상계주공5단지 분담금 5억 폭탄!재건축 투자 전 필수_재건축 사업성, 용적률 vs 대지지분 구분법

안녕하세요.

오늘은 정비사업에 대한 기본적인 지식을 알려드리는 시간 가져보려고 합니다. 바로 용적률과 대지지분은 어떤 차이가 있고 어떻게 확인하면 좋을지 이번 시간에 확실하게 정리해 드리도록 하겠습니다. 

상계주공 5단지 분담금 5억원 이상

우선 최근에 논란이 되고 있는 기사 한번 살펴보도록 하겠습니다. 2023년 10월 16일자 기사입니다. 32 평 분담금 5억, 제동 걸린 상기주공 5 단지. 노원구 재건축 중에서 가장 빠른 사업 속도를 자랑하고 있던 상계주공 5 단지가 32 평을 신청하려 했었을 때 1인당 분담금액이 5억이 넘어갈 수 있다는 기사가 나왔습니다. 조합원들 중에서는 분담금 금액 감당하기 힘들다라는 목소리가 나오고 있습니다. 실제로 현장에서는 불만의 목소리가 많이 나오고 있는데요. 단지 내에는 시공사 선정 취소를 요구하는 내용 적혀 있다라고 합니다. 

상기주공 5단지 조합원들 같은 경우는 충격적인 분담금이라고 말하고 있지만 저는 이전부터 사업성 및 현재 정비사업의 분위기를 살펴보았을 때 5억 이상의 분담금이 나올 것을 예상했었습니다. 그러면 왜 이렇게 분담금액이 많이 나오게 되는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

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우선 첫 번째로는 사업성입니다.

상계동 일대 아파트를 살펴보게 되면 사업성이 썩 훌륭하지가 않는데요.똑같이80년도에 개발이 되었던 목동과 상계동 같은 경우에는 중대형 평형이 중심이었던 목동과 달리 상계동 중계동의 경우는 중소형 평수가 대다수였습니다.따라서 용적률이 높고 세대수가 많다는 단점을 안고 있기 때문에 상대적으로 사업성이 떨어진다는 부분이 있습니다.이렇게만 말씀드리면,한 가지 반문이 들어올 수 있습니다.일반적인 상기동 중계동과 같이 중층 재건축이 아니라 상계주공5단지는 아시는 분들은 아시겠지만,저층 아파트 단지입니다. 

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용적율이 낮다고 사업성이 좋은 것은 아니다.

용적률도 100%가 안 되는 만큼 괜찮다라고 보는 사람들도 있었었는데요. 그럼에도 불구하고, 분담금액이 5억씩 나오는 이유가 있습니다. 1987년 준공된 상계주공 5 단지는 용적률이 구입니다. 23%인 5층의 저층단지입니다. 해당 단지를 총 840세대로 재건축을 진행하여서 최고 35층 996세대로 바꾸고 용적률은 약 300% 상한선까지 모두 다 올리게 됩니다. 여기까지만 놓고 보면 상식적으로 종전의 용적률이 100%도 안 되던 것을 300으로 올리게 되었을 때 늘어난 용적률이 200%나 있는데, 왜 이렇게 사업성이 떨어지지에 대해서 의문을 표해줄 수 있습니다. 그렇기 때문에 용적률에 대한 정확한 개념과 대지 지분 대한 개념까지 알아두실 필요가 있습니다. 

현재 용적률이 100%도 안 되는데 300%까지 올리게 되면 사업성이 좋은 게 아닌가 반문해 보실 수도 있을 것 같습니다. 
상계주공 5단지의 함정이 한 가지 숨겨져 있긴 한데 이 부분을 설명하기 앞서서 용적률에 대한 개념 먼저 정확하게 짚고 넘어가도록 하겠습니다. 

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용적율 vs 대지지분의 이해

부동산 투자를 하시는 분들은 용적률이라는 단어를 정말 많이 들어 보셨을 겁니다. 
이른바, 네 가지의 용도 지역을 들 수가 있게 되고 주거지역 같은 경우도 1종 2종 3종으로 나눠지게 됩니다. 일반주거지역이라 하더라도 2종 일반주거지역이냐 3종 일반주거지역이냐에 따라서 용적률에 대한 차이가 있기 때문인데요. 

구체적으로 용적률은 어떤 의미냐 용적률에 대한 정의는 대지 면적에 대한 연면적 예를 들어서, 대지면적이 100 평일 때 50 평으로 1층만 지었다라고 하면, 용적률은 50, 100평을 2층으로 지었다라고 하면, 건축 연면적 실적은 100평이니까, 용적률은100%가 되게 됩니다. 즉 건축 연면적을 넓게 쓰면 쓸수록 용적률은 높아진다고 이해하시면 좋을 것 같은데요. 
한마디로 정의하면 땅의 효용가치는 용적률에 따라서 결정된다고 말해도 과언이 아닙니다. 그런데 여기서 용적률에 대한 가치 정의를 보다 디테일하게 들어가게 되면 아래와 같이 정리해 볼 수가 있습니다. 현재 용적률은 낮을수록 좋고 미래의 바다의 용적률은 높을수록 좋다고 볼 수 있는데요. 당연하겠지만, 아무리 3종 일반 주거지역으로서 용적률이 300%라 한다 하더라도 지금 지어진 건축물에 대한 용적률이 300%다 라고 하게 되면 현실적으로는 의미가 없게 됩니다. 그렇다 보니까, 현재 건축된 건축물의 용적률은 낮을수록 좋게 되는 것이고. 향후 재건축을 하였을 때 받을 수 있는 용적률은 높을수록 좋은 것이죠. 그렇기 때문에 미래에 받을 수 있는 용적률을 최대한 높이기 위해서  종상향에 대한 요구들을 그렇게 많이 하게 되는 이유가 여기에 있습니다. 
그래서 많은 지역에서 3종 일반 주거지역으로 종상행을 시켜 달라, 더 나아가 준주거지역으로 종상향을 시켜달라고 하는 것은 재건축을 진행하였을 때 최대한 더 많은 세대수를 짓기 위함이라고 할 수 있는 것이죠. 미래에 받을 수 있는 용적률과 현재 지어진 건축물의 용적률 둘 다 중요하다라는 말씀해 드렸습니다. 
현재 용적률을 쉽게 확인해 볼 수 있는 사이트는 호갱노노(https://hogangnono.com) 홈페이지 설정에서 용적률만 따로 살펴볼 수가 있는데요. 

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그러면 위의 그림처럼 지도상으로 한눈에 단지별 용적률들을 살펴볼 수가 있게 됩니다. 상계동과 중계동 그리고 창동까지 용적률이 정말 높게 설정돼 있다는 걸 알 수가 있습니다. 100% 후반부터 시작해서 200%가 넘어가는 단지들도 있는데요. 잘 보게 되면 상계주공 5단지 자체는 용적률이 표시가 안 돼 있습니다. 이렇게 용적률이 표시가 안 돼 있는 단지들도 간혹 있는데, 그런 경우에는 네이버 지도를 살펴보시면, 보다 정확하게 살펴볼 수 있습니다.
단지별로 하나씩 체크해 봐야 된다는 단점이 있지만 

이렇게 단지별 용적률을 확인해 볼 수가 있죠. 이렇게 용적률에 대한 개념과 용적률을 확인하는 법까지 설명해 드렸습니다. 
그러면 한 가지 의문이 드실 수 있을 겁니다. 상계주공 5단지 자체는 현재 용적률이 100%도 안 된 상태에서 무려 300%까지 용적률을 상향시키게 되는데 왜 사업성이 낮은가? 분담금이 왜 이렇게 높지?라는 의문을 가지실 수가 있을 겁니다. 해당 부분에 대한 원인은 바로 대지 지분에 있습니다. 아무리 현재 용적률이 낮다 하더라도 세대 수가 정말 조밀하게 있었는데요. 무려840세대가 있었습니다. 이렇게만 놓고 보면 감이 잘 안 오실 수 있을 텐데 12평짜리 원룸으로만 840세대라는 게 문제입니다. 즉 아무리 현재 용적률이 낮다 하더라도 한 세대당 깔고 있는 대지의 면적이 워낙 작기 때문에 사업성이 떨어진다 라는 것인데요. 그러면 이러한 대지 면적은 어디서 확인해 볼 수 있을까요? 

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부동산 플랫폼 중에서 아실(https://asil.kr)을 살펴보게 되면 쉽게 확인해 볼 수가 있습니다. 옵션을 통해 대지 지분을 살펴볼 수가 있는데요. 상계주공 5단지의 대지 지분은 12.2평밖에 안 된다는 것을 볼 수가 있습니다. 이는 상계주공 5단지 뿐만 아니라 이 일대 노원구 재건축 단지를 전반적으로 대지 지분이 낮다는 것도 같이 확인해 볼 수가 있습니다. 반면, 똑같이 80년도에 조성된 택지 지구 중에서 목동 신시가지 같은 경우는 대지 지분이 20 평이 넘어가는 것을 확인해 볼 수 있는데요. 윗단지 밑단지 할 거 없이 모두 다 사업성이 훌륭합니다.
재건축 투자를 함에 있어서 소형평수가 너무 많으면 사업 진흥이 어렵다는 말들을 들어보신 적이 있을 겁니다. 그 이유는 소형평수의 대지 지분이 얼마 안 되기 때문인 것이죠. 정리해 보도록 하자면 현재 용적률은 100%도 안 되던 것을 재건축을 통하여300%까지 올리는 것은 좋긴 하지만 상계주공 5단지는 소형평수로만 구성되어 있다
보니 해당 원룸을 33 평으로 넓히게 되면 아무리 용적률이 높아졌다 하더라도 해당 높아진 종전 조합원들의 평형을 넓히는 데 사용되었다고 봐도 과언이 아니게 됩니다. 

이를 극단적으로 알 수 있는 것은 건축 심의 통과 내용을 살펴보시면, 좋을 것 같습니다. 2023년 8월 상계주공 5단지 등 건축 심의 통과 자료를 살펴보면 재건축 시 공동주택 996세대로 늘어난다고 하였지만 공공분양이 156세대, 일반 분양이 840세대로 나오게 되었습니다. 그런데 재건축 진행 전에 종전 세대 수가 840세대인 만큼 공공 물량을 제외하고서는 분양 물량은 모두 다 조합원이 가져가는 사실상 1대1 재건축이라는 결론이 나오게 됩니다. 공공분양 수입이 있기는 하겠죠. 

현실적으로 냉정하게 살펴보게 되면 임대아파트 같은 경우는 사실상 건축원가도 다 반영을 못 해주다 보니까, 사실상 기부채납으로서 인지하는 부분이 있고 그 외에 공공분양 자체도 워낙 시세보다 저렴하게 분양하는 만큼 조합 수익에는 크게 도움이 되지 않는다는 한계가 있습니다. 따라서 일반 분양이 한 세대도 없는 1대1 재건축으로 진행되는 만큼 분담금 5억은 당연한 결과라고 보고 있습니다. 오히려 더 무서운 것은 5억 이상이 될 가능성도 높다는 것인데요. 이는 현재 공사원가 상승도 원인에서 찾아볼 수 있습니다. 불과 2년 전만 하더라도 평당 공사비가 300~500 만원선에서 진행됐었던 반면, 지금은 700~800 선에서 수주하는 현장들이 정말 많이 등장하고 있습니다.
서울의 수많은 정비사업구역들을 살펴보게 되면 종전에는 분담금액이 1인당 3억에서 많으면 4억 선에서 진행되다가 지금 추진되고 있는 정비사업 중에서는 조원분담금액이 5억이 넘어가는 현장들도 속속 등장하고 있는데요. 이 부분들이 종합적으로 고려해 보았을 때 상계주공 5단지의 분담금액 5억이라는 것도 현 시점에서 최대한 희망적으로 본 것이고. 실제 분담금액은 6억이 넘어갈 수도 있다는 것도 고려하실 필요가 있습니다. 지금까지 상기주공 오 단지 사례를 통하여 용적률의 중요성 그리고 용적률 확인하는 방법과 그리고 대지 지분까지 체크를 해야 되는 이유에 대해서 설명해 드렸습니다. 예전에는 정비 사업만 추진한다고 하면, 다들 돈을 버는 줄 알았었겠지만, 사업성이 뒷받쳐 주지 않는다고 하면, 정비 사업이 좌초될 수 있다는 리스크도 인지하셔야 되는데요. 현재 서울에서는 토지면적의 60% 이상이 재개발 정비사업을 진행중인데, 정비사업 옥석을 가려야 된다고 말씀드리고 싶습니다.
가장 첫 번째로는 사업성이고 두 번째로는 설령 사업성이 떨어진다 하더라도 입지가 좋다든가 아니면 조합원들이 분담금을 납부할 할 수 있는 능력이 된다고 하면, 정비 사업이 추진될 것이고. 셋 중 하나라도 충족되지 못한다고 하면, 정비 사업이 좌초될 수 있다는 사항을 염두에 두셔야 하는데요. 해당 옥석 가리기의 중요성에 대해서는 
이렇게만 설명을 마무리해 버리면 상계주공 5단지 주민들의 입장에서는 우리 지역의 분담금 폭탄은 어쩔 수 없는 것이냐 사업성이 없기 때문에 재건축이 멈춰지는 것이냐라고 불만을 표하실 수도 있을 것 같은데요. 해당 단지가 사업성이 없다는 것이 투자 가치가 없다라는 말과 일치 하지는 않습니다. 상계주공 5단지 같은 경우, 가격을 살펴보게 되면 최고 8억까지 실거래가를 찍었었는데요. 
사실 해당 8억이라는 가격은 어느 정도 거품이 있었을 수도 있고 있겠지만, 현재 상계주공 5단지의 시세는 5억 선에 나와 있는데, 해당 5억 정도에는 여전히 투자 가치가 있다고 보고 있습니다. 우리가 분당 금액을 한 번 더해 보면 좋을 것 같은데요. 분당 금액이 최소 5억에서 보수적으로 접근해 보면 6억 정도가 더해진다고 하게 되면 총 매매 금액은 10억에서 11억입니다. 해당 노원역 역세권이라는 입지와 신축 아파트가 되었을 때의 미래 가치는 별도로 계산해 보셔야 합니다. 저는 노원구 재건축 역시 가격적인 메리트가 있는 단지들도 있고 각종 개발 호재 및 미래 가치 또한 있는 지역이라고 보고 있습니다. 

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본 내용은 정비 사업 투자에 있어서 정말 중요한 사항인 만큼 꼭 숙지해 주시면, 좋을 것 같습니다. 

 

 

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