역전세 150조 시한폭탄… DSR 규제완화 `딜레마`

1년내 만료 300조중 절반은 위험 전국 아파트전세 2년전보다 13%↓
부동산업계 “하반기에 절정” 예고, 원희룡 “DSR완화 1년만 한시적용”

1년내 만료 300조중 절반은 위험 전국 아파트전세 2년전보다 13%↓
부동산업계 “하반기에 절정” 예고, 원희룡 “DSR완화 1년만 한시적용”

원희룡장관

앞으로 1년 내 계약이 끝나는 전국 주택 전세 보증금 규모가 300조원에 달할 것이라는 조사 결과가 나왔다. ‘역대 최대치’다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 “전세의 50%, 100조원 상당이 역전세 위험에 노출된 것으로 본다”고 밝혔다. 이 기준이라면 앞으로 1년간 전세보증금 300조원의 절반인 150조원이 역전세 위험에 노출될 수 있다는 얘기다. 부동산 업계는 올 하반기부터 내년 상반기까지 역전세난이 절정에 이를 것으로 보고 있다.

정부는 역전세 문제 대비를 위해 총부채원리금상환 비율(DSR) 규제 완화를 추진 중이다. 다만 이는 ‘보증금 반환을 위한 일시적인 대책’일 뿐, ‘전세 끼고 집 사라’는 정책이 아니라는 점을 거듭 강조하고 있다.

19일 직방이 전세계약 기간을 2년으로 간주해 국토교통부 자료를 분석한 결과, 올해 하반기와 내년 상반기 계약 만료인 전국 주택 전세거래 총액은 302조1700억원 수준으로 집계됐다. 올해 하반기와 내년 상반기 계약이 만료되는 금액은 각각 149조800억원, 153조900억원으로 국토부가 2011년 실거래가 자료를 공개한 이후 집계된 거래액으로는 최대치다.

주택 유형별로 보면 올해 하반기부터 내년 상반기 2년 만기가 돌아오는 전세 총액은 아파트가 228조3800억원으로 전체의 75.6%를 차지했다. 이어 △연립·다세대 33조4200억원(11.1%) △단독·다가구 22조8100억원(7.5%) △오피스텔 17조5600억원(5.8%) 등으로 나타났다.

전세거래추이

시·도별로 향후 1년간 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액은 서울이 118조6800억원으로 가장 많고 △경기도 98조9300억원 △인천 15조8200억원이다. 수도권에 233조4300억원(77.3%)이 집중됐다.

수도권을 제외하면 부산의 전세계약 만료 보증금 총액이 12조1700억원으로, 지방 중에서는 유일하게 10조원을 넘을 것으로 추정됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “300조원 규모의 전세보증금이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전세보증금 거래 총액이 줄어들고, 전국 아파트 전셋값도 2년 전에 비해 13.5% 하락한 상황을 감안하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”며 “올해 하반기와 내년 상반기에 역대 최대 규모의 전세보증금 계약만료가 예상되는 만큼 임대인의 상환 능력을 살피는 등 대비가 필요하다”고 당부했다.

정부도 상황의 심각성을 인식하고 대책을 마련하고 있다. 역전세 차액에 대해 DSR규제를 한시 완화하는 방안이다.

그러나 유독 조심스러운 행보를 보이고 있다. 2014년 박근혜 정부 시절의 대출 규제 완화의 트라우마 때문인 것으로 보인다. 당시 최경환 경제부총리는 경기 부양을 위해 “빚 내서 집사라”고 독려했고, 결국 집값 폭등으로 이어졌다는 비판을 받았다.

추경호 부총리는 “집주인이 전세 차액을 반환하는 부분에 한해 대출규제를 완화해 집주인이 자금을 융통할 수 있도록 하는 방안을 마련하고 있다”고 선을 긋고 있다.

원희룡 국토교통부 장관 역시 추 부총리와 동일선상에서의 발언을 이어가고 있다.

원 장관은 최근 언론 인터뷰에서 “길어도 1년”이라며 “(역전세 문제가) 한꺼번에 터지는 것을 막기 위해 정부가 일시 개입하는 것이지, 앞으로 계속 완화해준다고 하면 ‘전세 끼고 집 사라’는 얘기밖에 안 된다”고 선을 그었다. 그는 이어 “국민들은 정부가 임대인에게 돈을 풀어주는 것처럼 오해할 수 있다”면서도 “그러나 대출 신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고, 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것이다. 대출금이 임차인에게 직접 가야 하고, 다음 세입자 보호를 위해 임대인 부담으로 보증금 반환 보증보험에 의무 가입해야 한다”고 재차 강조했다.