오피스텔을 주택수에 포함?세법상 주택 개념 정비 (소득법소득령)의 내용 알아보기

양도소득세에서의 '주택'의 개념에 대하여만 알아보겠습니다. 내용을 보면 현행 소득세법 제88조 제7호 ["주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다! 은 그대로 두며, 다음의 사항을 추가하여 개정하려는 것으로 보입니다.

 

세법상 주택개념 정비

"'세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물', 출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별 별도 설치" 소득세법 95조는 양도소득세에
관한 규정이고, 소득령 154조는 제1세대 1주택의 범위에 관한 규정이므로 위와 같이 법을 개정하여 주택수를 판단하고 양도소득세를 부과
하겠다는 것으로 보입니다.
내용을 좀 더 자세히 살펴보면, "공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용"을 구체적으로 개념화하여 " 세대원이 독립된 주
거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물"로서 (1)출입구", "(2)취사시설", " (3)욕실", "(4)각 세대별 별도 설치"이라는 요건을 추가하려는 것
으로 보이는데, 만일 위 내용대로 (1) 내지 (4)의 요건만 만족하면 주택수에 산입한다고 하면 다음과 같은 일이 예상됩니다.

예를 들면 A가 주택 1개와 오피스텔 1개를 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다. A의 경우 일반임대사업자로 등록하고 임대차계약을 체결하였으며, 임차인은 주거 목적으로 사용하지만 특약으로 전입신고를 하지 않았습니다.

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만일 A가 보유한 주택 1개를 매도하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도세를 신고하면, 세무소 직원 B는 A가 보유하고 있는 오피스텔의 실사용 현황을 살펴보고 1세대 1주택 비과세를 적용할지 말지를 결정하고 필요하면 차후에 가산세를 더하여 양도소득세를 추징하게 됩니다. 이 때 B는 A가 보유한 오피스텔 임차인의 전입신고 여부, 임차인의 사업자 등록 여부, 전기나 수도 사용량 등 관련 사항을 살펴보고 필요하면 현장을 방문하여 현황 조사를 하여 주택 수에 산입할 지 여부를 판단하게 됩니다.

그러나 임차인이 전입신고도 하지 않고, 사업자 등록도 하지 않으며, 전기나 수도 사용량도 적다면, B는 "사실상 주거용으로 사용"하는지 확신할 수 없게 됩니다. B가 현장 방문하는 경우가 얼마나 될지는 모르겠지만, 방문해도 사람이 없을 수도 있고, 문을 안 열어 줄 수도 있으며, 오피스텔이 원거리(지방이나 섬 등)에 있으면 현장 방문을 거의 불가능합니다. 따라서 A는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 확률이 있습니다.

하지만 이 문제를 해결하기 위해 "(1) 출입구", "(2) 취사시설", "(3) 욕실", "(4) 각 세대별 별도 설치"로만 주택 수 여부를 판단하는 방법이 도입되었습니다. 이렇게 되면 B는 도면만 보고도 바로 주택 수에 산입할지를 판단할 수 있게 됩니다. 따라서 A는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 확률이 거의 없어집니다. 이 방법은 "2) 조세 회피 관리 강화"에 딱 부합하게 되겠네요.

하지만 (1) 내지 (4) 요건만 만족하면 주택수에 산입하도록 법 개정이 된다면, 오피스텔이 비어있거나 사무용으로 사용하더라도 주택수에 산입하게 됩니다. 만일 이렇게 된다면 "사실상 주거용"이 아니나 "무조건 주거용"으로 보게 되므로 실제 내용은 좀 더 보완될 것으로 생각됩니다. 여기서는 예시로 오피스텔만을 들었지만, "(1) 출입구", "(2) 취사시설", "(3) 욕실", "(4) 각 세대별 별도 설치" 된 건물은 모두 해당될 것으로 보입니다.

또한 세법 개정안에서는 언급되지 않았지만, 위와 같은 주택수 판단이 간주임대료의 주택수 판단에도 적용된다면 3주택 이상 (부부합산)인 경우 발생하는 간주임대료에 따라 주택임대소득세를 내야하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 이번 법 개정으로 이 부분은 어떻게 될지 확인이 필요합니다.

개정 내용은 8월 29일(화) 국무회의를 거쳐 9월 1일(금) 정기국회 제출될 예정이라고 하고, 입법되면 2024년 1월 1일 양도분부터 적용 된다고 합니다. 오피스텔이나 이와 유사한 주거용 건물을 보유하고 계신 분은 앞으로 입법 상황에 유의하셔야 할 것 같습니다.