1세대1주택의 비과세 등 요건

양도금액 12억 이하는 완전 비과세
직장이전 등으로 양도시 보유기간 무관

토지나 건물 등 부동산을 양도하면 양도차익에 대해서 양도소득세를 물게 된다.

1세대1주택의 비과세 등 요건

그러나 1세대가 1주택만 2년 이상 보유하다가 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만 고가주택에 해당하는 양도가액 12억원이 넘는 경우에는 그 넘는 부분에 대해서만 양도차익을 계산하여 과세 된다. 고가주택 기준이 12억 원으로 상향된 것은 금년부터다. 작년까지는 9억 원이었다. 이하 비과세에 관한 설명은 12억 원 이하를 전제로 한다.

그리고 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택으로서 취득 당시에 조정대상지역으로 지정된 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 추가로 갖추어야 한다. 서울 전역과 수도권 대부분의 지역이 포함되었던 조정대상지역은 금년 1월 5일 대부분 해제되었다. 이제 용산구, 강남구, 서초구, 송파구 이렇게 4개 구만 남았다.

그러나 조정대상지역에서 해제된 이후에 양도하는 경우라고 해서 2년 거주요건이 없어진 것은 아니다. 과거 취득할 때 조정대상지역에 속했다면 해제된 이후에 매도하더라도 2년 거주요건은 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 앞으로는 위 4개 지역을 제외한 지역에서 집을 취득하는 경우라면 2년 거주요건을 따지지 않는다. 하지만 다시 조정대상지역으로 지정되면 달라질 수 있다.

그런데 양도할 주택에서 1년 이상만 살았으면, 2년 보유 또는 2년 거주요건을 갖추지 않아도 1세대1주택으로 인정받는 경우가 있다.

질문 : C씨는 서울에서 주택을 취득하여 1년 넘게 거주하였는데, 근무하던 직장에서 안양으로 발령이 났다. 안양으로 이사가기 위해 2년을 거주하지 못하고 부득이 집을 팔았다. 당해 주택 양도시점에 다른 주택이 없을 때 비과세 적용을 받을 수 있을까?

답변 : 취학, 질병의 치료·요양(1년 이상), 근무상 형편, 학교폭력 피해로 인한 전학으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사하기 위해 양도한 주택은 비과세에 해당한다. 다만, 이런 경우 조정대상지역에서 취득한 주택이 아니더라도 1년 이상 거주요건은 갖추어야 한다.

질문 : B씨는 안양에 집을 마련하여 직장을 옮기게 된 남편만 그곳에 가서 살기로 했다. 아내는 자식들 교육을 위해서 자식들과 함께 서울에 남기로 했다. 그 대신 집을 팔고 서울의 명문 학군에 가서 자녀가 대학에 갈 때까지 전세를 살기로 했다.

답변 : 이런 경우는 근무상 형편 등이 있었다 하더라도 세대원 전원이 이사를 하지 않았기 때문에 양도한 주택에 2년 보유 또는 거주요건을 채우지 못했다면 비과세 적용을 받을 수 없다.

2년 보유 및 2년 거주요건을 따지지 않는 경우

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우다. 이 때의 조건은 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 가능하다. 즉 자기 소유로 분양을 받아서 보유기간 2년을 채우지 못했더라도 세입자일 때부터 계산하여 5년 이상 살았으면 된다.

보유나 거주기간을 전혀 따지지 않고 비과세를 하는 경우가 또 있다.

C씨는 무주택으로 살다가 모처럼 서울에 집을 장만했다. 그런데 집을 산지 몇 달 되지도 않아서 해외지사로 발령이 났다. 최소한 1년 이상 근무를 해야 하는 조건이다. 고심하다가 그냥 집을 팔고 가족 전원이 같이 가서 몇 년간 근무하다 오기로 했다. 집을 팔자니 갑자기 집값이 올라서 세금이 걱정이다. 비과세 적용을 못 받으면 단기양도에 해당되어 중과세를 받을 수 있다니 더욱 걱정이다.

세법에서는 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하거나 세대원 모두가 해외로 이민을 가게 되는 경우에 집을 팔면 보유·거주기간에 관계없이 1세대1주택 비과세 여부를 판단한다.

따라서 위의 사례는 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다. 그러나 꼭 주의할 사항이 있다. 출국한 지 2년 내에는 집을 팔아야 비과세 적용을 받게 된다.

참고할 법령: 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 및 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)