재건축 초과이익 환수에 관한 이슈

2022년 9월 정부발표은 다음과 같습니다. 재건축 단지에 부과되는 초과이익의 환수 규모를 줄여서 재건축이 잘 추진될 수 있도록 하겠다고 그렇게 발표를 했습니다. 

하지만 야당에선 이걸 반대했습니다. 감면폭이 과도하다면서 감면폭을 대폭 줄이자고 주장을 했습니다. 결국 여야가 의견 차를 좁히지 못하면서 어느덧 10개월 세월이 흘렀습니다. 그런데 드디어 정보가 수정안을 제출했습니다. 더 이상 야당을 설득하지 못해서는 법 통과가 어렵다고 보고 야당의 주장을 일부 수용한 그런 수정안을 제시를 한 것입니다. 

구체적인 내용은 아래표에 요약 되어 있습니다.

당초 2022년 9월 정부 발표를 보면 이렇게 발표를 했습니다. 초과이익이 3000만원 이하만 면제가 되었는데, 하지만 1억 이하는 면제를 해주겠다라고 그렇게 했었죠. 그리고 현재는 이게 2천만원 단위로 부과율이 올라가도록 그렇게 돼 있습니다. 저거 보시면 0.3에서 0.5에서 10%지만, 0.5에서 0.7일 때 20%로 이렇게 올라가게 되잖아요. 그런데 이 부과 단위를 7천만원 단위로 부과율을 올리겠다고 지난해 9월에 발표를 했었죠. 부과 기준이 넓어지면 그만큼 부담이 줄어드는 것입니다. 하지만 이런 정부 여당안에 대해서 야당은 반대를 했습니다.

 

야당의 반대 및 협의안

첫째. 1억 이하는 면제해주는게 과도하므로 8천만원 정도로 낮추자고 주장. 둘째. 부과율이 7천만원 단위로 올라가는 것이 과도하므로 5천만원 단위 정도로 낮추자고 제안.

결국 이런 야당 주장을 일부 수용해서 정부가 이번에 수정안을 제시를 했습니다. 수정안은 위 표의 가장 하단의 수정안으로 정리가 되어 있습니다.

우선 정부는 1억 이하에 대해서 전액 면제하는 것을 유지하고 그리고 1억에서 10% 부과하는 것은 그대로 유지하되, 야당 주장을 수용을 해서 1억 7천만원을 넘는 부분에 대해서는 부과 구간을 좀 더 축소하는 쪽으로 수정안을 제출을 했습니다. 그래서 이 수정안에 따르면 결국 변화가 생기는 건 2억 4천만원 초과하는 부분입니다.

그래서 만약 초과액이 2억 4천만원이라고 하면 정부 발표에 의하면 부가율이 20%이었으나 이번 수정안에 의하면 새로운 구간으로 접어들게 됩니다. 그래서 2.3에서 2.8억원 구간에 접어들기 때문에 초과액이 2억 4천만원이라고 하면 부과율이 30%가 되는 겁니다. 이렇게 수정안이 법이 통과된다면 당초 지난해 9월에 발표했던 정부안보다 이 재건축 단지에 대한 부담은 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 이것이 다가 아닙니다. 최고 부과율이 50%죠. 그래서 정부 발표의 의하면 3억 8천만 원이 넘을 경우에 이제 50%를 부과하게 되는데, 현재 야당에서는 50%를 초과하는 60% 구간도 만들자는 주장을 하고 있습니다. 결론적으로 부담은 늘어날 수밖에 없는 상황입니다.

용산 한강변 아파트의 경우, 지난해 연말에 구청으로부터 통보받은 재건축 초과할 예정액이 무려 7억 7천만 원에 달하는 것으로나오고 있습니다. 정말 적지 않은 액수입니다.

 

정부의 초과이익환수 완화안

 

정부 당근책.1 보유기간에 따른 감면제도

정부가 수정안에서는 일부 당근책도 포함한 것으로 전해지고 있습니다. 지난해 정부가 발표한 보유 기간에 따른 감면안입니다.니다. 재건축 아파트를 오래 가지고 있으면 부담금도 좀 줄여 주겠다는 내용이었는데요. 그래서 10년 이상 가지고 있으면 최고 50%까지 부담금을 줄여 주겠다는 내용이 포함이 되어 있었는데, 이번 정부 수정안에서는 20년 이상 초장기 보유자에 대해서는 60%까지 감면을 확대해 주겠다는 내용도 포함된 것으로 알려지고 있습니다.

정부 당근책.2 재건축 초과이익의 부과 개시 시점을 늦추는 것으로 진행.

재건축 추진위 구성 승인단계에서부터 이 부가개시 시점이 시작 되는데, 이것을 조합설립인가 시점으로 늦추는 내용으로 변함없이 추진하겠다고 정부가 밝혔습니다. 이렇게 개시 시점이 늦춰지면 그만큼이 부담금은 줄어들 수밖에 없는 구조가 됩니다.

재건축 초과이익 환수의 논란

1.집을 팔아서 실현된 이익도 아닌 이른바 미실현이익에 대한 과세라 많은 분들이 문제점을 지적을 하고 있습니다. 
2. 재건축 초과이익 환수가 정말 문제가 되었던 것이 강남 지역의 저층 재건축 단지들이었습니다. 이건 초과이익 규모가 어마어마 했었습니다. 그래서 이걸 일부 환수하자는 것으로 이 법이 시작이 됐는데 이미 강남권의 저층 재건축 단지들은 재건축이 대부분 끝났습니다. 이제 남아있지 않고 12층 정도 되는 중층 재건축 단지들이 일부 남아 있습니다. 거든요. 그래서 황금알을 낳는 거위로 평가 받았던 반포, 개포 이런 저층 재건축은 이미 다 끝나고 이게 다 면제가 됐는데 우리처럼 초과하기 크지도 않은 우리 단지들만 저걸 물어야 되느냐 이런 불만들이 적지 않게 나오고 있는 상황입니다. 
3. 변칙적인 운영들도 예상이 됩니다. 초과이익으로 환수되느니 차라리 초과 이익을 줄이겠다. 그래서 고급화 한다든지, 아니면 초고층으로 짓는다든지 해서 이 초과액을 최대한 줄이겠다는 그런 단지들도 나타나고 있습니다. 어찌보면 주민들 입장에서는 당연한 것입니다. 
4. 가장 큰 문제는, 일반분양해서 분양수익 늘리면 어차피 초과이익 환수되니 우리 일반 분양 하지 않고 그냥 1:1 재건축하겠다 이런 단지들도 일부 나오고 있는 상황입니다. 재건축이라고 하는 게 그나마 긍정적인 의미가 일반 분양 많이 하고 주택공급을 늘리는 것인데 이 초과의 환수 때문에 1:1 재건축에서 일반 분양이 안 나온다고 하면 이거는 상당히 역효과라는 생각이 됩니다. 자 그래서 이렇게 시장에서 제기되는 여러 가지 문제점들을 좀 잘 감안해서 국회에서 좋은 방안으로 이번 법이 통과되기를 기대해 봅니다.