금리하락기,대출 상담, 서둘러 다시 받으세요. 인하된 금리로

은행 금리가 주춤한 것을 넘어 이제 하락기로 접어들어다는 기사가 이어지고 있습니다. 바로 오늘 자 신문 기사에서 은행 대출 금리 3.6 %에 접어들었다는 그런 기사가 나오고 있습니다.

 

금리하락기에는 고정 대출금리가 변동금리보다 저렴하다.

 

이런 기사를 보시면 두가지를 주목해서 보셔야 될 것 같습니다. 첫 번째, 은행이 변동 금리 주택담보 대출을 취급할 때 가장 많이 기준금 금리로 삼는 것이 바로 COFIX 입니다. 자금 조달 비용지수라고 하는 건데 은행연합회가 지난 4월에 공시한 신규 취급액 기준 COFIX가 현재 3.44%입니다. 이 얘기가 무슨 의미이냐? 한국은행의 기준 금리가 현재 3.5%입니다. 한국은행의 기준 금리보다 못 미치는 COFIX 지수가 형성되고 있다. 이 이야기는 결국 시장이 앞으로 강하게 이 금리 하락을 예상하고 있다는 아주 중요한 증거가 되겠습니다. 또하나, 최근에 은행 가서 대출 상담을 받아 보시면, 이 고정금리가 변동금리보다 오히려 금리가 쌉니다. 우리들의 상식은 고정금리가 이율이 되게 비쌉니다. 금융기관이 금리 상승 리스크 때문에 고정금리를 비싸게 하죠.

이게 상식입니다. 그런데 최근에 이게 바뀌었습니다. 고정금리가 저렴하다는 것은 뭘 의미할까요? 은행이 앞으로 이 금리 하락을 예측해서 고정금리에 대해서 이 가산금리를 좀 줄임으로써 이 고정금리를 좀 더 매력적으로 하고 있다. 가급적 고정금리로 유도하려고 하고 있다. 이렇게 이해하시면 됩니다. 한마디로 은행은 앞으로 금리 하락을 예상하고 있다는 겁니다. 그런데 진짜로 앞으로 이 금리 하락이 시작이 되면 우리 대출은 도대체 어떻게 받아야 될까요? 사실 지난해 가을,겨울에 금리가 너무 가파르게 올랐죠 그래서 기사를 찾아보니까, 이런 가파른 금리 상승기에 어떻게 대출을 받아야 되는지 기사는 너무너무 많이 나왔습니다만 이제 금리가 떨어질 때는 도대체 우리 대출을 어떻게 해야 되는지에 대해서 기사는 거의 보이지 않았습니다. 그래서 제가 오늘 급히 여러분에게 정보를 제공하고자 합니다.

 

금리 하락기에는 무조건 변동금리로 갈아타라.

 

금리 하락기에는 당연히 변동금리로 받아야겠죠. 왜? 앞으로 금리가 떨어지니까. 떨어지는 그런 이자 하락 폭을 그대로 누리기 위해선 변동 금리로 받아야 됩니다.
이건 너무 당연하니까 더 설명을 안 드리겠습니다. 변동금리 중에서도 이게 여러 가지가 있을 텐데 과연 어떤 방식의 대출이 유리할지 오늘 이 주제에 대해서 한번 집중적으로 알아보도록 하겠습니다.

대출이자-결정방법

변동금리 가계 대출은 이런 식으로 금리가 결정이 됩니다. 우선 기준금리가 있고요. 그리고 여기에 가산금리를 더해서 본인의 대출금리가 결정이 되죠. 가산금리는 대개 본인의 신용도에 따라서 다릅니다. 본인이 신용도가 좋냐 나쁘냐에 따라서 각자 다르게 적용됩니다. 또한 은행이 정책적으로 일부 인센티브를 주기도 합니다. 급여 이체를 했다든지 아니면 거래가 많다든지 하면 이걸 조금 낮춰주기도 합니다.

가산금리는 개인별로 결정이 된 것이기 때문에 이것은 제외하고 오늘의 주제는 바로 기준 금리를 어떻게 설정할 것이냐 이 문제에 국한하여 설명하겠습니다. 은행의 대출 이자가 결정되는 기준 금리에는 크게 세 가지 정도가 있다고 볼 수 있습니다. 법인 대출은 대부분금융채를 기준 금리로 해서 대출 이자가 결정이 되는 경우가 대부분입니다.

변동금리-가계대출의-기준금리-종류별-특징-비교

은행이 자금 조달 위해서 발행하는 채권 금리에 따라서 결정되는 금리입니다. 이것은 매일매일 공표가 됩니다. 한마디로 시장 상황에 따라서 매일매일 금리가 바뀐다는 얘기가 됩니다. 따라서 이게 금리 상승기냐 하락기냐에 따라서 변동 상황이 그대로 반영되는 게 바로 이 금융채에 기반한 그런 대출 구조라고 보시면, 되겠습니다. 물론 금융채 대출이라고 해서 대출 이자가 매일매일 바뀌는 것은 아닙니다. 본인이 정한 주기에 따라서 3개월 6개월에 따라서 바로 금융채 금리가 결정이 되고, 거기에 따라서 대출 이자가 바뀌는 그런 구조가 되겠습니다.

대개 만기가 길수록 금리가 높은 경향이 나타나게 됩니다. 그래프 보시면, 파란 그래프가 5년물이고 빨간 게 1년 물인데 5년물이 금리가 더 높게 돼 있습니다. 그런데 여러분들이 주로 받으시는 가계 대출은 사실 금융채의 대출보다는 COFIX에 기반한 대출이 대부분입니다. COFIX란 은행이 조달한 자금 조달 비용 지수를 얘기합니다. 주요 8개 은행의 예적금과 금융채 등 이 조달금리를 가중평균에서 산출되는 지수가 되겠습니다. 그래서 COFIX 지수는 매달 15일에 은행 연합회에서 고시를 하게 됩니다. COFIX 연동 대출에는 크게 두 가지가 있습니다. 왼쪽에 있는 신규 취급 기준 COFIX가 있고요. 그리고 바로 오른쪽에 있는 신잔액 기준으로 하는 코픽스가 있습니다. 바로 설명에서는 두 가지 방식 중에서 현재 같은 금리 하락이 예상이 된다. 그러면 어떤 대출이 유리한가 점에 국한해서 한번 설명을 들어보겠습니다.

COFIX 정의

신규 취급액 기준 COFIX라고 하는 것은 말 그대로 이게 신규 취급의 기준으로 금리가 결정되는 구조입니다. 그래서 주요 8개 은행에 정기예금,적금, 금융채 같은 그런 조달금리를 평균에서 내는 그런 지수라고 설명드렸습니다. 신잔액 기준은 이게 과거의 잔액 기준 COFIX를 조금 더 업그레이드한 건데요. 이것은 잔액 기준으로 금리를 정합니다. 그런데 아까 신규 취급 기준 기준은 정기예금 정기적금, 금융채 등을 기준으로 한다고 했고, 신잔액 기준은 여기에다가 일부 요구불 예금 등 결재성 자금 금리도 포함을 해서 계산을 하는 방식입니다. 어떻게 계산하던 결론은 어떤 게 유리하냐? 이런 질문이 나오실 텐데요. 간단히 이런 차이가 있습니다. 맨 밑 그래프를 보시면요 빨간 그래프가 신규 취급 기준 COFIX이고 파란 그래프가 신 잔액 기준 COFIX입니다. 한마디로 빨간색 신규 기준은 조금 더 금리 변화에 따라서 좀 더 가파르게 한마디로 민감하게 변합니다. 그리고 신잔액은 상대적으로 좀 느리게 변합니다. 금리가 오르건 내리건 간에 좀 느리게 변하는 그런 특성을 가지고 있습니다.

 

금리 인상기에는 신잔액 기준.금리 인하기에는 신규취급 기준 COFIX로 대출

금리가 만약 오르는 지난해 가을이나 겨울 상황이라고 한다면, 당연히 신잔액 기준이 유리합니다. 왜냐면, 시장 금리가 오르는데 이 코픽스 금리는 느슨하게 오르는 게 우리한테도 유리하겠죠. 그래서 금리가 오를 때에는 신잔액 기준이 당연히 유리한 겁니다. 그래서 실제로 금융감독원에서 지난해 가을에 보도 자료를 통해 [지금 대출을 받으려면 무조건 신잔액 기준 으로 대출을 받으라]고 권고를 했습니다. 한마디로 시장의 가파른 금리 상승을 조금 상쇄해서 천천히 금리가 오르기 때문에 무조건 변동 금리는 신잔액 기준으로 대출을 받으라고 그렇게 금감원이 권고를 했습니다. 그런데 여러분 지금 기준으로는 어떨까요? 지금은 오히려 유불리가 반대로 바뀌었습니다. 지금(금리 인하 시기)은 신규 취급 기준이 더 유리합니다. 시장 금리가 떨어진 걸 빨리 반영하는 것이 신잔액 기준이 아니라 신규 취급 기준입니다. 금리가 내려갈 때 더 가파르게 반영이 됩니다. 그래서로 어제 은행회가 공시한 것을 보면, 신규 취급 기준 COFIX는 굉장히 가파르게 내려갔습니다.

하지만 신잔액 기준은 거의 내려가지 않았습니다. 지금 시점이 확연하게 금리 하락기로 접어들었느냐 사실 또 그렇게 얘기하기도 어렵거든요. 지금 현재 기준은 하락기라고 할 수 있겠지만, 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문에 상대적으로 좀 리스크를 적게 가져가고 싶다, 시장 금리에 너무 민감하게 반응하고 싶지 않다고 할 때는 여전히 신잔액 기준 COFIX가 우월한 상황이 벌어질 수도 있습니다. 하지만 앞으로 금리가 정말 많이 떨어진다고 보시면, 당연히 지금 대출을 받을 때는 신규 취급 기준 COFIX 로 대출받는 것이 맞겠죠.

그런데 현재 대출이 있으면 뭐 알아서 금리가 바뀌어서 청구가 되겠지만 대출을 연장하거나 갱신할 때가 있습니다. 그럴때 조심하셔야 될 것이 한 가지가 있습니다. 대출을 연장하거나 갱신할 때 시장 상황에 맞는 변경된 금리가 적용이 됩니다. 그런데 이때 변경된 금리가 적용 는 방식은 크게 두 가지가 있습니다. 우선 보통 대출 만기일에 이 변경된 금리가 적용되는 방식이 있고요. 또 그렇지 않고 대출 만기일이 아니라 대출을 연장하는 연장 실행일에 변경 금리가 적용되는 경우도 있습니다. 대개의 경우에는 대출 만기일보다는 연장 실행일이 좀 더 빠른 경우가 많습니다. 우리 사람들이 서둘러서 대출 연장을 해놓기 때문에 연체가 안 생기기 위해서 대부분 그렇게 합니다. 도대체 무엇을 적용하는 게 더 유리할까요? 금리 상승기에는 당연히 변경된 금리가 늦게 적용되는 게 좋습니다. 그런 경우에는 대출 연장 실행일이 아니라 대출 만기일에 실행하는 것이 유리합니다.

대출연장시-금리적용-싯점별-소비자 유불리-비교

하지만 앞으로 금리 하락기가 접어들어서 대출을 연장할 때 하루라도 빨리 변경된 금리가 적용되는 게 좋습니다. 낮아진 금리를 하루 먼저 빨리 적용하면 그만큼 이자가 낮게 적용되기에 그렇습니다 아래 그림의 하단 그림 보시면, 되겠습니다. 금리가 하향하고 있는 상황에서는 대출 연장 실행일에 변경된 금리가 적용하면 유리합니다. 연장 시행일보다 좀 늦은 대출 만기일에 저걸 실행하면 금리가 내려가기 때문에 다소 불리한 상황이 펼쳐지는 상황을 보여주고 있습니다. 대개 주요 은행들의 경우에는 이것이 미리 정해져 있습니다. 본인이 선택할 수 있는 건 아니고요. 그래서 대개 연장 실행일보다는 대출 만기일에 이 변경된 금리가 적용하도록 그렇게 정하고 있습니다. 하지만 일부 은행 중에선 저렇게 선택 할 수 있는 은행도 있다고 하더라고요.

그리고 대출 만기일이 아니라 연장 실행일 기준으로 그렇게 대출을 적용하는 은행도 없지 않다고 합니다. 이거는 구체적으로 은행마다 다르기 때문에 각자 본인이 거래하는 은행 알아보셔야 될 것 같습니다. 아무튼 이런 구조를 통해서 본인이 대출받을 때 대출 상품도 좀 더 잘 고를 수 있고 또 대출 금리 적용 시점도 잘 바꿀 수 있기 때문에 요충분히 고려해서 마음의 결정을 하시기 바랍니다.