집으로 사용하는 생활형숙박시설, 오피스텔로 용도변경 안하면 3개월 뒤 벌금!

이번 시간은 주거 용도로 사용하고 있는 생활형 숙박시설에 관한 내용입니다. 관련 기사 보시면서 설명 드릴 텐데요. 참고하실 기사는 [뉴스 원 황보 준엽 기자님이 작성해 주신 기사]입니다. 생숙(생활형 숙박시설) 3개월 뒤에는 퇴거 또는 벌금 너무 가혹하다 집에서 살게 해달라는 제목의 기사입니다.

기사 본문을 보니까, 생활형 숙박시설의 오피스텔 용도변경 유예기간이 백여 일 남은 가운데 거주자의 우려도 커지고 있다고 했습니다. 용도 변경을 한 사례는 거의 없다시피 한 수준이다. 만약 이대로 간다면 수만 가구가 매년 수천만 원의 이행 강제금을 내야 할 처지에 놓이게 된다고 했습니다. 그래서 수분양자들(생활형 숙박시설을 분양받은 사람)은 기준 완화를 통해서 문턱을 낮춰달라고 호소하고 있다는 거예요. 지금 기준으로는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하기가 어려우니까 기준을 낮춰줘서 할 수 있게 해 달라는 거죠. 하지만 국토부는 더 이상 규제 완화는 불가하다라는 입장이라는 겁니다.

 

이 말을 풀어보겠습니다. 기사에서 유예기간이 100일 남았다고 했잖아요. 그러니까 오는 10월 14일이면 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있는 유예기간이 끝나는 거예요. 그래서 유예기간이 끝나고 나서 오피스텔로 용도 변경하지 않고 계속해서 생활형 숙박시설 주거용도로 사용한다면, 그때는 시세 10%의 이행 강제금이 부과된다고 되어 있죠. 기사에서 시세 괄호 열고 공시가격의 10%에 달하는 이행 강제금이 부과된다고 했는데, 여기서 이 시세와 공시가격은 사실 같은 말이 아니죠. 전혀 다른 말입니다. 정확한 표현은 시세는 맞지 않고요. 공시가격은 맞습니다. 법에서는 시가표준액이라고 되어 있는데, 이 시가표준액은 공시가격과 같은 말이니까. 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금이 부과된다고 이해하시면 됩니다. 그래서 이 생활형 숙박시설 같은 경우에 시세가 비싼 것들은 억대에 이르니까 이런 걸 고려하면 이행강제금은 수천만 원에 이를 것으로 보인다는 거죠. 더구나 이행강제금은 시장 명령을 따를 때까지 계속해서 부과시킨 그러니까 매년 수천만 원의 이행 강제금을 낼 수도 있다는 겁니다. 자 그러면 이 유예기간 이건 언제부터냐 10월 14일 날 끝난다는데 언제부터 시작한 거냐라고 궁금하실 거잖아요. 이거는 이제 약 2년 전입니다. 

2021년 10월 14일 날 이때 발표가 됐던 거예요. 생활형 숙박 시설을 오피스텔로 바꿀 수 있게끔 그 자료를 보면 오피스텔 건축기준 일부개정고시라고 되어 있죠. 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경할 때 건축기준을 한시적으로 완화시켜 주겠다. 하는 겁니다. 그래서 2023년 10월 14일까지 그러면 2021년 10월 14일부터니까 딱 만 2년 정도 유예 기간을 준 거죠. 10월 14일까지 생활형 숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우에는 오피스텔 건축 기준이 일부를 완화해서 적용을 시킨다는 겁니다. 왜 이런 말이 나왔을까? 이거는 생활형 숙박시설 불법전용 방지방안의 후속 조치입니다.

생활형 숙박시설은 원칙적으로 숙박시설

이건 또 무슨 말이냐면 이 생활형 숙박시설은 원칙적으로 숙박시설입니다. 그러니까 숙박업 등록을 하고 영업을 해야 되는 거예요. 숙박업으로 해야 할 것을 주거용도로 사용하면 안 됩니다. 이 생활형 숙박시설을 적법한 용도 변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 사례가 아주 많았다는 거죠. 정말 많습니다. 주변에 보시면, 이 생활형 숙박 시설을 분양받아 가지고. 숙박업으로 운영하시는 분들은 거의 없으실 거예요. 다 주거용도로 쓰거나 직접 쓰거나 아니면 주거용도로 세를 주고 있겠죠. 이런 문제가 있다 보니까, 이걸 못하게 하기 위해서 그래서 앞으로 새롭게 지어지는 생활형 숙박시설은 용도에 맞게 건축시켜서 불법으로 주택 사용을 차단하는 것입니다.

다만 이제 이미 지어져 있는 기존의 생활형 숙박시설은 이제 이미 그동안에 주거 용도를 많이 사용했고 더구나 이제 임차인 분들이 주거 용도를 쓰는 분들 있잖아요. 그래서 선의의 피해자를 막기 위해서 오피스텔 등 주거가 가능한 시설로 용도 변경을 할 수 있도록 하고 다만 바로 용도 변경 어려우니까 2년 동안 계도 기간 유예 기간을 주고 2023년 10월 14일까지 용도 변경할 수 있도록 하겠다는 거고. 유예기간 동안에는 역시나 이행 강제금을 부과하지 않겠다는 겁니다. 이행 강제금은 뭐냐면 우리가 건축법에서 어떤 건축물을 지을 때 주용도가 있죠. 어떤 용도로 이 건축물 짓습니다라는 주용도가 있거든요. 그런데 용도에 맞게 써야 되는데 이걸 용도가 아닌 다른 용도로 샀을 때는 이행강제금이 부과되는 거예요. 분명 숙박시설은 숙박시설로 숙박업 등록을 하고 영업을 해야 되는데 이것을 주거용도로 사용한다면, 본래 목적과 다른 용도로 쓰고 있는 거잖아요. 그러니까 이행강제금이 나오는 겁니다. 그래서 올해 10월 14일이면 유예 기간이 끝나는 건데요. 그러면 이 오피스텔로 용도 변경할 때 어떤 것들을 좀 완화시켜 주는 거냐라는 것은 표로 설명드리겠습니다.

이렇게 발코니나 바닥난방이나 전용 출입구나 아니면 면적을 계산할 때 선정방식 이런 것들을 오피스텔 기준이 아닌 완화시켜서 발코니 같은 경우는 사실 오피스텔은 설치 제한이 있지만 생활형 숙박시설은 제한이 없고 바닥난방도 오피스텔은 85 제곱미터 이하만 가능했는데 물론 이게 지금 2021년 기준이잖아요. 이게 지금은 120 제곱미터로 늘었습니다. 지금은 이거는 21년도 자료니까 85 도로 나와 있죠. 되는 것도 제한 없이 해 주는 거고. 전용 출입구도 사실은 오피스텔은 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에 전용 출입구를 별도로 설치해야 되는데 이것도 생활의 숙박시설은 제한이 없고 면적을 계산할 때 오피스텔은 암목치수인데 생활용 숙박지수는 중심선 치수 이건 굳이 뭔지는 설명 안 드릴게요. 굳이 중요한 건 아닙니다. 어쨌든 면적 계산할 때도 조금 더 기준이 완화됐다고 보시면, 돼요. 그렇게 해서 이렇게 완화시켜 줄 테니까. 생활용 숙박시설을 정말로 주거용도로 사용하고 싶다면 오피스텔로 적법하게 용도 변경해서 사용하라는 거죠. 그래서 2년 동안 시간을 주겠다는 거였는데 자료에도 마지막에 보시면, 이렇게 되어 있죠. 계도 기간 이후에도 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 건축물로 용도변경하지 않고서 계속해서 주거용도를 사용한다면, 그때는 단속하고 적발해서 이행 강제금을 부과시킨다라는 거였습니다. 그래서 2년 동안에 오피스텔로 용도 변경을 해야 되는데 기사를 보시면, 유예기간이 이제 얼마 안 남았잖아요. 백여 일이니까. 정말 가까워졌는데 그럼에도 지금까지 오피스텔로 용도 변경을 한 사례는 전무화 수준하는 거죠. 네 이게 변경률이 낮은 것은 까다로운 조건 때문인 거예요. 수분양자 100% 동의 받아야 되고 복도 넓이도 넓혀야 되고 주차대수 왜냐하면, 이제 영업용과 주거용 다르거든요. 당연히 주차대수에서 이게 인제 쉽지는 않죠 공간 확보가 필요하니까 그래서 또 다른 것도 있습니다. 뭐 소방과 관련한 시설도 오피스텔이 훨씬 까다로우니까 이런 조건 때문에 오피스텔로 바꾸고 싶어도 바꾸지 못한다라는 거예요. 실제로 용도 변경이 이루어진 것도 원래부터 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도 변경한 게 아니라, 원래 오피스텔로 허가받았다가 생활형숙박시설로 변경한 곳들이 다시 오피스텔로 돌아간 거죠. 수선을 통해 가지고 생활형 숙박시설로 받은 것들을 오피스텔로 바꾼 것은 거의 없다라고 보시면, 됩니다.

그래서 이제 생숙 수분양자분들이 이렇게 좀 기준을 완화시켜 줘서 오피스텔로 용도 변경할 수 있게끔 해달라는 건데 국토부는 계속해서 더 이상 규제 완화는 못하겠다는 입장이라는 겁니다. 물론 생활용 숙박 시설을 주거 용도로 사용하면 안 된다라는 걸 알고서 주거 용도로 사용하신 분들이 아니라 그 사실을 모르고 주거 용도로 사용하신 분들 입장에서는 억울할 수 있겠죠.

 

국토부가 더 이상 규제 완화를 하지 않겠다고 하더라도 왜냐하면, 일단 법적으로 안 되면 그리고 아무리 내가 몰라서 주거용도를 사용했지만, 생활형 숙박시설을 조금도 알아보지 않고 주거용도를 사용한 사실이 본인의 부주의 여기에 해당이 될 수 있거든요. 어쩔 수가 없습니다. 이것을 주거용도로 사용하면 첫 번째로, 일단 주택이 됩니다. 아무리 공부상 그러니까 서류상 용도가 주택이 아니더라도 실제 사용 용도가 주택이면 주택이잖아요. 주택세 포함되니까. 두 번째 문제는 지금 계산에 나온 것처럼 원래 이 생활형 숙박시설의 주용도 그것 외로 주택으로 사용했으니까. 이행강제금이 나오는 거잖아요. 이 생활형 숙박시설을 너무나 많은 사람들이 주택으로 샀습니다. 그러면 정부가 이걸 모를 리가 없어요. 그때는 이렇게 전수조사 해서 밝혀내죠. 집으로 쓰고 있네 이행강제금 부과 같은 일이 벌어지거든요. 언제까지 숨길 수가 없습니다. 그래서 이행 강제금이 1년에 1000만 원인데 내가 월세 줘 가지고 월세 받는 게 1년에 2000만 원이다. 이러면 다행이죠. 그나마 어쨌든 1000만 원 이행 강제금 내더라도 1000만 원 남으니까.

그런데 월세 수익과 이행 강제금이 같거나 이행 강제금이 많아 버리면 이건 손해잖아요. 그래서 이게 어쩔 수 없는 부분이 있으니까. 유예기간이 끝나고 나서 지금 위의 기사에 나온 대로 국토부가 더 이상 유예기간을 연장하지 않거나 그냥 이행강제금이 부과가 된다면 이렇게 생활용 숙박시설을 주거용도로 사용하신 분들은 빠른 선택을 하셔야 돼요. 원칙대로 숙박업 등록을 하고 숙박시설로 영업을 영위하거나 아니면 월세를 줘가지고 이행강제금보다 더 많은 월세를 받거나 아니면 이걸 빨리 처분하거나 이렇게 빠른 선택을 하시는 것이 더 이상 손해를 보지 않는 길입니다. 조금 억울할 수 있겠지만, 어쨌든 다시 말씀드리지만 본인의 부주의도 인정을 해야 되는 부분입니다. 그래서 제가 말씀드렸던 셋중 하나의 선택을 빨리하셔서 여러분의 재테크에 더 이상 실수가 없으시길 바랍니다.

 

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