주택임대소득에 숨어있는 절세방법(종합소득세 절세 방법을 알아봐요)

주택 임대 소득이 예전에는 신고를 신고 대상이 아니었습니다. 이제 점점 노출되다 보니까, 2 주택 임대 소득에 대한 세부담이 가중될 수밖에 없습니다. 그러다 보니까 주택 임대 소득에 대한 세금을 줄일 수 있는 방법에 대하여 궁금해하시는 분들이 많은데, 같이 살펴보도록 하겠습니다.

 

임대소득세 절세 원칙 5가지

 

1.  필요 경비를 최대한 입증하라

2. 기장세액 공제를 적용받자.

3. 주택임대소득에 대해서 결손 통산하자

4. 타소득이 있는 경우에 세 부담을 비교해서 임대료를 줄이자.

5. 주택 임대 사업자로 등록한 분들, 즉 지자체 및 세무서에 양쪽 다 등록한 분들은 세액 감면을 적용받자

주택임대소득-종합소득세-절세방법

위의 다섯 가지 테마를 갖고 이제 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

1. 필요경비를 최대한 입증하자.

과세(정부) 입장에서 보면은 사업적으로 직접적 관련성이 있는 것만 필요경비로 인정받고 있습니다. 가장 많은 게 재산세, 종합 부동산세도 경비로 들어갈 수 있습니다. 근데 종부세는 내 개인으로 된 모든 주택을 합산해서 계산하잖아요. 내가 임대 주고 있는 물건은 A주택이에요. 종부세는 A~E 5 주택을 다 포함해 가지고 계산합니다. 그러면 이 전체 금액 종부세 전체 금액이 경비이니까 이 금액 중에서 A주택에 해당하는 경비만 발라서 들어가야 됩니까라는 의문을 가지시게 되는데 이 사업과 관련된 경비이기 때문에 A 주택에 해당하는 종부세를 발라서 넣는 것이 타당한 것입니다. 그다음에 수리비 들어갑니다. 임대를 주기 위해서 들어간 비용이니까. 전월세를 주기 위해서 중개수수료가 당연히 들어가겠죠.

주택임대소득과-관련있는-필요경비-확보

가장 많은 게 현실적으로 이자 비용입니다. 거의 대출을 받아서 주택을 사고 임대를 줬기 때문에 특히 2022년도에는 이자 부담이 하반기에 늘어났습니다. 그러다 보니까, 결손도 많이 생길 것 같은데, 어찌 됐든 이자 비용도 가능하고 그다음에 건물 주택이라고 하면 부속 토지, 건물이 있는데, 그 건물분에 대해서는 감가상각비도 반영될 수 있습니다. 이 중에서 감가상각비는 납세자가도 넣어도 되고 안 넣어도 됩니다. 감가상각비를 지금 반영하면 나중에 매도를 할 때 취득가에 에서 감가상각비만큼을 양도차액이 증가하게 됩니다. 그래서 종합소득세에서 한번 경비로 인정 받들었는지 아니면 종합소득세에 사용하지 말고 나중에 양도세 때 세금을 줄이든지 둘 중에 하나 선택해야 합니다. 대부분은 양도할 때 양도세액이 많이 발생하기 때문에 그때 써먹는 게 유리하거든은요, 근데 이제 그렇지 않은 사람, 예를 들어 내가 고액 연봉자예요. 최고 세율이 적용되고 있어요. 그때 양도세로 내나 지금 세율을 내나 똑같은 세율이 적용된다. 그럴 때는 이제 가끔씩 감가상각비를 반영을 해달라고 하는 분들도 있습니다. 감가상각은 나중에 양도소득세하고의 비교를 해서 유분리에 따라서 결정하면 될 것 같습니다.

 

2. 기장세액 공제

 

우리가 장부 작성해서 이렇게 종합소득세 신고할 때 크게 간편장부 대상자 복식부기 대상자로 이렇게 구분하거든요. 주택 임대 소득과 관련돼서는 7500만 원을 기준으로 합니다. 7500만 원 이하인 경우, 간편 장부 대상자라고 해서 간단하게 매출 얼마, 경비 얼마, 이익 얼마 해가지고 이익에 대해서 세금 신고를 할 수 있는 반면에 7500만 원이 초과할 경우에는 복식부기 의무 대상자라고 해서, 매출하고 경비를 차. 대변 이렇게 복식부기로 해 가지고 의무적으로 신고를 하게 돼 있어요. 그런데 일반 납세자들이 복식부기로 회계처리를 해가지고 신고하라고 하면, 못하죠. 당연히 복식부기 의무 대상자들은 보통 세무 대리인들을 통해 가지고 회계처리를 해서 신고를 들어가는데 간편 장부 대상자가 간단하게 신고해도 되는 납세자들이 복식부기로 인해서 FM 쪽으로 신고를 하면 이익을 주는 것이 기장세액 공제입니다. 간편 장부 대상자가 주택 임대 수익 금액이 7500만 원 이하인 납세자가 복식부기로 신고를 하면 100만 원 한도 내에서 20%의 세액공제를 해줍니다. 그럼 반대급부로 회계처리를 복식부기로 해야 되기 때문에 세무 대리인들한테 꼭 맡겨야 하니까 비용이 들겠죠. 공짜로 해 주지 않겠죠. 그런데도 불구하고, 세액공제가 100만 원까지 되기 때문에 수수료를 지급하더라도 이 세액 공제 금액이 크다고 하면은 복시부기로 해서 기장세액 공제를 받는 게 유리할 수 있습니다.

 

3. 주택임대소득에 대해서 결손 통산하자

 

우리가 이자 많이 올랐잖아요. 그래서 이게 이자 내고 나면 뭐 월세 조금 받아봐야 남는 것도 없고 오히려 손해인 사람도 적지 않을 것 같아요. 그런 경우 세금을 돌려주지는 않지만 대신에 마이너스를 향후적으로 15년 동안 이익하고 상계시킬수 있습니다. 현금이 발생했을 때 15년 동안 상계도 되지만 내가 다른 소득이 있다고 하면은 이익하고 바로 상계시킬 수 있습니다. 예를 한번 어볼까요? 근로 소득자예요. 근데 주택 임대 소득이 있는데, 이번에 이자 비용이 너무 커가지고 1000만 원의 결손이 생겼습니다.

주택임대소득-결손금-발생시-통산가능

그러면 이 근로소득자는 선택할 수 있어요. 이 1000만 원은 내년이나 내후년이나 앞으로 15년 동안 주택 임대소득 이익이 발생했을 때 그때 써먹던지 통산하든지 아니면 지금 근로소득에서는 이익이 낮잖아요. 이게 종합 소득세이기 때문에 근로 소득하고 주택 임대소득하고 통산할 수 있거든요. 그럼 근로소득세에서 내가 이미 낸 세금을 일정 부분 물려받을 수 있습니다. 원래 임대 소득은 임대 소득의 결손 하고만 통산이 되는데 주택 임대 소득에 대한 결손금은 타소 득하고 통산이 가능합니다.

 

4. 타소득이 있는 경우에 세 부담을 비교해서 임대료를 줄이자.

 

근로 소득 있는 분들이 주택 임대 사업을 많이 하는 분들이 꽤 있어요. 그분들 입장에서 조금 더 임대료를 세심하게 조정하면은 세금을 절세할 수 있는 방법이 있다는 것을 말씀드릴게요. 예들 들어 홍길동 씨가 이미 근로 소득 회사에서 35%의 세율 구간을 적용받고 있습니다. 연봉이 거의 1억5000만원~2억원 된다는 분이거든요. 그분이 자금이 있기 때문에 주택을 샀어요. 근데 거기에서 인제 임대 소득이 일정 부분 있습니다. 근데 원칙적으로 주택 임대 수익 금액이 2000만 원 이하이면 타소 득하고 분리해서 신고할 수 있기 때문에 이 근로 소득에 영향을 안 미치지만 2000만 원 초과되면 무조건 종합과세거든요. 그건 근로소득하고 주택 임대 소득하고 합산해서 해야 되는데 이미 이 근로소득에서 35% 세율을 먹고 들어가고 있어요. 그러면 주택임대 소득에 대한 이익에 대해서는 무조건 35% 세율이 적용되기 때문에 세부담이 너무 큽니다.

그래서 월세를 조금 조절할 수 있는 케이스라고 하면은 월세를 조절해서 분리과세로 빠져나가는 게 훨씬 유리하다는 겁니다. 예를 들어서, 월세를 만약 160160만 원을 받는다고 가정을 해 보겠습니다. 12달이면 1920만원이에요. 수익금액이 2000만 원 이하니까 분리과세로 갈 수 있겠네요. 그러면 금액의 50%가 경비로 인정이 되겠죠. 그리고 나머지 금액에 대해서 14%를 적용하면 134만 원만 내면 됩니다. 근데 이분이 월세 욕심이 있어가지고 2020만 원을 더 받았다고 할 경우, 180만원을 받았어요. 그러면 어떻게 됐는지 볼까요? 수익금액이 2160만 원입니다. 그럼 이분은 무조건 종합과세로 가야 됩니다. 근데 이미 근로소득에서 35로 세율이 적용되고 있기 때문에 아무리 단순 경비율 42%가 적용된다. 할지라도 세율은 35프로가 적용되기 때문에 433만원입니다.

세부담비교를-통한-임대유형 및 임대료-조정

20만 원 더 받으면 240만 원 월세 더 받는 건데 세금이 오히려 마이너 이런 분들은 월세를 조절해서 선심도 쓰고 세금도 줄이고 하는 게 훨씬 더 유리할 수 있다는 겁니다.
하지만 이건 어디까지나 경우마다 다르고요. 사람마다 다르기 때문에 세밀하게 좀 계산을 해 보고 결정을 하시면 될 것 같습니다.