부동산 규제지역 3종 '관리지역'으로 통합 추진

현재 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등으로 복잡하게 나뉜 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 방안이 추진됩니다. 명칭을 단순화하여 국민 혼란을 막고, 규제 실효성을 높이기 위한 취지라고 합니다.

17일 국회에 따르면 더불어민주당 주거복지특별위원회 위원장인 홍기원 의원이 이 같은 내용을 담은 주택법, 소득세법, 지방세법, 도시 및 주거환경정지법 등 ‘부동산규제 4 법’ 개정안을 대표 발의했습니다.

발의 개정안 골자는 현재 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 3가지로 구분하는 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하고, 이를 1단계와 2단계로 구분해 단계별 규제를 적용한다는 것입니다.

부동산 관리지역 1단계는 청약과 분양권 전매 제한 관련 최소한의 규제만 적용한다. 2단계는 1단계 규제와 더불어 대출 및 정비사업 규제·세제 중과 등을 적용합니다.
규제지역 지정 주체도 일원화한다. 현재 국토교통부와 기획재정부가 규제지역을 지정하는데, 앞으로는 이 권한을 국토교통부로 일임하는 내용입니다.

조정대상지역이란?

주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 말한다.
조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 50%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받는다. 또한 해당지역 내의 아파트나 빌라 등 주택으로 인정되는 부동산 매매 시 계약 후 일정기간 안에 "주택취득자금 조달 및 입주 계획서"[1]를 지방자치단체로 제출해야 하는 의무가 생긴다.

또한 주택담보대출 실행일로부터 1년 이상 거주의무가 부여되며 2채 이상 보유자의 조정대상지역 담보 LTV는 0원이 된다(이상의 내용은 투기과열지구에도 적용됨). 다만 조정대상지역만으로는 재건축 조합원 지위양도(10년보유+5년거주+1가구1주택)나 15억 초과주택의 대출에는 제한이 없으며 이는 투기과열지구부터 제한된다. 따라서 투기과열이 아닌 아파트 중 가장 대표적인 아파트인 남천 삼익비치는 15억 초과시에도 대출이 가능하며 입주권 양도에도 제한이 없다.

서울 25개 구가 조정대상이 된 것은 2016년 11월이지만 양도소득세에서의 조정대상은 2017년 8월 3일(8.2 대책)을 기준으로 구분한다. 즉 서울의 경우 분양권 전매에서는 2016년 조정대상이지만, 양도소득세 1 주택 비과세 분야에서는 2017년 7월 취득자의 경우 비조정지역으로 간주된다. 이는 8.2 대책 이전 취득자 불소급 원칙에 따른 구제책이기 때문이다. 홈택스 사이트의 계산기로 조회하면 서울의 경우 2017년 8월 3일부로 지정된 것으로 나오는 게 이 이유다.

다만 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 경우 조정대상지역과 동일한 규제내용이 있다면 국민에게 더 불리한 것으로 자동 적용된다(LTV 40% 등).

2022년 9월 26일부터, 서울 전지역, 경기, 인천(도서지역 제외), 세종시 행정중심복합도시를 제외한 모든 조정대상지역이 해제된다. 다만 조정대상지역 당시 구입한 아파트의 양도소득세 비과세용 2년 거주요건은 그대로(단, 미거주 시 중과세가 아닌 일반과세 적용) 임을 주의해야 한다.

2022년 11월 14일부터 서울, 경기 일부(과천시, 성남시(분당구·수정구), 하남시, 광명시)를 제외한 모든 투기과열지구 및 조정대상지역이 해제된다.

2023년 1월 5일 이후로는 강남3구 및 용산구를 제외한 기존의 전 지역이 조정대상지역에서 해제되었다.