정부,재개발 정비사업 공사비 증액 사태에 개입_도정법 개정

현재 심각한 공사비 이슈에 정부가 대책을 마련했습니다. 장기 공급 부족 우려가 커지니까 그대로 방치할 수가 없었다는 거죠. 지금 굉장히 심각한 문제입니다.

정부가 정비사업 공사비 증액 사태에 개입을 했습니다.

재건축 공사비 증액 도급계약서의 의무명시

25일 국토교통부에 따르면 국토부는 공사비 증액과 검증에 관한 내용이 공사 도급 계약서에 명시될 수 있도록 도시 및 주거 환경 정비법 개정을 추진한다고 합니다. 개정안에는 소비자 물가 지수나 건설 공사비 지수 등 공사비 증액에 필요한 기준 그리고 공사비 금액 조정이 가능한 시점 등이 담길 것으로 보입니다. 한마디로 현재 공사비 증액 이슈 때문에 난리다 보니까, 이것을 법률적인 기반을 통해서 증액 기준을 좀 명확하게 제시하자 이런 의도가 보이는 것 같습니다.

과거 공사비 증액 사례(착공전 공사비 증액) 공덕1구역은 평당 공사비가 448만 원=⇒613만 원(36.8% 인상) 광명 5구역은 평당 공사비가 463만 원=⇒593만 원(28.1% 인상)

수원 권선 6구역은 평당 공사비가 538만 원=⇒630만 원(17.1% 인상)

착공 사업장 공사비 증액 사례

광명2구역 : 950억 잠정 합의 래미안 원베일리(8월 31일 입주 예정) 공사비 증액 협상중

메이플자이(신반포 4지구) 50% 인상 요구.

공사비 증액 이슈 때문에 사업이 중단 위기까지 가는 곳도 많이 있었습니다.

심지어 완공을 앞둔 사업장에서도 증액 요구

신목동 파라공 같은 경우, 공사비 증액 요구에 응하지 않으면 열쇠를 못주겠다” 이런 식으로 유치권을 행사하는 경우가 발생을 했고요. DMC 파인시티 자이에서도 공사비 올려달라고 200억 증액 요구를 했습니다. 만약에 이것이 들어주지 않으면 입주 지연이 불가피하다고 통보를 한 것입니다. 이런 케이스가 정말 최악이에요. 일반분양 전이면 공사비 증액에 따른 손실을 분양가 상승으로 만회가 가능하거든요.

근데 분양이 끝난 단지는 추가 공사비 그대로 조합원들의 추가 분담금으로 발생할 수밖에 없다는 겁니다. 문제는 이렇게 공사비를 증액하게 되면 조합원들이 가만히 안 있겠죠. 그러면서 누굴 탓해요. 조합장을 탓하니까 조합장이 자꾸 해임이 되는 겁니다.

그래서 공덕1구역의 경우 지금 기준에서 보면, 나쁘지 않게 했음에도 불구하고, 집행부 해임이 예고가 돼 있고요. 지방 지역에서도 조합장이 해임 될 가능성이 높은 구역들이 늘어나고 있습니다. 이런 식으로 조합장이 바뀌잖아요. 조합 집행부가 일단 바뀌었다면 최소 1년 지연은 기본이에요.

정부의 도정법 개선

그럼 정부는 어떻게 이 사태를 해결할까요? 도급계약서에 공사비 증액과 공사비 검증 프로세스 의무화를 추진하는 겁니다. 그래서 공사비 증액에 필요한 기준을 넣는 거예요.

소비자 물가 지수,건설 공사비 지수 같은 것 그리고 공사비 금액 조정이 가능한 시점을 명시해서 예상치 못한 투가 분담금의 맞지 않도록 하겠다는 게 계획입니다.

정비사업 추진과정

정비 사업 추진 과정을 보면,공사비가 협상되는 관행 단계가 3단계가 있어요. 1차 공사비 확정은 조업 설립 인가 이후에 시공사 선정하면서 공사비가 확정이 됩니다. 2차 공사비 확정은 관리 처분 계획 인가 단계에서 나게 됩니다. 마지막으로, 3차 공사비 확정은 철거하고 나서 착공 직전에 결정이 돼요. 당연히 1차,2차, 3차 공사비가 각각 다를 수밖에 없고 더욱더 올라갈 수밖에 없는 구조가 돼요. 왜냐하면, 1차 시점,2차 시점 3차 시점이 굉장히 간격이 넓거든요. 그럼 조합이 바보라서 이런 공사비 너무 말도 안 되는 수준으로 올라가는 공사비 증액에 대해서 안전장치 없이 계약을 했을까요?

당연히 포함됩니다. 공사비 증액에 대한 안전장치가 다 있어요. 소비자 물가지수나 건설공사비 지수에 의해서 공사비 증액을 협상하도록 되어 있지만 이게 실무에서는 아무 소용이 없다. 이거죠. 보통 이런 식입니다. 철거가 완료됐어요. 이주하고 나서 철거하게 되면 그에 대한 사업비 이자만 수십억의 수백억이 나가게 됩니다. 그 상태에서 공사 딱 중단하고 공사비 안 올려주면 공사 안 할 거야. 또는 공사를 한참 진행 중에 있습니다. 완공 혈정까지 정해져 있고 조합원들이 그때 이사하려고 다 준비하고 있는데, 야 공사비 증액 안 해주면 공사 멈출 거야. 그러면은 이사해야 되는 사람들 입장에선 난리가 나거든요. 마지막으로, 주아주고 치 안 줄 거야. 돈 안 주면 공사 중단한다. 입주 못한다. 이런 식으로 나와 버리는 겁니다. 상식선에서는 불가능한 일들이 지금 수도권 정비 사업장에서 다양한 듯이 펼쳐지고 있어요. 자 근데 이것을 돈을 더 주면 되는데 도 돈을 더 줄 근거가 없잖아요.

도급 계약서 상에선 줄 명분이 없는데 달라고 하니까 비대위원들의 힘이 자꾸 세지면서 조합 집행부가 바뀌고 전체적인 사업 지연으로 이어지게 되는 겁니다. 답이 없는 시공사를 바꿔버리면 안 될까 이런 생각도 할 수 있죠. 그리고 실제 그것을 실행에 옮긴 데가 있었습니다. 성남시에 위치한 산성구역이요. 계약해지 초강수를 꺼내 들었습니다. 왜냐하면, 공사비를 평당 445만 원에서 661만 원을 올리다 보니까, 조합원 평당 분담금이 2억까지 늘어나네 그래서 세 시공사를 찾아 나섰는데 유찰이 돼 버렸습니다. 응찰하는 시공사가 없어버리면서 다시 기존 시공단과 협상에 나서게 됐다는 거죠.

이렇게 한 번 정해진 시공사를 변경하는 것이 쉽지가 않은 게 바로 산성 구역 사례에서 드러났습니다.

공사비 증액요구 시공업체 변경이 어려운 이유

0 타 건설사가 공들인 사업장을 무리하게 뺏지 않으려는 분위기 0

1. 기존 시공사가 자금을 투입했기 때문에 다음 시공사가 선정될 경우 정산과정 필요
2. 시공사 보증을 통해서 사업비를 조달했기 때문에 보증해결 문제 잔존.
3. 법적 소송문제(前 시공사의 조합대상 소송 등으로 사업 장기화)

현재 건설업계에서 타 건설사가 공들인 사업장을 무리하게 뺏지 않으려는 분위기예요. 그리고 실제 다른 건설사가 들어온다 그래도 굉장히 복잡한 과정이 있습니다.

왜냐면은 그냥 기존의 시공사가 아무 일 없이 가만히 있었던 게 아니라, 자금을 투입했거든요. 자금 투입한 거에 대해서 정산 과정이 있어야 되고요. 또 하나 각종 시공사 보증을 통해서 사업비를 조달했는데 보증 해결 문제도 걸림돌로 작용됩니다. 마지막으로, 법적 소송 문제도 있어요. 네가 뭔데 우리를 해지하냐? 이런 식으로 법적으로 걸고 넘어가면 사업 장기화 우려도 커진다는 거죠. 그래서 협상 말고 보는 답이 없는 게 현재 정비사업장의 현실입니다. 결국 시행사.조합이 할 수 있는 일은 무엇이 있죠?. 이제 시공사가 요구하는 공사비 증액범위내에서 깎는 것도 한계가 있거든요. 예전에 한 10% 정도 깎고 시작했는데 지금 10%가 뭐예요? 5%도 깎기 쉽지 않거든요. 그러다 보니까, 할 수 있는 일은 간단해요.

분양가를 높여서 조합원들의 추가 분담금을 줄일 수밖에 없다는 것입니다. 그래서 아파트 분양가가 계속 올라간다는 얘기가 나오는 게 이런 식으로 공사비가 올라가고 이제 분양가 규제가 해제되다 보니까, 청약 수요에 맞게 분양가가 계속 올라가는 구조가 나오다는 것입니다. 그래서 최근에 공사비를 올려줬었던 광명 2구역이나 광명 5구역 모두 다 추가 부당 추가 분담금은 없다고 발표를 했어요. 왜 우리는 분양가를 올릴 거기 때문에 여러분들의 공사비 증액에 따른 부담은 없다. 이렇게 발표를 한 것입니다..

그리고 최근에 조합원 입주권이 더 저렴하다 말씀드렸습니다. 광명 4구역 75 타입 분양가가 11억원에 책정됐습니다. 근데 옆에 위치한 7월 1일 날 착공하는 광명 5구역 71제곱타입 입주권이 8억 5000만 원이에요.

옆에 분양가보다 2억 5000만 원이나 저렴하죠. 그래서 이미 착공한 입주권의 수요가 계속 몰리는 이유가 여기에 있습니다. 분양가보다 입주권 잡는 게 더 유리하다는 거죠.

만약에 광명 4구역 분양이 성공해 버리면 입주권 가격도 같이 따라 올라가니까 분양 전에 잡자 이런 수요가 몰리는 겁니다.

재개발 재건축은요, 두 가지에 투자하는 것입니다. 첫번째는 시간입니다. 자 내가 이 조합원 물건을 갖고 있으면 언제 완공된 아파트를 받을 수 있을 것인가? 예상되는 시간이 있을 거 아닙니까 시간까지 기다리는 것이 결국에는 이익과 연결이 되는 것입니다. 두 번째는 불확실성입니다. 내가 이 조합원 주택을 갖고 있을 때 나중에 몇 평을 받아야 할지 그리고 추가 분담금이 얼마나 나올지 아무도 모릅니다.

그래서 이런 리스크를 감안했을 때 결과물이 조합원 분양이라는 것입니다. 그래서 일반적으로 이런 재개발이나 재건축 투자는 입주할 때 한꺼번에 보상받는 개념으로 들어가시게 되는 것입니다. 그럼 입주할 때까지 워낙 오랜 시간이 걸리다 보니까, 인내가 필요할 수밖에 없을 것이고. 사업이 제대로 추진되는 곳을 골라야 되기 때문에 안목도 같이 필요한 게 재개발과 재건축 투자입니다.

시공사를 구하기 어려운 가로주택사업,모아타운 사업

문제는, 시공사를 구하기 힘든 사업장이 늘어나고 있다는 겁니다. 아예 규모가 좀 작다 싶으면 시공사들의 관심 자체를 안 가집니다.. 특히 정부에서 밀고 있는 가로주택 정비사업이나 이제 서울시에서 밀고 있는 모아타운 같은 규모는 작다 보니까, 시공사 찾는 게 어렵기 때문에 공사비를 계속 700만 원 800만 원 어떤 곳은 1000만 원까지 얘기함에도 불구하고, 이제 시공사를 찾기 어려워서 사업이 지체되는 경우가 꽤 많이 있다고 합니다.

그리고 많은 정비 사업장에서 선호하는 1군 건설사들은 요즘 고가 단지에만 집중을 한 것으로 보입니다. 여의도나 한남 뉴타운, 노량진 같은 고급화 전략으로 수입이 많이 발생하는 곳에 집중을 하고 있다는 것입니다. 그래서 지금 정비 사업장 간의 양극화도 굉장히 심각해지고 있습니다. 그래서 1군 건설사가 평당 얼마 공사비가 나와야 이익이 적절한지 아직까지 정해진 건 없지만, 지금 확정적인 거는 공사비는 2023년 1월보다도 더욱 상승하는 추세인 것은 확실합니다. 또한 여전히 많은 건설사들이 선별적으로 수주를 진행하다 보니까 많은 정비 사업장들이 올 스톱된 상태라고 말할 수 있습니다.

고민해야 할 사항

이제 두 가지를 고민하셔야 됩니다. 소규모 사업장이나 사업성이 떨어지는 외곽 지역이나 비역세권 사업장 등의 위험이 확대가 될 것이다. 그래서 서울은 나은데 그외 지역 같은 경우는 좀 답이 없을 가능성이 있다는 것입니다. 그리고 이것이 장기적으로 서울과 서울 인접 경기도의 공급 부족으로 이어질 가능성도 크다는 것을 고민해야 합니다.

서울 같은 경우는 예전에 공공택지가 계속 지정되면서 그쪽 중심으로 공급 물량이 많이 해소가 됐었는데 지금은 공공택지가 더 이상 지정되지 않는 상태에서 공사비 증액 이슈로 정비 사업장마다도 삐긋거리고 있다는 거 꼭 잊지 말고 체크를 해두셔야 됩니다. 정부가 결국 정비 사업장 공사비 증액 이슈에 나섰습니다. 제도 개편을 통해서 부작용을 최소화하려고 하는데 이 문제는 앞으로도 부동산 시장이 적지 않은 영향을 줄 거란 것을 정리하고 싶네요.