압구정3구역 대한민국 하이엔드 재건축 ‘정점’ 찍는다

정비계획입안동의서 징구 조만간 마무리 
사업·효율 대폭 개선…압구정 대장지구 자신 
조합원들 이익 극대화…주민 순부담 17→15%

서울 강남구 압구정특별계획구역3 재건축사업이 서울시 신속통합기획을 접목한 정비계획 입안동의서 징구에 나서면서 주택시장의 관심이 높아지고 있다.


그동안 신통기획과 관련한 논란들이 있어왔지만, 대한민국 대표 재건축사업의 위상은 굳건한 모양새다. 조합은 신속한 사업추진을 위해 신통기획안의 핵심 요소를 반영하면서도 조합원들의 요구와 현장의 특성을 반영한 개선안을 마련해 정비계획 수립에 박차를 가할 예정이다.

▲신통기획 공공성·사업성·프리미엄 상향 박차

 

압구정 아파트지구 특별계획구역3 재건축조합(조합장 안중근)은 서울시 신속통합기획안이 반영된 정비계획 입안 동의서 징구를 조만간 마무리할 예정이다. 앞서 압구정2·4·5구역은 이미 입안 동의율을 달성해 강남구청에 정비계획안 심의를 신청했지만, 압구정지구 신통기획안은 하나의 덩어리로 묶인 형태라서 사업 속도는 유사하게 추진될 예정이다.

압구정 타 구역들과 마찬가지로 압구정3구역은 이르면 올해 하반기에 정비구역 지정이 완료될 예정이다. 이후 내년 상반기부터 시공자 선정절차를 준비해 하반기에는 재건축사업 핵심 파트너 협력사인 시공자를 선정할 방침이다. 

신속통합기획은 인허가청이 정비계획 수립부터 공공성 및 기반시설 협의를 진행하기 때문에 사업시행계획 수립과 인가도 신속하게 진행되는 것이 장점이다. 이 경우 1년마다 이례적으로 굵직한 사업단계를 밟아가는 초고속 사업추진이 가능할 수 있다.

압구정3구역은 압구정지구를 대표하는 랜드마크 단지라는 점에서 프리미엄을 높이는 기반시설이 반영된다. 반포1·2·4주구 재건축사업에 반영된 올림픽대로 덮개공원이 접목돼, 도로분진과 소음으로부터 주거지가 분리되는 주거 쾌적성을 갖추게 된다. 

또 강남과 강북을 잇는 한강보행교가 압구정3구역을 통해 성수지구로 이어지기 때문에 강남을 대표하는 랜드마크 단지의 위상이 더욱 높아질 예정이다.

▲신통기획 기부채납 정밀분석… 1:1재건축·최고층수·덮개공원 쟁점

조합은 압구정2·4·5구역과 같이 지난해 11월 발표된 신통기획안을 기반으로 조합원들의 요청과 사업성 제고, 그리고 지리적 특성을 반영한 정비계획 변경안을 강남구청에 제안할 예정이다. 우선 토지이용계획에서 준주거 획지를 축소하고 3종 획지 1.8만㎡를 늘려 주거 대지면적을 약 6,000평가량 늘린다.

또 단지 중앙을 가로지르는 형태로 설계된 공공보행통로는 서측 논현로변으로 이동해 단지 중앙공원 설계와 주거 안정성을 높이고 덮개공원으로의 접근성까지 상향한다. 이 경우 압구정역에서 문화공원, 덮개공원까지 이어지게 되고, 공원 및 한강보행교를 이용하려는 시민들의 대중교통 편의성도 크게 높아질 것으로 예상된다.

또 한강보행교를 순부담 계획에서 제외해 17%를 넘는 순부담 비율을 15.1%로 대폭 낮춘다. 용적률 인센티브 계수도 기존 0.7에서 1.0으로 상향해 덮개공원 용적률 완화량을 기존 3.0%에서 4.2%로 접목할 예정이다.

여기에 압구정초등학교와 종교시설을 단지 남측으로 이전해 각 건축물들의 접근성을 높이면서도 정북향 일조권 문제를 해결해 초고층 아파트 설계가 가능하게 된다. 현재 조합과 서울시는 15개가량의 협의사항 대부분을 매듭지었으며, 공공보행통로 이전 문제만을 두고 협상을 지속하고 있다.

추가적인 의견수렴이 필요한 사항으로는 1:1 재건축 여부와 최고층수 결정, 그리고 덮개공원 사업성 여부다. 압구정3구역은 기존 아파트의 전용면적이 대부분 중·대평형으로 이뤄져 있어, 도시정비법 시행령에 따른 ‘기존 주택의 전용면적 30% 확대’가 접목될 경우 1:1 재건축이 필수적인 상황이다.

77층 초고층 아파트의 경우 공사비가 20%가량 상승하지만, 한강조망 프리미엄으로 분양수익이 40%가량 높아져 분담금 증가에는 별다른 영향이 없을 것으로 예상되고 있다. 또 덮개공원의 경우 용적률 인센티브, 지하굴토량 감소, 27m 높이의 데크레벨 조성 등을 고려하면 추가수익이 약 6,000억원 이상으로 추산돼 사업성 향상에도 도움이 될 예정이다.

▲국내 최정상 설계사 희림건축이 파트너… 역대급 한강조망 프리미엄 갖춰

더불어 희림건축의 프리미엄 설계안도 적극적으로 반영된다. 우선 희림건축은 정비사업 설계 통합관리 시스템인 ‘스마트 H’를 준비하고 있다. 2D 조감도에 의존하는 설계안보다 3D를 활용한 입체적인 설계안이 조합원들의 이해를 돕고 사업추진에도 보탬이 되기 때문이다.

모든 단지에서 한강을 조망하는 프리미엄 동 배치 설계도 구체화된다. 한강변에서 떨어진 단지 중앙공원 아파트들도 최소 60m 이상의 한강조망이 가능한 것이 핵심이다. 가구별 한강변 테라스가 적용돼, 초고층에서 강바람을 느끼며 한강을 내려다볼 수 있다.

여기에 △스카이주차장 △맴버쉽 라운지 △스카이가든 등이 접목돼, 기존 한강변 아파트에서는 경험하지 못한 하이엔드 주거트렌드를 완성한다. 이밖에도 1코어 2가구의 엘리베이터를 2대가 아니라, 4대로 적용해 거주자들의 이동편의성을 높인다.

조합원의 경우 동일비율 전용면적으로 분양신청 시 실사용 면적이 약 160% 가량 늘어나, 주거공간 여유가 대폭 상승한다. 또 커뮤니티 시설의 면적은 인근 압구정 재건축 구역들을 상회하는 가구당 3.15평을 적용해 △수영장 △체육관 △연회장 △회의실 △사우나 등의 시설들을 대규모로 신축한다. 가구당 주차대수는 3.85대로 법정기준의 3배 이상이 적용될 예정이다.

 

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