주택임대 소득세 내용 및 절세방안 알아보기

주택임대소득이 과거에는 비과세였습니다. 세금을 아예 안 냈었는데 최근에 들어서 이제 과세 대상으로 이렇게 개정이 되다 보니까, 임대 소득에 대해서도 소득세를 내야 됩니다. 근데 문제는 어떤 경우에 주택임대 소득이 있을 때 세금을 내야 되느냐가 문제가 될 거 같습니다.

 

결론은 내가 보유한 주택수가 몇 채 있는지 그리고 주택을 전세로 줬는지 아니면 월세로 줬는지에 따라 다릅니다. 내가 월세를 주고 있다고 할 경우, 최소한 주택이 두 채 이상어야 됩니다. 물론 1채인 경우에도 월세를 준 경우에 세금을 낼 수 있는 경우가 있는데, 그때는 주택 공시가격이 9억 원을 초과해야 됩니다. 그리고 이 부분이 올해부터 12억 원으로 개정됐습니다.

주택임대소득-과세대상-기준

집 한 채를 월세로 임대할 경우, 9억원미만은 임대소득세 0(제로)

 

근데 올해 종합소득세 신고분은 2022년도 귀속분을 하기 때문에 주택 공시가격이 9억 원 초과 여부에 따라서 주택을 1채 월세로 주고 있다 하면 세금을 내고 안 내고 달라진다고 보시면 될 것 같고, 내가 월세가 아닌 전세로만 할 경우에는 최소한 주택이 3채 이상 어야만 세금을 납부하는 것이고, 2채 갖고 있는데, 전세를 줬습니다. 세금 납부할 게 없다고 보시면, 될 것 같습니다.

 

다가구 주택의 임대소득세 여부

 

다가구 주택은 원래 단독 주택의 일종이거든요. 그렇기 때문에 단독 주택 한채만 갖고 있어요. 근데 10가구가 들어가 있습니다. 거기에서 월세를 받아요. 예를 들어서, 50만 원씩 받는다. 월에 500만 원씩 이렇게 월세 수입이 있음에도 불구하고, 다가구책은 한 채로 보기 때문에 아까 한 채 같은 경우에는 고가 주택 개별 주택 공시가격이 9억 초과 여부에 따라서 세금이 달라진 집니다.. 그러니까 개별 주택 가격이 99억 원 이하다 그러면 500만 원의 월세가 들어온다 할지라도 세금을 안 내게 됩니다. 주택 공시 가격이 9억 원을 초과하면 세금을 납부해야 된다. 2023년 귀속분 임대 수익부터는 12억원으로 상향 조정됐습니다. 그니까 다가구 주택 한 채 갖고 있는 분들은 굉장히 유하게 세법이 개정됐다고 보시면, 될 거 같습니다.

다가구주택-1채-보유시-임대소득세-과세대상-여부

주택 숫자에 따라 과세가 달라지나

주택 수에 따라서 아까 세금을 내고 안 내고의 문제가 달라진다고 했습니다. 월세를 받으면 두가리채 이상이어야 되고 전세를 다 주고 있을 경우에는 3채 이상인데 이때 주택 임대 소득에 대해서 세금을 내고 안 내고에 한정을 할 때 주택 수 계산은 부부끼리만 합산을 합니다. 예를 들어 내가 직계 존속 부모님을 모시고 있거나 직계 비속 자녀들을 데리고 있는데, 주택을 소유하고 있다. 이건 아무 의미가 없다고 보시면, 됩니다.

주택 임대 소득과 관련돼서는 본인과 배우자의 주택 숫자를 합산하고 또 그런 질문도 많이 하거든요. 그럼 임대를 준 주택을 합산해서 계산하느냐, 즉 내가 살고 있는 주택은 합산하지 않느냐라는 질문을 많이 하시는데 소유하고 있는 주택 수를 의미하기 때문에 내가 거주하고 있고 다른 주택에 월세를 주고 있다. 그럼 두 채가 되는 겁니다.

임대유형에 따른 주택임대소득세 과세여부

위의 그림을 예로 들겠습니다.
지금 A 주택은 거주하고 있어요. 이 거주하는 주택은 남편 명의로 돼 있습니다. B주택은 부인 명의로 돼 있는데, 임대를 주고, 같은 세대 안에 자녀가 또 주택을 보유하고 있습니다. 어떻게 보면 세대로 판단하는 집이 3채인데 자녀 것을 제외하고 그럼 남편과 부인 주택 수를 합하면은 거주하고 있는 주택도 주택 수에 포함되기 때문에 2주택이 되는 거고 임대 주고 있는 부인이 소유한 B주택을 월세로 주고 있다고 하면 월세는 2주택부터 과세니까 신고를 해야 되는 게 맞습니다. B 주택을 전세를 주고 있다고 하면 전세 같은 경우는 집이 3채 이상이어야 되는데 2채 소유하고 있는 상태에서 전세를 주니까 이 경우에는 신고를 안 해도 된다고 이해하시면 됩니다.

 

세금에 따른 주택 숫자 계산 방식

취득세, 양도세, 종합부동산세냐에.

취득세는 기존에 가지고 있는 주택이 몇 체인지에 따라서 이번에 취득하는 주택 수가 몇 번째 주택인지가 결정됩니다.

취득세를 부과할 때 주택 수 판정은 세대를 갖고 판정합니다. 이것은 양도소득세하고 동일합니다. 양도소득세도 비과세가 되는지 안되는지, 중과대상인지 아닌지는 세대를 갖고 판정합니다.

세목벽-주택수-산정방법

이에 반해서 종합 부동산세는 우리가 6월 1일 1주택을 보유하고 있을 경우, 세금을 내는 종부세는 인별 합산과세제도거든요. 그러니까 배우자나 자녀 것이 들어갈 여지가 없습니다. 동일 세대라 할지라도 종부세는 본인 것만 갖고 판정합니다. 지금 저희가 살펴보는 종합소득세는 배우자 것만 합산한다고 보시면 됩니다. 동일 세대에 있다 할지라도 자녀나 부모님의 주택은 종합소득세는에 포함되지 않는다. 이렇게 정리를 하시면 될 거 같습니다.

 

임대사업자의 사업자등록 여부

 

세무서에 신고해야 하는 분들은 무조건 사업자 등록을 하셔야 합니다. 이것은 의무사항니다. 예를 들어 내가 월세를 받고 있어서 집을 두채 이상 소유하고 있을 경우에는 무조건 신고를 해야 되는 겁니다. 전세를 주고 있으면서 세채 이상의 집을 소유하고 있으면 신고를 해야 됩니다.

이렇게 세금 신고를 해야 되는 대상자는 무조건 세무서에 주택 임대 소득에 대한 사업자 등록을 해야 됩니다.

또한 이러한 질문들이 많습니다. 세무서에 등록도 하고, 지방자치단체 임대 사업자 등록도 해야 됩니까? 주택 임대 사업자 등록은 지자체에 하는 것입니다. 이것은 선택 사항입니다. 의무 사항이 아니에요. 그럼 왜 사람들이 굳이 지방자치단체 임대주택으로 등록을 할까요?

세무서사업자등록VS지방자치단체임대사업자등록비교

왜 그러냐면 지방자치단체도 등록을 하고 세무서에도 등록을 하면 즉 양쪽 다 등록하면서 일정 요건을 충족하면은 어떤 세제 혜택을 주거든요.
취득할 때,보유할 때, 처분할 때. 이 세제 혜택을 적용받고 싶은 분들이 양쪽 다 신고를 하는 것입니다. “나는 그런 세제 혜택 필요 없다. 단지 이제 주택 임대 소득에 대해서 세무서에 신고를 해야 되는지 말아야 되는지 그거를 판정할 때는 과세 대상이다. 그러면 세무서에만 사업자 등록을 하시면 됩니다.

 

전월세 신고제도 6월 1일부터 과태료 발생.

 

지금 현재 전월세 신고제가 도입이 되고 있습니다. 2021년 6월부터 전월세 신고 제도가 본격적으로 도입이 됐는데 아직 과태료는 적용 대상이 안 합니다.. 올해 5월 말까지는 과태료가 유예되고 있습니다.

문제는, 전세 보증금이 6,000만 원 이상이거나 월세를 30만 원 초과해서 받고 있다면 무조건 신고를 해야 됩니다. 주택만 대상이 아니라 주택용으로 사용하고 있는 오피스텔, 고시원, 등 모두 신고를 해야 됩니다. 의무적으로 신고를 해야 되기 때문에 신고 대상자가 임대인뿐만 아니라 임차인도 신고할 수 있습니다. 임대인은 소득을 누락시키고 싶어도 임차인이 신고를 하게 되면 그대로 미신고 내용이 드러난다는 겁니다.

아직까지도 주택 임대 소득에 대해서 솔직히 신고를 안 하고 있는 분들이 많이 있는데, 이 전월세 신고 제도가 본격적으로 도입이 됐고. 또 올해 6월 1일부터는 과태료가 부과가 됩니다. 신고를 안 했을 때 당연히 신고를 하겠죠. 그럼 데이터가 쌓이면 주택 임대 소득에 대해서 신고 안 한 분들에 대한 세금 추징 문제도 향후적으로는 발생할 수 있을 것 같습니다.