귀농귀촌을 위한 토지 매입 요령_귀농에 토지구매는 반드시 필요한가?

앞의 귀농귀촌을 위한 교육시간 100시간이 필요한가에 이어서 귀농을 진행하는데, 농지매입이 반드시 필요한가? 가장 저렴하게 농지매입을  하는 방법은 무엇인가에 대하여 알아보겠습니다.

저는 귀농 전, 부동산 투자를 하였습니다. 물론, 서울에서의 부동산 투자는 주거용(아파트,재개발,재건축 등)을 중심으로 하였으나 귀농귀촌을 준비하면서 전국의 토지(전,답,잡종지,임야 등) 지목 28종에 대하여 골고루 공부하고, 귀농을 진행하면서 귀농지 근처에 토지를 매입하게 된 내용을 공유하고자 합니다.

 

귀농하는데 있어서 토지매입은 반드시 필요한가?

약 3년간의 귀농 집합교육을 받고, 현재 팜모닝이라는 귀농,농어민 등의 온라인 플랫폼을 자주 들어가 보는데, 여기에서 자주 접하는 질문이 "귀농하는데 토지 몇평이 필요한가요? 와 같은 질문이 많이 있습니다.

 

제가 최근 8년~10년간의 전국 토지가격은 년평균 6~8% 정도 상승하였습니다. 물론 22년 정부에서 공시지가 현실화후 22년도에는 3~6% 마이너스 인상율을 기록하였습니다.

지금 토지를 매입하면 매년 6%의 공시지가 상승이 예상됩니다. 복리로 계산하면 5년 뒤에는 50% 이상의 땅값인상이 예상됩니다. 하지만 공시지가 인상이 된다고 하여, 실거래가 이루어지지 않는다면 아무런 의미가 없습니다. 후손에게 거추장스러운 토지의 증여만이 있을 뿐입니다.

저도 귀농을 하여 토지가 필요하다고 했을때, 약 600~1000평 사이의 토지규모를 생각하였습니다.
즉, 고추농사 400평, 두릅농사 400평 등 약 800평 전후의 토지를 매입하여 약 2년~3년 경작을 해보고, 모든 상황이 좋으면 추가적인 토지를 얻고자 하였습니다.

귀농하고자 하는 여러분이 자금적으로 여유가 있다고 하더라도 귀농하여 정상적인 정착을 하기 전까지는 토지구매를 지양하기를 권장합니다.

1월제철생선건강식5종세트 반건조참돔 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 가자미 : Wando Fish (naver.com)

아래 링크는 제가 완도로 귀농하여 40년 이상 어업을 하신 선장님으로 부터 손질법을 배워 직접 손질하고 반건조하여 진공포장한 생선들입니다. 100% 국내산,자연산이며, 정성을 다하여 손질한 것입니다. 

좋은 의도라고 생각하시고 구매하여 주시면 고맙겠습니다.

1월제철생선건강식5종세트 반건조참돔 반건조고등어 대형갈치 조기(2마리) 가자미 : Wando Fish

토지 구매를 지양해야 하는 이유

1. 귀농귀촌은 여러분이 좋아서 하는 것이지, 여러분들의 자제들이 그것을 물려받아 시골에서 농사지을 것인가에 대하여도 고려하시기 바랍니다. 제가 아는 지인도 본인이 좋아서 귀농한다고 약 6000평의 토지를 매입해서 귀농을 준비하던중, 자식들이 해외로 이민가면서 부모님 두분도 같이 이민을 가서 현재 그 땅은 매매도 되지 않은 상태에서 주변 동네주민에게 공짜로 빌려주는 상황에 있습니다. 그런데 현재 그분이 경작한 지가 20년 가까이 되어 소유권이 넘어갈 수도 있는 상황에 처해 있습니다.(우리 민법상 토지를 선의로 20년 이상 점유하고 있으면 소유권 이전청구가 가능합니다).

2. 토지구매는 귀농후, 현지 상황을 제대로 알아본 후, 경작경험도 축적하고 부동산 투자에 대한 경험도 쌓아서 진행하시는 것이 눈탱이 안맞는 경우입니다.

예를 들어, 설명하겠습니다. 22년도 가을에 서천 귀농귀촌교육을 갔을때 입니다. 인천에서 시의원하시디가 건강상의 이유로 귀농을 결심하신 60대 초반의 여성분이랑 같이 교육을 받았습니다. 약 8박10일 교육중, 주변지역의 40~50대 분들도 많이 참여한 교육이어서 그런지 저같이 서울에서온 사람은 많지 않았습니다. 그런데 4~5일 지난후 이 여성분이 교육진행중 음료수를 돌렸습니다. 자기가 "어제 서천에 땅을 사서 같이 교육받는 여러분들에게 음료수를 돌리는 것"이라고 했습니다,

제가 지번과 땅 매입가격을 물어봤습니다.

3개 필지중, 2개 필지는 맹지였고, 3개 필지를 합쳐 1500여평이었습니다. 그런데 이분은 맹지와 일반 필지를 동일한 가격(평당 15만원)에 매입을 한 것이었습니다. 그런데 중개인도 안끼고 교육생중 한면이 자기 친형 땅을 이 여성분에게 눈탱이 제대로 맞추어 판매한 것이었습니다. 그 상황에서 제가 게약 취소해라 말라 할 필요는 없었습니다. 제가 나쁜 놈 되니까요.

해당 교육이 끝나고 그 여성분이 저에게 연락왔습니다. 그 땅을 팔아야 되겠다고...왜 팔려고 하냐? 매입한지 2달도 안되었는데,
"본인은 그땅 일부에서 농사를 짓고, 옆에 집도 지어서 "매점이나 판매점을 운영할 생각이었다고 하더라구요. 그래서 제가 물어봤습니다.

그 땅은 "농지진흥구역"내의 "절대농지"라는 것 모르고 구매했냐고? 절대농지에는 주택 및 농사외에 다른 위락,유흥 못한다는 것 모르셨냐고?"  그랬더니 그런 거 전혀 몰랐다고..

제가 답변드렸습니다. "맹지가 2/3를 차지하고 있어, 맹지는 3~4만원 정도면 정상 가격이었고, 해당 지번은 용도가 절대농지라서 농사짓는 것 외에는 불가하다고.

그분은 건강상의 문제를 해결하려고 귀농을 결심했다가 섣부른 판단으로 건강만 더 나뻐지고, 쓸모없는 땅만 사놓고, 인천 미추홀에 살고 계십니다.

2023년 햇 원초로 만든 완도산 곱창돌김 : Wando Fish (naver.com)

아래 링크는 제가 완도로 귀농하여 주변 김어업을 하시는 분들을 도와드리고자 판매하는 것입니다.

좋은 의도라고 생각하시고 구매하여 주시면 고맙겠습니다.

2023년 햇 원초로 만든 완도산 곱창돌김 : Wando Fish

귀농인에게 추천하는 농지 규모

아무런 농사에 대한 지식이 없는 (저같은) 사람에게는 약 300~500평 사이의 농지규모가 적합하다고 생각합니다.

그래야 귀농인 1인이나 부부 2인이 약간의 노동력을 투입할 수 있는 규모라고 판단됩니다. 실질 농지가 302평이상이면 농업경영체 등록이 가능하고 그러면 1년에 140만원 상당의 직불금도 수령가능합니다.

300~500평의 규모가 적당하다는 의미이지, 300~500평의 토지를 구매하라는 의미가 아닙니다.

자신이 귀농하려는 지역을 선택하시고, 농지은행을 통해 해당 지역과 가까운 곳에 농지은햄의 임대 가능 여부를 수시로 확인하시기 바랍니다.

저는 제가 정한 지역에서 1.7km 떨어진 곳에 밭(880평)이 임대로 나왔길래 서울에서 완도까지 임장을 나와 확인을 하였습니다. 

현재 해당 토지를 임대하였으며, 조만간에 땅을 갈아엎고 농작물을 심으면 농업경영체 등록이 됩니다. 그러면 직불금을 수령할 자격이 생깁니다. (년간 임대비용, 880평/409천원, 2024년 농업직불금 수령 예상금액:140만원).

참고로 농지은행을 통하여 토지를 임대할때, 되도록이면 공공임대 토지를 임대하시기 바랍니다. 개인임대의 경우, 토지 임대인이 계약해지를 하더라도 위약금이 몇만원 안되기 때문에 계약해지가 빈번하게 발생합니다.

정부나 지방자치단체 땅을 임대할 경우, 기본계약이 5년이며, 1회(추가 5년) 연장가능합니다(주의할 것은, 1회 연장할때 연장 계약싯점에서 계약자의 나이가 65세가 넘으면 재계약이 불가합니다. 65세가 넘으면 정상적인 영농이 어렵다고 판단하는 것입니다)

 

제가 완도지역에 거주하고 있는 기간이 6개월째 되어 갑니다.
처음에는 주민들이 저를 간보시는 것 같습니다. "저녀석이 진짜로 귀농해서 살 놈인가? 두고보자" 이런 마음들이었다고 생각합니다.

하지만 5개월 이상 경과하자, 주민들과의 친밀도도 높아졌습니다. 

한분은 자기가 놀고 있는 땅이 400평 있는데, 해당 토지에 공짜로 작물을 재배해서 먹으라는 것이었습니다. 본인은 다른 일을 하는 사유로 농사를 지을 수 없으니 저보고 해당 땅을 맘대로 지어서 활용하라는 것이었습니다.

 

결론적으로,
단순히 생각해서 " 귀농= 토지 매입"이라는 공식에서 벗어나시기 바랍니다.

토지임대도 있고, 다른 분들이 공짜로 주는 토지들도 많습니다. 
본인이 해당 지역에 뼈를 묻고, 해당 토지를 이용하여 농지연금을 수령할 생각이 아니라면 토지(농지)구매는 천천히 생각하시는 것을 추천드립니다.

 

귀농.귀촌 교육시간에 대하여...100시간만 채우면 될까요?. 정부지원3.5억원