COFIX 금리 인상불가피?_하지만 레버리지를 일으키키 좋은 기회

5월 코피스 금리가 발표가 됐습니다.

COFIX(코픽스) 금리란?

은행들의 자금 조달 금리를 가중 평균하여 산출한 자금 조달 비용 지수라고 보시면, 될 것 같습니다. 주택 담보 대출이나 전세 대출 등 변동 금리 상품의 기준 금리로 많이 사용되고 있습니다.

그래서 은행 연합해서 한번 한 달에 한 번 딱 고시를 하고요. 그것을 기준으로 해서 대출 금리가 적용되는데 이것이 부동산 시장에 굉장히 큰 영향을 주게 됩니다.

 

코픽스금리 인상예상

5월-COFIX

올해 6월 코픽스 금리가 어떻게 됐나요? 3.56 %가 나왔습니다. 전월의 3.4 %였는데 0.12 % 포인트 상승한 거예요. 이것을 보고 주택 담보 대출과 전세 대출 금리가 인상될 것을 예상이 가능한 것입니다.

문제는 여기서 0.12 % 포인트 올라가는 게 문제가 아니라 앞으로 여기서 더 올라갈 가능성이 있기 때문입니다. 코픽스 금리 발표될 때, 단기 코피스도 매주 발표가 되는 걸 참고로 해야 합니다.

단기코픽스

6월 14일 기준으로 3.7 %입니다. 단기 COFIX 시차를 두고 신규 코피스에 적용될 확률이 높은데 지금 추세가 계속 더 올라가는 흐름이 보이고 있다는 거죠. 현재도 3.5 % 대인데 이것이 만약에 단기 코피스 흐름대로 3.7% 까지 올라가게 된다며 지금보다 대출 금리가 0.2 % 포인트 더 올라갈 것입니다. 이것이 전세나 매매 수요 감소 요인이 될 수 있다는 겁니다. 근데 왜 코픽스 금리가 올랐을까요? 여전히 미국이나 한국 모두 다 매파적인 통화 정책 담당자들의 발언이 쏟아지기 때문입니다. 그래서 여전히 남아 있는 추가 긴축 가능성이 채권 금리를 끌어올렸고 이 채권 금리가 대한민국 시장 금리에 영향을 주고 있는 겁니다.

자 금리가 얼마나 올랐나 볼까요? 국채 1년물이 금융채 1년물과 연계가 되고 이 금융 1년물이 대한민국 예금 금리와 연계가 되죠.

국고채상승율

자 금융채 1년물이 연중 최저치 3.2%에서 3.5 %로 올라갔고요. 특히 뭐가 많이 올랐냐 국채 5년물 많이 올라갔어요. 연중 최저치 약 3.09 %에서 3.6 %까지 0.5 % 포인트 더 올라갔다는 거죠. 이렇게 채권 금리가 오르면 금융채 금리도 오르고 그에 따라서 예금 금리도 껑충 뛰어올랐습니다. 5대 은행의 예금금리 한동안 3.4~3.5% 왔다 갔다 했습니다. 현재는 3.75%~3.8% 까지 많이 분포가 된 상황입니다.

예금금리

확실히 예금 금리도 많이 올라간 상황이에요. 특히 부자들이 선호한다는 한전채,한국전력 공사가 발행하는 채권 금리가 4.16 % 정도 나옵니다.

엄청 높죠 4%가 넘어요. 한전채 같은 경우는 장기물까지도 있거든요. 10년물까지도 있습니다. 그러면 10년 동안 4% 넘는 수익을 얻을 수 있게 된다는 거죠. 지금이 분명히 장기 채권을 사기엔 좋은 시기라고 생각합니다.

뭐 이창용안의 총재, 제놈파워 의장 등 모두 매파적인 발언을 쏟아내고 있습니다. 지금은 통화 정책 담당자가 매파적인 발언을 무조건 해야 되는 시기입니다. 말로써 기대 인플레이션을 낮춰야 되는 시기란 말인거죠.

예금금리 자 그러면은 앞으로 물가가 어떻게 될지는 알 수는 없겠지만, 장기적 관점에서 무조건 떨어진다고 보는 거거든요. 그러면 무조건 떨어진다고 시장이 인식하기 이전에 지금이라도 장기채권을 사기가 나쁘진 않더라. 왜 계속해서 통화정책 담당자 입으로 금리가 올라가는 시기 이때가 조로의 기회 사실상 마지막 기회라고 보는 거죠. 아니 그럼 지금 당장 돈 싸두고 장기채권 사야 할까요?

한전 금리가 4.1 %가 넘어요. 기준 금리 3.5 %에서 정도 채권 수익률 나와야 된다고 보죠. 자 근데 기준 금리가 언젠간 이점 0%까지 나눠질 거란 말이에요. 더 낮아질 수도 있어요. 그때 한 전체 금리 4.1 % 계속 이자를 받 갖고 있으면 잘 샀다는 생각이 분명히 들겠죠. 아니 금리가 낮아질지 어떻게 안다고 한국은 장기 저성장이 불가피하다는 것은 누구나 알 것입니다.. 이건 이창용의 한국은행 총도 이야기한 겁니다.

저출산.고령화 문제 그리고 대한민국 경제 규모가 계속 커졌기 때문에 과거와 같은 높은 성장률을 기록할 수는 없거든요. 그러면 이 기준 금리라는 건 뭐에 연관이 된다. 물가와 성장률을 고려해서 측정이 되거든요. 저성장은 저물가를 의미하는 거고요. 저물가는 저금리를 의미하게 됩니다. 그래서 지금은 이례적인 고금리 상황이기 때문에 지금 채권 매수하기가 적기라는 거예요. 이게 10년에 한 번 올까 말까 하는 기회라는 겁니다.

그래서 고금리에 산 채권, 저금리 때 대만족을 할 수 있기 때문에 돈 싸 들고 사야 되는 거 맞아요. 그런데 금융 상품은요, 레버리지가 제한되기 때문입니다. 내가 가진 자본금만 투자를 해야 돼요. 하지만 부동산은 담보대출 또는 전세보증금으로 레버리지를 극대화시킬 수 있다는 겁니다.

 

레버리지는 부자들의 친구

 

이 레버리지는 부자들의 친구라고도 불립니다. 부자들의 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 거는 역시 부동산입니다. KB 금융에서 발표한 2020년 부자 보고서에서 총 자산의 56.6 %가 부동산으로 돼 있어요. 근데 이거는 KB 금융에서 자기네들 고액 자산을 맡긴 대상자를 해서 조사해서 이 정도 나온 거지 실제적으로 총 자산에서 부동산 비중이 압도적으로 높은 게 부자들의 포트폴리오입니다. 왜 그럴까요? 왜 부동산을 좋아할까요? 레버리지 때문이죠.

레버리지가 부자를 더욱 부자로 만들어 준다는 거 모두가 알고 있는 겁니다. 한번 비교해 보겠습니다. 한국은행에서 2006년 1분기부터 2021년 3분기까지 투자 수익률 산출해 봤더니, 서울 아파트 같은 경우는 1년 평균 수익률이 4% 나온다고 봤습니다.

KB부자보고서

자 그러면은 한 전체에 투자하는 게 더 이득 아니야. 이렇게 얘기할 수 있잖아요. 자 근데 보유 현금 내가 5억이 있습니다. 이걸로 한전채 5억 원 매수하는 거하고 보유 현금 5억 원하고 전세 보증금 5억 껴서 아파트 10억짜리 매수하는 거하고 어떤 결과가 나올까요?

당연히 수익률에서 두 배 가까이 차이가 나는 겁니다. 투자금 대비 수익률 아파트는 8% 나오는데 한국전력은 투자금 대비 수익률이 4.1 %로 똑같다는 겁니다. 더군다나 아파트는 시간이 갈수록 전셋값이 올라요. 전셋값이 올라가면서 투자금이 줄어들고 자금 회수가 된다는 겁니다. 그럼 실질 수익률은 훨씬 높게 올라간다는 거죠.

레버리지효과

부자들이 채권보다도 부동산에 더 관심을 갖는 이유기도 합니다. 로버트 기요요사키 부자 아빠 가난한 아빠의 저자는 자신이 부자가 된 이유를 이렇게 설명했습니다. 내가 어떻게 부자가 됐을까요? “나는 돈을 빌려서 투자 자산을 샀다 금융 위기 후 3000억을 빌려 부동산을 샀다 그리고 이후 기준 금리가 낮아져서 내 이자도 저렴해지고, 부동산 가액은 올라서 나는 부자가 됐다. 가난한 사람들은 은행에서 대출을 받아서 소비를 하지만 부자들은 대출을 받아서 자산을 산다”는 것이 부자아빠 생각하는 부자가 되는 핵심 요소인 거죠. 아니 집값 하락하는 리스크도 있잖아. 다시 이차 폭락하면 어쩌려고 그래 자 근데 우리가 좀 긍정적인 마인드가 좀 필요할 거다 저는 이렇게 말씀을 드리고 싶어요. 왜냐하면, 지금 현재 예금 금리가 3.7~3.8% 입니다.

이게 2008년 이후에 가장 높은 수준이거든요. 자 근데 아파트 값이 바닥을 찍고 10~20% 반등을 했습니다. 그만큼 수요가 붙고 있다는 얘기입니다. 근데 현재 예금 금리 3.8% 에서 이 정도 반등했는데 예금 금리가 3% 대출 금리가 3.5 %가 되면 어떻게 될까요? 지금보다 수요가 더 많이 붙을 가능성이 있겠죠. 금리가 더 낮아져서 예금 금리가 2%가 되고 대출 금리가 2.7 %가 된다. 보겠습니다. 지금과 또 다르겠죠. 이 대출 금리가 2.0%~ 2% 중반이 됐을 때 사람들이 과연 그때도 채권이 좋고 예금이 좋다고 예금에 맡길 것인가? 그렇게 보진 않는다는 겁니다.. 예금 금리가 낮아지면 낮아질수록 더 위험 자산을 선호할 수밖에 없다는 것입니다. 그럼 앞으로 그렇게 이렇게 예금 금리가 낮아진다는 건 당연한 사실인데 그 사실을 믿고 어떻게 움직일 것이냐 레버리지를 끄는 게 좋은 선택이 될 수 있다는 겁니다. 그럼 3.5% 고금리에서 해야 할 일 고점 대비 하락폭이 큰 곳 그리고 호재가 있는 곳을 찾으시는 겁니다. 그리고 이런 자산을 레버리지를 일으켜서 매수하시면 돼요. 그게 내 집 많은 목적이든 투자 목적이든 무엇인가 결정을 해야 되는 시기가 됐다는 겁니다. 아니 지금 대출을 받으면 너무 금리가 높은 거 아닌가요 솔직히 금리 높죠 지금 이번에 다시 COFIX금리가 올라가서 이제 3% 대출 금리는 좀 많이 사라지고 한 4% 대가 보편화될 것 같아요. 이제 대출 금리가 높을 때 집을 사는 거 개인적으로는 찬성을 해요. 금리가 높을 때 신규 취급액 기준 변동 금리 대출을 받으면 됩니다. 물론 지금 대부분의 은행이 변동 금리 대출 금리란 4.5 % 잡고요. 고정금리 대출 상품은 한 3.8 해서 3.9 정도 잡거든요. 그럼 누가 사람들 뭐 선택하나요?. 고정금리 선택하죠.

그래서 지금 카카오뱅크 지금 오픈론 해야 된다는 얘기가 나오는 게 왜냐하면, 이제 카카오뱅크 같은 경우는 고정금리하고 변동금리 대출금리 상품이 별로 차이가 안 나요? 그래서 사람들이 변동금리를 가장 저렴하게 이자를 받을 수 있는 게 카카오뱅크입니다. 카카오뱅크도요 이게 이게 좀 신청에 시간이 오래 걸리고 한도가 잘 안 나오는 경우가 있어요. 그런 경우에는 일단은 낮은 금리의 고정금리로 대출을 받으세요. 3.82 든 3.9~4.2% 든 일단 대출을 받으시고요. 나중에 대환을 하시면 됩니다. 자 대부분의 금융기관에서는 중도 상환 수수료 한 1.2 %를 적용해요. 3년 동안 적용하죠. 3년 후에 면제가 됩니다. 그래서 시간이 갈수록 중도 상환 수수료가 줄어들어요. 1년 있다가 금리가 나중에 같은 걸로 갈아타시면 됩니다. 대출금리가 분명히 낮아지기 때문이죠. 또한 올 연말 12월달부터 이제 원스톱 대환 서비스가 진행이 되거든요.

그것으로 더 유리한 대환을 받을 수가 있다는 결론은 지금은 높은 금리를 무서워하지 말고 대출을 받으셔도 된다는 거죠. 오늘 내용 어떠셨나요? 물론 서울 강남권에선 기회가 많이 없어지긴 했는데 여전히 수도권 대부분의 무주택자들이 접근해야 되는 가격대에선 저는 기회가 많이 있다고 보여집니다.