래미안 라그란데 무주택자,유주택자 청약전략

위치정보

서울특별시 동대문구 이문동 257-42번지 일대에 조성되며, 일반분양 920세대를 포함하여 총 3,69세대의 재개발 단지임.

입주예정일은 2025년 1월.

 

부동산시장에 참여시 핵심체크 포인트는 다음과 같습니다.

타이밍, 입지, 상품성을 고려래서 청약하셔야 합니다. 항목별로 래미안 라그란데를 살펴보겠습니다.

1. 현재 분양싯점과 청약싯점으로는 타이밍은 매우 괜찮습니다. 23년 7월~8월의 불타오르는 청약싯점에서 반드시 잡아야 할 싯점이며, 특히 다른 분양지역의 가격과 비교할 경우, 적절한 접근 타이밍이라고 생각합니다.
2. 입지를 살펴보면, 1호선 외대앞역과 신이문역 사이에 위치해 있어 외대앞역과는 500미터로 7분 소요, 신이문역과는 450미터로 6분이 소요됩니다.도보로 이용가능한 더블역세권입니다. 또한 외대앞역에서 종각역까지는 19분이면 도착하기 때문에 도심권으로 출퇴근하는 직장인들에게 입지적 장점이 있으며, 외대앞역에서 여의도까지는 39분이면 도착합니다. 강남 접근성은 떨어지지만 청량리역에 GTX_C 노선이 들어서면 강남 접근성도 우수해짐.
3. 분양 단지의 상품성 : 1군 브랜드인 삼성 래미안이 들어오는데, 현재 GS자이가 순살자이로 인한 선호도가 더욱 높아지고 있으며, 3천세대가 넘는 대단지가 많은 사람들이 좋아하게 됩니다.그리고 아파트 밀집지역에 들어섭니다. 외대앞역 근처로 휘경3구역, 이문4구역이 재개발 추진중이고 이문1구역, 이문3구역이 동시에 진행중이다 보니 이 지역 일대가 고급 주거지가 될거라는 것을 의심할 여지가 없습니다. 초등학교를 품은 초품아 단지라는 장점도 있습니다.
4. 총 3,69세대중 920세대의 일반분양이 나옵니다. 선호도 높은 52~74제곱 물량이 많아 투자자에게도 좋은 기회라고 생각됩니다.
5. 특히 74제곱 사양의 경우, 중층 이상의 위치도 있으며, 가격도 9억원대 가격으로 가성비도 괜찮다고 생각합니다.
6. 아쉬운 것은 84제곱 타입인데, 10억원대 분양가격이지만 전부 5층 이하의 저층으로 구성되어 있는 것이 아쉬운 점.
7. 나머지 평형의 가격은 아래 분양가격표를 참조해 주시구요.
8. 발코니 확장비는 1,010만원~1,480만원 수준이며, 시스템 에어컨이 무상으로 설치됩니다.

요약정리

1. 최근 황당한 분양가격으로 분양되는 단지들이 많은데, 거기에 비하면 나쁘지는 않은 분양가격이라고 판단되며, 현재 분양가격에 1억원 정도 높더라도 완판될 것이라는 생각이 듭니다.
2. 3~4년 뒤를 보면 더욱 괜찮은 쵸이스(선택)이라고 생각합니다.
3. 중도금 대출을 알아보면, 15%씩 4회 납부이며, 여기는 비규제지역이라 중도금 대출 전액 가능한 지역이며, 잔금은 입주지정일에 납부하도록 되어 있음.
4. 중도금 이자 후불제라서 입주싯점에 중도금에 대한 이자를 납부하는 제도로 운영됨.

질문. 실수요자(무주택자)가 잔금시에 얼마의 현금이 있어야 할까요?

답변. 잔금시기엔 미등기 상태로 시행사가 알선한 금융기관을 통해 대출이 진행되며, 신규아파트라서 주변시세가 없을 것이므로 감정평가를 기준으로 대출이 진행됩니다.

일반적으로 감정평가를 진행할경우, 규제지역은 50%, 비규제지역은 60~70%가 대출이 진행됩니다.

무주택자는 70%, 유주택자는 60% 책정됨.

잔금대출은 DSR 적용되므로(중도금 대출은 DSR 적용 안됨), 잔금 납부 싯점까지 분양가의 40~50%의 현금확보를 권장합니다.

잔금싯점에 5억 대출을 위해서는 부부합산 6500만원의 소득이 필요하며, 4억 대출을 위해서는 5200만원의 소득이 있어야 합니다.

질문. 유주택자는 잔금싯점에 어느정도의 현금과 청약 전략이 필요할가요?

답변. 잔금싯점에 분양가격의 50%의 현금 보유를 권장합니다.

55제곱 타입의 경우 7.53억~8.18억원 분양가에서 50% 수준의 현금확보가 안정적이라고 생각합니다.

분양계약싯점이 주택보유의 시작 싯점이므로(분양권 상태이므로), 잔금 체결 싯점에 기존 주택의 생활안정자금 활용이 가능.

즉 기존주택을 활용할 수 있는 장점이 있다는 것입니다.

유주택자는 52타입, 55 타입 2개의 선택지 접근하시는 것이 좋습니다.

52타입은 6.86억~7.46억원, 55타입은 7.53억~8.18억원이며, 판상형 구조로 매우 우수한 구조를 보여주고 있스빈다.

나의 자금력에 따라 52타입이나 55타입에 청약하시면 될 것 같습니다.

다행히도 59타입,74타입,84타입의 물량이 많으므로 실수요 청약자는 59~84타입으로 몰릴 것으로 예상되므로  52타입,55타입에서 기회를 찾으시면 될 것 같습니다.

참고로 1,2인 세대일 경우, 52,55타입도 좋은 선택방법입니다.

래미안 라그란데 청약 전략

1. 다른 지역의 분양가격 대비 낮은 분양가격이라고 생각하며, 경쟁률이 매우 높겠다 라는 생각이 듭니다.
2. 경쟁률이 높다==> 나의 당첨확률이 낮아진다 ==> 욕심을 낮추고 청약전략을 수립 해야 합니다.
3. 실수요자들이 내집 마련에 실패하는 이유는 완벽한 첫집을 원해서입니다. 즉 중형면적, 판상형, 로얄층,로얄동을 원하기 때문입니다.나만 이렇게 완벽한 집을 원한다면 상관이 없겠지만 모든 사람들이 동일한 생각을 갖고 있기 때문에 청약은 다르게 접근하셔야 합니다.
4. 자신이 원래 원하던 면적에서 한단계 낮은 면적의 타입을 고려해 보세요.즉, 84타입을 원한다면 74 타입의 청약을 고려해 보시기 바랍니다. 요즘은 74 타입도 방 3개 나오며, 공간활용도도 높게 설계되고 있습니다.
5. 자금여유가 있다면 이러한 방법도 고려해 보세요.

• 55 타입, 59 B 타입의 경우 낮은 경쟁률이 예상되므로 당첨이 되었다고 가정할 경우, 좁은 면적이므로 입주해서 살기 싫다면, 본인의 생활권에 맞는 비규제지역에서 주택을 매수하는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
• 단, 주의하셔야 할 점은, 25년 래미안 라그란데가 입주할 싯점에 둔촌주공이 입주를 시작합니다. 25년도 광명, 동대문 지역에 입주물량이 많은 싯점이므로 전세보증금 보수적으로 낮게 책정하시기를 권장합니다.
• 이러한 상황까지 가능한 현금 보유자라면 동시에 2주택자 되는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
  
  

공급일정

입주자 모집 공고 : 8월 4일

특별 공급 접수 : 8월 14일(휴가가시는 분들은 노트북 준비하세요)

1순위 청약 : 8월 16일

2순위 청약 : 8월 17일

당첨자 발표 : 8월 23일