합 개발 방식이 적용될 수 있는 곳 대표적인 것들이 어디냐 지금 지도상에 굉장히 복잡하게 나와 있는 선들이 많거든요. 여기에 보시면은 가운데에 주황색으로 되어 있는 것은 고도지구입니다. 그리고 녹색으로 표시되어 있는 것은 자연 경관지구이고요. 하늘색으로 표시돼 있는 거는 역사문화 특화경관지구라고 해서, 세 가지의 제한 사항이 걸려있는 곳들인데요. 
한강변을 따라서 이렇게 경관지구로 지정이 돼있다 보니까, 그동안 한강변에 35층 이상을 못 짓게 했던 건데 이 경관 지구의 제한을 풀면서 초고층 건물 한강변에 스카이라인이 재편성되는 거예요. 자 이렇게 재편성되는 기본적인 부분의 변화도 있지만 이 지역이 예를 들면, 고도지구와 플러스가 된다면 더 높은 초고층 건물들 이만 들어질 수 있기 때문에 한강변을 따라서3km 범위 내에 있는 지역들이 대상 지역이 될 곳 예상이 되고요. 또 한 가지는 먼저 사례를 통해서 보게 되면은 한 개 같은 구 내에서 이익이 용적률 거래가 이루어지게 되고 중재를 구청장, 지자체장이 할 수 있는 그렇게 되어야만 여러 가지 분쟁을 좀 손쉽게 해결할 수 있는 상황이 되거든요. 그래서 1차적으로 이렇게 한강변 3km 범위 내를 보시구요. 
서울 내에서 결합 개발 방식으로 추진이 될 수 있는 가능성이 높은 곳을 몇 군데를 좀 예를 들게 되면, 첫 번째 지역은 이 광진구에 워커힐 호텔 아래쪽 워커힐 아래쪽에 보면은 워커힐 아파트가 있는데, 고도 제한이 걸려있는데요. 한강변에 있는 광장 극동아파트가 한강변에서 제일 재건축이 추진이 되고 있잖아요. 물론 지금 이 두 지역들은 이런 결합 개발 방식에 대한 논의를 하고 있지 않습니다. 왜냐하면은 광장 극동아파트는 재건축이 추진되지만 워커힐 아파트는 아직까지 본격적인 어떤 노후는 충분히 됐는데 본격적인 개발이 추진이 안 되고 있고 이렇게 결합 개발 방식이라는 게 있다라는 걸 주민들이 몰라요. 그러니까 추진 자체를 할 수가 없는 거죠. 
그래서 해당되는 주민들이 결합개발방식에 대하여 이해하게 되다면, 이런 거에 대한 심도 깊은 논의가 된다면 서로 win-win될 수 있기 때문에 개발의 속도도 빨리 되고 사업성도 높이고 추가 부담금도 적게 내고 부동산 아파트의 가치도 높일 수 있는 세 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 방법이 있다라는 걸 알면 좋을 것 같습니다. 그리고 강남구에 보면, 일원동이라고 일원역이 있어요. 일원역에 아래쪽에 보면은 일원역 하단 쪽에 보면은 가람아파트라고 있습니다. 가람 아파트 같은 경우는 5층짜리 저층 아파트입니다. 
강남에 남아있는 마지막 남은 5층짜리 아파트인데 이 저층 지역과 테헤란로의 고층 상업 지역과 결합이 된다면 상업 테헤란로는 테헤란로로서 또는 영동대로의 초고층 건물들이 들어설 수 있는 계기가 마련이 되고, 이 저층 고도지구나 높이 제한을 받고 있는 저층 아파트가 여러 가지 사업성이 개선이 되면서 충분히 많은 돈을 들이지 않고 조합원들의 부담을 확 획기적으로 줄이면서 재건축을 할 수 있는 그런 서로 win-win되는 방법을 생각을 해볼 수가 있고요. 
해방촌과 서후암동과 진행이 되는 것이 실패했던 해방촌 같은 경우는 한남뉴타운 5구역과 결합이 된다면 시너지가 굉장히 높을 것으로 예상이 됩니다. 그리고 중구의 필동과 도심의 상업지역과 연결이 되거나 회현동 남창동 일대와 을지로 종로 퇴계로 일대에 상업지역의 고층 건물들이 개발되는 거와 결합이 된다면 굉장히 신호 에너지가 높을 걸로 예상이 돼요. 
왜냐하면, 여기는 같은 중구거든요. 그리고 마지막으로  봤을 때 용산국제업무지구 아직까지 구체적인 높이나 이런 건물들이 나와 있지 않고 가장 랜드마크 건물 620미터짜리만 확정이 돼 있는데, 이게 동후암동 남산 아래쪽에 고도지구가 있는 곳과 연결이 돼서 용적률을 비싸게 팔 수가 있다면 후암동 같은 경우도 사업성이 훨씬 더 개선이 되는데 거기다 용적률까지 매도를 할 수 있고 매각을 해서 자금을 갖고 개발을 한다면, 조합원들의 부담은 획기적으로 줄일 수 있고 또 국제업무지구의 랜드마크 건물 620m짜리 건물 이외에도 여러 초고층 건물들이 들어서는데 랜드마크가 한 개가 아니라 두 개 세 개가 들어설 수 있는 획기적인 변화가 만들어질 수 있다라는 겁니다. 그리고 이것은 다른 나라에서도 적용이 됐고. 
우리나라에서도 지금 적용이 되고 있는 기본적인 관계는 같은 구 내에서 거래가 되는 것이 초기에는 진행이 될 걸로 예상이 돼요. 물론 문화재 같은 경우는 지역을 구분하지 않고 용적률을 팔 수 있겠지만, 이런 고밀 개발과 저밀 개발의 지역들이 결합이 되는 방법은 일단 같은 구 내에서 지자체장이 중간에서 중재를 볼 수 있고 그게 해결 방안으로 굉장히 효율적이다는 평가를 받고 있다 보니까, 그렇게 될 가능성이 높고 앞서 저희가 얘기했다시피 한강변 라인을 따라서 3km 지역과 또 지가가 높고 부동산 가치가 가격이 높은 지역일수록 용적율을 샀을 때 시너지가 훨씬 더 높게 나타나게 되고요. 또 그런 지역을 대상으로 용적률을 파는 지역도 굉장히 큰 이득을 가져갈 수가 있게 되는 겁니다. 자 이렇게 앞으로 이 재개발 재건축의 패러다임이 획기적으로 바뀌는 큰 일을 오세훈 시장이 큰 일을 냈습니다. 
이것이 언제 될까를 기다리고 마냥 부정적으로 볼 것이 아니라 이미 우리나라에 적용되고 있는 결합개발 방식이 앞으로 어떻게 진행되고 이런 것들이 시장에 알려졌을 때 하지 못했던 개발들이 개발이 되고, 사업성이 낮았던 지역이 획기적으로 사업성이 높아지는 지역들에 대하여 관심을 가지셔야 할 것입니다. 

 

서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_1편

서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_2편