상급지 구축 VS 하급지 신축중 당신의 선택은?

구축 아파트는 별로인가요? 구축 아파트 사도 되나요? 오늘 이와 관련돼서 한번 정리를 드리고자 합니다. 
구축 아파트에 대한 저의 생각은 이렇습니다.

구축 아파트 구매를 위한 전제조건 2가지

2002년에 지어진 구축 아파트 선택 기준은 두 가지로 요약할 수 있습니다.
첫 번째는 입지고요. 두 번째는 재건축 사업성입니다. 근데 여러분들 구축에 대해서 열심히 알아보신 분들은 서울 아파트를 보실 때 느끼시는 게 있을 겁니다. 입지와 재건축사업성 이 두 가지 모두를 충족하는 단지는 굉장히 드물다는 것입니다. 만약에 충족을 했으면 이미 재건축 사업을 추진 중이고 가격이 엄청나게 올라가 있다는 거죠. 
서울 구축 아파트 용적률 한번 살펴보시면 놀라운 결과를 알 수 있습니다. 일반적으로 용적률이 200%가 넘어가면 재건축 사업성이 극히 떨어지는 것으로 알려졌는데 서울의 구축 아파트 봤더니, 대부분이 용적률이 240%가 넘습니다. 
이런 아파트가 재건축을 한다면, 어떤 결과가 나올까요? 그냥 쉽게 요약을 드리면, 국평 보유자는 4억에서 5억 정도 부담하고 동일 면적 새 아파트를 받는다. 
이렇게 보시면, 될 것 같아요. 13년~15년의 재개발 기간이 필요한 것은 말할나위 없구요.

그런데 시장에서는 대부분 이런 것까지 반영해서 구축 가격이 형성돼 있습니다. 예를 들어 볼까요? 

영등포구 당산 효성 아파트는  9호선과 2호선 황금 노선 역세권에 위치한 480세대 아파트 단지이고1999년에 완공됐습니다. 매매가격은 13억부터네요. 
그리고 바로 옆, 당산 센트럴 아이파크. 귀하디 귀한 입지에 신축 아파트가 있습니다. 2020년에 완공된 802세대 아파트인데 여기 전용 84제곱미터가 16억 8000만원입니다. 신축의 아파트 가격이 3억 8000만 원 정도 차이가 나죠. 
다음 경기도 예시를 들어볼까요?

이제 신분당선 성복역 인근에 성동마을 강남 빌리지라는 428세대의 2001년에 지어진 아파트 단지가 있습니다. 이 아파트 전용 84제곱미터가 8억 3000만 원부터 매매가가 형성되어 있습니다. 그리고 맞은편에 요즘 핫한 수지구의 주상복합 성복역 롯데캐슬 골드타운 주상복합이 있습니다. 
2356세대의 대단지인데 여기가 전용 84제곱미터가 11억 8000만원부터 시작입니다. 
구축과 신축의 매매 가격이 대략 3억 5000만원 정도 차이가 나죠. 

2023년 햇 원초로 만든 완도산 곱창돌김 : Wando Fish (naver.com)

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상급지 구축 VS 하급지 신축 어떤 것을 골라야 할까?

재건축 사업성이 떨어지는 구축 아파트와 신축 아파트의 가격 차이를 말씀드렸습니다. 여기서 많은 분들이 고민하시는 게 있어요. 
상급지의 재건축 사업성이 떨어지는 구축과 그리고 같은 가격의 신축 어떤 것을 선택해야 되는 건지 많이 궁금하시죠. 
오늘 쉽게 요약을 드리겠습니다. 예를 들어 살펴 보겠습니다. 
송파구 방이동에 코오롱아파트가 있어요. 1991년에 완공됐고 758세대 됩니다. 용적률도 200% 중반. 전용 84제곱미터가 13억5000만원 부터입니다. 그런데 이 아파트가 2020년 1월부터 2021년 8월 COVID 19 기간 동안 집값 상승률이 무려 40%나 됐습니다. 
그런데 인근에 13억 5000 신축 아파트 약간 좀 급지가 낮은 곳을 한번 비교해 볼게요. 위례 신도시 8호선 남위례역을 도보로 이용 가능한 1540세대 2016년에 완공된 준신축단지 아파트 전용 84제곱미터가 13억 500만원입니다. COVID19 과정에서 구축이 많이 올라갔을까요? 아니면 좀 더 급지가 낮은 신축 아파트가 많이 올랐을까요? 

위래 자연앤래미안 이편한 세상은 COVID 19 과정에서 27% 집값 상승률을 기록했습니다. 구축이 더 많이 올랐어요. 
도하 3지구 dn성아파트 살펴보겠습니다. 
5호선 마포역 역세권에 위치한 1991년에 완공된 1222세대의 대단지 아파트입니다. 얼마 전에 정밀 안전진단에 통과돼서 재건축 아파트 첫발을 시작하였습니다. 여기 전용 79제곱미터가 12억 5000만원 부터 시작입니다.
이 아파트는 2019년 12월부터 2021년 6월까지 1년 7개월 동안 무려 집값 상승률이 51%에 달했습니다.

그리고 비교해 볼 아파트 하나 보겠습니다. 힐스테이트 청계아파트라고 있습니다. 5호선 답십리역, 2호선 신답역을 이용할 수 있는 곳인데 여기 전용 84제곱미터가 지금 12억 5000부터 시작입니다. 
이 아파트는 2020년 1월부터 2021년 8월까지 집값 상승률이 무려 27.5%였습니다. 하지만 구축 아파트의 상승률에 비하면 한참 못 미치는 것을 확인하셨습니다. 
구축이 COVID19 과정에서 신축을 뛰어넘는 상승을 기록한 거 보셨을 겁니다. 왜냐면은 그동안 구축이 너무 안 오르고 제자리걸음을 하고 있다가 COVID19 과정에서 유동성이 팽창을 하고 재건축과 리모델링 이슈가 부각되다 보니까, 단기간에 급등을 했다는 거죠. 
이런 초저금리는 장기 투자에 대한 부담을 줄여줘요 왜냐하면, 지금 같은 경우는 예금 금리 4% 상황에서 10년 동안 투자해야 되어 부담스러울 수밖에 없죠. 
COVID19 과정에서는 0.8%의 예금 금리니까 10년 놓고 투자하더라도 기대 이익을 생각할 수가 있다는 거죠. 그래서 원래 초저금리 상황에서는 장기적으로 봐야 되는 투자 상품에 대한 가격 상승세가 더 높게 나타납니다. 그러면 이건 이미 지난 일이잖아요. 
현재 기준에선 어떤 단지를 골라야 될까요? 

먼저 살펴봐야 될 것은 고점 대비 하락률입니다. 코오롱 아파트 13억 5000인데 얘가 지금 전고점 대비 어느 정도 수준인지 궁금하시죠. 85% 수준입니다. 고점 대비 하락률을 보고 살려면 좀 아쉽습니다.  두 번째는 위례의 자연앤래미안 이 편한 세상입니다. 똑같은 13억 5000인데 얘는 전고점 대비 79%예요. 

1월제철생선건강식5종세트 반건조참돔 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 가자미 : Wando Fish (naver.com)

1월제철생선건강식5종세트 반건조참돔 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 가자미 : Wando Fish

고점 대비 하락률만 보면 신축 아파트인 위례의 자연앤래미안 이편안 세상이 더 먹을 게 있어 보인다는 거죠. 
도하3지구 우성 아파트도 살펴보겠습니다. 12억 5000원 아파트 현재 종고점 대비 어느 정도 수준인가 봤더니, 85%예요. 방위동 코롱아파트랑 비슷합니다. 자 그리고 힐스테이트 청계를 살펴보면,  이 아파트도 12억 5000인데 전고점 대비81.8% 수준입니다. 아까 봤던 단지들하고 좀 비슷한 흐름을 보이죠. 왜 더 많이 급등했던 구축 아파트의 하락폭이 적었을까요? 지금 수요는 실수자 중심으로 돌아가고 실수자는 신축 아파트를 좋아하니까 신축 아파트가 더 많이 반등했어야 되는 거 아닌가요?
이번 하락에 대해서 좀 보실 게 있어요.
이번 하락장은 갭 투자자가 주도한 거예요. 갭 투자자를 못 던지고 던지면서 집값 하락세가 나타난 겁니다. 그래서 갭 투자자가 많은 신축 단지가 더 많이 떨어진 거예요. 
특히 투자 경험이 짧고 최근에 투자한 사람들이 신축을 더 많이 사고 구축에선 그렇게 많은 갭투자들이 유입되진 않았거든요. 왜 전세가율이 낮기 때문이죠. 
입지 좋은 구축엔 또 특징이 있어요. 
느긋한 집주인들이 많아요. 그냥 5년이든 10년이든 15년이든 20년이든 20년이든 계속 그냥 보유하는 사람들이 꽤 많이 있다는 겁니다. 이 사람들은 마음이 급하지도 않아요. 
계속 있다가 재건축 안 되면 자식한테 물려준다고 생각하는 사람들입니다.
그러다 보니까, 급한 매물이 상대적으로 구축해서 덜 나오는 경향도 있어요. 물론 저평가된 구축 급매를 잡을 수 있는 수 있다면 여러분들 선택하시는 것도 좋습니다. 

 

용적률 200% 전후, 용적률 170~ 180%이면 더 좋겠죠. 고점 대비 25% 이상 하락한 가격 그리고 역세권의 대단지 뭐 이런 거 있으시면 여러분들 계약하셔도 좋습니다. 문제는 한 가지 조건이 더 있어요. 바로 핵심 입지입니다. 
용적률 200% 안 되는 것들 고점 대비 하락폭 마이너스 30% 된 것들, 역세권의 대단자인 곳은 경기도 가면 널리고 널렸어요. 그런데 그런데는 왜 가격 반등이 지금 계속 더질까요? 입지가 딸리는 겁니다. 지금은 제한된 유동성 유입된 상황이에요. 입지가 핵심 입지 중심으로 돌아간다는 겁니다. 그래서 지금은 여러분들이 구축 급매를 잡으실 때 입지를 타켓으로 보셔야 되는데 이 입지에 간단하게 기준을 말씀드리면, 국평 기준 일반 분양가가 11억 이상 받을 수 있는 곳으로 접근하셔야 돼요. 이하면은 사업 추진이 쉽지 않다는 겁니다. 여러분들 단순하게 재건축을 용적률과 평균 대지점만 보시지 마시고요. 입지,일반 분양가를 높게 받을 수 있는 거 그거 굉장히 중요하다는 거 잊지 마시고 바랍니다. 
두 번째는 신축의 장점입니다. 실수요자 입장에서 신축은 수리비가 적게 들어요. 일단 20년 이상 된 구축은 여러분들 절대 그대로 못 들어가 살아요. 
못 들어가 살고 수리를 내야 되는데 수리 비용이 평당 200만 원씩 들더라 그래서 6000만 원~ 7000만 원도 수리 비용 각오를 하셔야 된다는 거죠. 그런 것도 계산을 하셔야 돼요. 아니 재건축이 앞으로 얼마나 걸릴 줄 알고 이걸 수리 안 하고 살 수 있냐 못 산다는 겁니다. 
두 번째는 거주 만족도가 신축이 훨씬 낮다는 것 당장 가장 크게 차이 나는 게 바로 주차 대수와 커뮤니티 시설이죠. 
세 번째는 신축 아파트엔 아이들이 많습니다. 여러분들 구축 아파트 가보세요. 다 베이비부머 세대들만 거주하세요. 애들이 별로 없다는 겁니다. 근데 애들은 애들끼리 몰려있는 환경에서 살아야 돼요. 그래야 주변에 학원도 있고 오래 거주할 수 있는 겁니다. 

제철생선건강식5종세트 우럭 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 병어 : Wando Fish (naver.com)

제철생선건강식5종세트 우럭 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 병어 : Wando Fish

투자자 입장에서 신축의 장점

첫 번째 전세 수요가 많다는 겁니다. 지금 전셋값 많이 반등한 거 신축과 구축의 뚜렷한 차이가 나는 거 아시죠. 전셋값 상승세가 강하다는 것은 앞으로 내가 투자했을 때 자금 회수가 용이하다는 거예요. 갭 투자가 왜 사람들이 선호하겠습니까? 
집값도 잘 오르지만 또 하나 자금 회수가 된다는 거예요. 
두 번째 신축은 환금성이 좋다는 겁니다. 지금 시장 약간 좀 삐긋거리죠.그래도 신축은 거래되지만 구축은 거래 안 됩니다. 유동성, 환금성 측면에서 신축과 구축은 비교 대상이 아니에요. 
마지막으로, 공급 차질의 가장 큰 수혜를 받는 게 신축이라는 겁니다. 신축이 다 오르고 나서 구축에 대해서 “이재서 뭔가 지어서 재건축 규제가 풀릴 거다 그때 구축의 수혜를 받는다는 거예요. 신축보다 순위가 뒤에 있다는 겁니다. 그럼 같은 고점 대비 하락률이면 신축을 선택하는 게 당연한 거예요. 
세 번째 재건축을 너무 기대하지 마시라는 겁니다. 일반적으로 재건축은요, 추진부터 완공까지 13년에서 15년을 잡아야 됩니다. 신속 통합 기획이 아니라 신속 통합 기획에 할아버지가 오더라도 당장 관리 처분인가 떨어진 6~7년 잡는 거는 모피예요. 
특히 요즘 같은 경우는 상가 조합원들 간에 분쟁이 크기 때문에 더욱 더 오래 걸리는 추세입니다. 지자체에서 하라고 떠미는 재개발하고 달라요. 재건축은 이것을 잊으시면 안 됩니다. 그래서 부동산은 너무 먼 미래를 호재를 보고 들어가시면 후회를 하더라고요. 지금은 호재 먼 미래의 호재보다는 당장 괜찮아 보이는 상품을 잡으시는 게 더 좋지 않을까? 생각이 듭니다. 기준 금리는 반드시 낮아집니다. 기준 금리가 정상으로 돌아갈 때 확실한 게 있습니다. 신축 아파트 전셋값부터 뛴다는 거죠. 투자는 전세를 보고한다는 것 잊지 마시기 바랍니다.