공공재건축·재개발 다양한 인센티브에 ‘탄력’

• 민간이 외면하는 지역,공공이 주도적으로 개발,도심 주택복합사업 가세
• 사전기획 통합심의 접목,각종 인허가도 쾌속 항진,도심주택공급 속도 낼 듯
  
  
  공공 정비사업은 도심 주택공급 활성화를 위해 도입된 정비사업 유형이다. 재개발·재건축사업을 향한 고강도 규제로 주택공급 부족에 따른 집값 상승이 지속되자, 정부가 부동산정책 정책기조를 전환하면서 꺼내든 대표적인 주택공급 활성화 카드이다.
  
  공공 정비사업 구동원리는 공기업이 정비사업에 참여해 공공성을 높이는 대신 사업의 여러 인센티브를 제공하는 것이다. 나아가 역세권·준공업지역·저층거주지 등 민간 정비사업이 외면한 지역을 공공이 주도적으로 개발하는 도심공공주택복합사업까지 더해져 사각지대 없는 공공개발이 추진되고 있다.

▲빗장 풀린 재개발·재건축, 공공정비 도입해 활성화 본격화

문재인 정부 당시 국토교통부와 서울시는 지난 2020년 5월 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표하며 10년 이상 정체됐던 서울 재개발·재건축 정비사업의 빗장을 풀겠다고 밝혔다.

정부는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)를 공공사업시행자로 정비사업에 참여시켜 규제를 완화하고 사업속도를 높이는 방식으로 공공참여형 정비사업(공공재개발·재건축) 카드를 도입했다.

공공 정비사업은 공기업이 사업시행자로 나서는 만큼 민간 재개발·재건축사업에서 특혜 논란 우려로 접목하기 힘든 각종 사업 혜택이 주어진다. 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 국토계획법 용적률 상한의 120%까지 건축할 수 있고 용도지역도 상향된다. 또 사업비와 이주비 융자가 지원되며 분양가상한제에서도 제외되는 등의 사업성 지원책이 더해진다.

더불어 도시계획 수권소위원회 심의와 사업계획 통합심의가 접목돼 신속한 인허가 절차도 기대할 수 있다. 다만, 인센티브로 증가하는 용적률의 20~50%는 임대주택으로 기부채납 한다. 공공이 규제를 완화하고 사업성을 지원하는 특혜를 제공한 만큼 임대주택을 통해 공공성을 확보한다는 것이다.

공공 정비사업 구동방식은 정부가 자치구로부터 노후도·접도율·주민동의율 등을 따져 정비사업이 필요한 대상지 1~2곳을 추천받고 이를 토대로 연 1회 후보지를 선정하는 공모신청 방식으로 시작됐다. 

정부는 공공 정비사업으로 2023년부터 수도권에 연평균 4만호를 공급하고 통상적으로 10년이 소요되는 정비사업 기간을 5년으로 단축할 수 있을 것으로 내다봤다.

▲흥행몰이 성공 후 수시방식 전환, 공급 지속성 확보

정비사업에 대한 고강도 규제가 이어지던 문재인 정부에서 정부가 돌연 공공 정비사업을 통해 정비사업을 활성화하겠다고 나서자, 당시 서울시에서는 폭발적인 인기몰이가 이뤄졌다. 지난 2020년 9월 1차 공모신청에는 100곳이 넘는 노후 주거지역에서 공공재개발 신청이 쇄도했고, 자치구의 검토를 거친 70곳이 서울시에 상정됐다.

이에 정부는 지난 2021년 1월 기존에 정비계획이 수립된 동작구 흑석2구역, 동대문구 신설1구역 등 8곳을 공동시행 방식의 공공재개발 1차 후보지로 발표했다. 이후 3월에는 정비계획을 수립해야 하는 송파구 거여새마을, 성북구 장위9구역 등 2차 후보지 16곳을 단독시행 방식의 재개발 후보지로 발표했다. 이후 2022년에는 금천구 시흥4동4구역 등 8곳을 공공재개발 3차 후보지로 발표하는 등 후보지 확장에 속도를 높였다.

공공 정비사업이 정비사업 연착륙에 성공하면서 추가적인 제도 개선도 이어졌다. 우선, 연 1회 공모신청 방식에 대한 주민들의 불만이 거세지면서 매월 후보지를 심사하는 수시모집 방식으로 후보지 선정방식을 변경했다.

공공정비사업의 가장 큰 리스크로 꼽혔던 임대주택 기부채납도 당초 50% 확정으로 거론됐던 비율을 최저 20%까지 낮추도록 기준이 완화됐다. 사회기반시설이 부족한 재개발사업의 경우 도서관이나 문화시설, 공원 등의 수요가 많아서 임대주택 비율을 유동적으로 활용하도록 기준을 개선한 것이다.

공공 정비사업 제도변화의 가장 큰 변수는 서울시가 정비구역 지정단계에서 ‘사전기획’을 포함시킨 것이다. 서울시·자치구·사업시행자가 정비계획에 대한 사전심의를 거치도록 한 것인데, 이 과정에서 1년가량 시간이 소요돼 구역지정 예상기간이 2년에서 3년으로 늘어났다. 

하지만 사전기획에 참여한 기관들이 향후 정비사업 인허가 절차에도 관여하는 만큼 정비업계는 향후 사업시행계획인가까지 신속하게 사업이 추진될 수 있다고 내다보고 있다.

▲공공이 주도하는 도심복합사업, 독점 개발시행자로 나서

공공 재개발·재건축에 이어 정부는 지난 2021년 2월 ‘공공주도 3080+’ 부동산정책을 발표하며 공공이 주도적으로 정비사업 구원투수로 나서는 방안을 주택시장에 선보였다. 기존 공공 정비사업은 관리처분 방식의 정비사업 절차에서 공공이 지원자 성격으로 참여하게 되지만, 도심복합사업의 경우 공공이 직접 사업시행자로 무대에 올라 사업 부지를 매입하고 주택공급에 나서는 것이다.

사업절차는 우선 토지주나 민간기업, 지자체 등이 도심 내 우수입지를 찾아 LH·SH에 사업을 제안하고 이후 해당 공기업이 적정성을 검토해 국토부·지자체에 지구지정을 요청하는 방식이다.

도심복합사업 대상지로 선정되면 1년 내에 토지주2/3, 면적기준1/2를 확보해 사업이 확정된다. 이후 공기업이 해당 부지를 모두 확보하고 통합심의 등 지자체 행정절차를 거쳐 정비사업이 시작되는 원리다.

도심복합사업은 도입 초기부터 매월 수시방식으로 후보지 선정이 이뤄졌다. 2021년 3월 1차 후보지에는 가산디지털역 인근과 창동 647번지 일원 등 21곳이 이름을 올렸고 4월에는 미아역과 수유역 인근 13곳이 선정되는 등 꾸준하게 사업대상지가 확대됐다. 지난달 17일에는 부천 중동역 동‧서측과 동암역 등 역세권 3곳이 도심복합지구로 지정되는 등 역세권‧준공업지역‧저층거주지를 중심으로 정책 흥행이 이어지고 있다.

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