서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_2편

한국의 TDR 유사 사례

그러면 이 제도 말고 우리나라에서도 이와 유사한 제도가 이미 시행되고 있고 적용되고 있는 구역이 있다라고 말씀드렸잖아요. 강북 성북구에 역사적으로 문화 가치가 있는 성벽이 위치를 하고 있고요. 성벽 주변은 이 문화재를 보호하기 위해서 높이 제한을 하고 있습니다. 게다가 구릉지다 보니까  높이 제한에다가 개발에 대한 사업성도 나오지 않는 지역이 있는데, 역세권의 고밀개발이 되는 지역과 용적률을 결합을 한 거죠. 
그래서 이 역세권에 있는 고밀개발지역들 같은 경우는 면적이 좁아서 사업성이 나오지 않았는데 용적률을 사와서 더 높은 건물을 짓다 보니까, 사업성이 나오고 또 높이 올리는 주택을 저층 주거지에 있는 주민들이 입주할 수 있는 입주권을 나눠주게 되면서 저층 주거지도 Win, 고밀 개발도 더 높은 건물을 지어서 사업성이 나오는 Win-Win 전략이 현재 진행이 되고 있고 이 두개 구역 중에서 한 개 구역은 사업 시행 인가 단계까지 진척이 되었으며,다른 하나는 이미 지난달부터 이주가 시작될 정도로 마지막 단계까지 개발이 진행이 됐다는 것을 여러분이 꼭 알 필요가 있고 이런 개발이 용산에도 진행이 되고 있고 수도권에도 진행이 되고 있습니다. 뒷부분에 이 네 개 구역에 대해서 자세하게 설명을 드릴게요. 또 이렇게 앞으로 진행될 곳들이 어떤 것인지 자세하게 알려드리도록 하겠습니다. 

국내산고등어를 국내산 천연소금으로 저염으로 간질한 자반고등어 : Wando Fish

용적거래제 도입 효과

지금 고밀 개발이 돼서 고층 건물들이 만들어지는데 초초고층 건물이 만들어질 수 있고 사업성도 좋아질 수 있으며, 세계적인 랜드마크 건물들이 서울에 많이 들어설 수 있기 때문에 그중 대표적으로 삼성동의 한전 부지가 115층의 초고층 건물로 개발이 되고 있습니다. 이와 유사한 유휴부지에 고밀도개발이 가능해진다는 것입니다.
예를 들면, 성수동의 삼표 레미콘 부지, 용산에 캠프킴 부지와 수송부 자리가 아직 남아 있으니까. 거기에 초고층 건물들이 가능하게 되겠죠. 그리고 지금 문화재 경복궁이라든지 여러 가지 문화재를 보호하고 유지하는 데 비용이 많이 들게 되는데 이 역사적인 문화 보존과 더불어서 낙후돼 있는 도심이 개발이 된다면 도시의 경쟁력도 높일 수 있다. 그리고 마지막으로, 세 번째 이거 정말 중요한 건데요. 한강 변에서 3km 범위 내에 있는 구릉지로서 이 높이 제한이나 제한 지역이 있는 노후 구릉지 지역이 개발에 대한 가속화가 이루어질 수 있다 라는 겁니다. 
우리 시청자분도 잘 아시다시피 한강변의 주변 지역들은 가치가 대체할 수 없는 가치를 갖고 있는데, 여러 가지 제한 때문에 개발 자체가 추진이 되지 못하는 곳들이 굉장히 많거든요. 이런 지역들이 개발이 된다면 이런 지역들을 우리 애독자 분들이 먼저 아셔야 됩니다. 

용적거래 방식 ( TDR 거래방법 )

이런 용적거래제는 어떤 방식으로 진행이 되고, 적용이 되는지를 한번 보게 되면, 세 가지 방법으로 진행이 됩니다. 용도 지역을 병합하는 첫 번째 방법, 그리고 특별구획구역을 지정해서 안에서 주거 받는 방법, 세 번째는 이 랜드마크 방식이라고 하는데 이거는 우리가 알고 있는 랜드마크 건물에 대한 얘기가 아니구요. 이름 명칭만 다르지 역사적으로 문화적으로 보존 가치가 있는 지역과 그렇지 않은 개발을 연결해서 그래서 상부에 있는 용적률을 거래한다라는 방식입니다. 

두 번째와 세 번째 방식은 순수한 TDR 방식이고 공공 즉, 정부나 지방자치단체가 진행하다 보니까, 우리 시청자분들이 관심을 가져야 될 항목에 해당되지는 않아요. 

대신에 첫 번째 방법이 용도 지역 병합이라는 방법이 전체 TDR 거래에서 대부분을 차지하고 있습니다.

청정해역 완도에서 잡은 자연산 민어 : Wando Fish

미국의 TDR 사례

미국 같은 경우도 TDR 거래의 90%가 이 용도 지역 병합 방식으로 진행된다는 것이죠. 세 가지 용적 거래 방식 중에서 두 번째, 세 번째 사례를 살펴보겠습니다.
미국에 그랜드 센트럴 터미널이라는 게 있는데, 역사적으로 보존 가치가 있습니다. 역사적 보존 가치가 있는 건축물이기 때문에 이 방식은 세 번째 방식인 랜드마크 방식이다라고 보시면 됩니다.

다음으로 여러분들이 너무나 잘 알고 있는 센트럴 파크입니다. 이 센트럴 파크 주변에 다른 건물들보다 유독 높은 건물이 하나가 있습니다. 
폭이 18 m밖에 안 되구요. 높이가 무려 435m에 스타인웨이 타워라고 해서 가칭 “펜슬 타워”라고 부릅니다. 연필 같다고 해서 공증권을 매입해서 이렇게 초고층 건물을 만드는데 얼마를 지불했냐 하면은 1억 3150만 달러 우리나라에 지금 돈으로 따지게 되면 1700억 원을 투입한 겁니다. 1700억 원을 투입할 만한 가치가 있을까라고 얘기하는데, 여기는 억만장자들의 초고층 호화주택 46 채가 지어진 것입니다.

이렇게 되다 보니까, 이 건물 상부에 해당되는 지역에만 주택을 짓고 하부는 부대 시설을 넣었어요. 그러니까 전부 다 이 센트럴 파크의 조망권을 갖고 있는 호화주택 이 지어진 건데 46 채의 호화주택의 한채 가격이 현재 850억 합니다. 

그러면 간단하게 계산을 해서 공중권을 사는데 1700억 원이 들었는데 46 채가 있고 한 채당 850억 하고 있는 거예요. 지금 한채당 850억이 46 채니까 얼마의 가치가 있는지를 계산을 해보면, 3조 9100억 원의 가치가 있는 상황이 되는 것입니다.
1700억원을 투자할만 하네요. 펜슬타워는 두 번째 방법인 특별 목적 구역을 정해서 이 맨하탄 센트럴 파크 주변에 있는 용적률이 남는 건물들로 부터 용적률을 사서 모아서 이렇게 펜스타워를 만들었거든요. 두 번째 방법이라고 할 수가 있습니다. 자 

그럼 이렇게 억만 연장자들이 호화주택으로 누리고 있는 조망권을 우리가 한번 같이 보면, 아래에 보시다시피 이 앞쪽에 보이시죠.

 

여기가 전부 다 이 센트럴 파크 가 완전히 내려다보이는 그런 조망권과 맨하탄 전체와 허드슨 강까지 보이는 이런 조망권을 갖고 있는 호화주택이 된 거죠. 이게 850억 한다고 합니다. 
그러니까 용적률을 사서 이렇게 부가가치를 높일 수 있는 우리나라에 적용을 하게 되면 압구정동이나 반포나 동부이촌동이나 여의도가 되겠죠. 그리고 이 용적율을 산 건물주만 부가가치가 높아지는 것이 아니라 이렇게 비싼 주택이 용적율를 팔 때도 비싼 가격으로 팔 수가 있어요. 그것은 서로 간의 흥미 행정을 하고 거래를 하는 거다 보니까, 그러니까 파는 용적율을 파는 사람도 굉장히 큰 이득을 얻게 되는 상황이 되는 거죠. 

일본의 용적이전제도

 

일본의 용적 이전제도 같은 경우도 똑같은 방식인데요. 
보시다시피 역사보존 건축물의 위에 남는 용적 주변에 있는 건축물이 두 개로 나눠서 나눠 가질 수가 있죠. 이걸 도시 지역 전체로 나누게 되면 (아래 사진에서)하얀색으로 표시되어 있는 남는 용적률이 파란색으로 이전이 되면서 더 높은 건축물이 만들어지는 것이 이 일본의 도쿄에서도 적용이 되고 있는 상황이거든요. 

 

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일본 도쿄역 주변 마루노우치 특례지구

대표적으로 사례가 도쿄역 주변에 도쿄역 주변 지역이 이 도쿄역 자체가 역사적으로 보존 가치가 있는 거거든요.그런데 유지 보수 비용이 너무 많이 소요되고 또 리모델링도 해야 되는 그런 상황이었던 거예요.그래서[마루노우치 특례지구]지정을 해서 도쿄역 상부에 남아있는 용적율을 주변 지역의 초고층 건물들이 사 가서 이 도쿄역을 유지 보수하는 비용으로 충당을 하고 건축물들은 더 높은 건물을 지어서 부가가치가 배가 되는 그런 상황 이만 들어졌던 거죠.

서울의 미래개발 방향_TDR(용적율거래제도)_1편