폭풍전야! 수도권 전세시장 동향_무주택자가 꼭 봐야 하는 부동산 상황!

현재 수도권 부동산 시장 상황에 대해서 여러분들이 아셔야 될 게 있어서 정리를 드리겠습니다.

한개의 기사를 보겠습니다.

매일경제신문 20240523

"4월 서울 아파트 전세 거래 반 토막 강남 송파 광진 1억 넘게 상승!!" 매일 경제 기사인데요.
1년 전 대비해서 전세 거래량이 무려 54.4% 감소했다고 합니다. 13,892건에서 7,729건으로 줄어들었다는 거죠. 1년 전 대비해서 전세 가격은요, 5억 589만 원에서 그래서 5억 2655만 원으로 4.1% 상승을 했다는 거예요. 이 기사는 "전세 매물이 적어서 기존 세입자가 연장을 선택하더라" 그러면 어떻게 됩니까?. 전세 매물이 더욱 더 줄어들기 때문에 신규로 전세를 구하는 사람들은 힘들어질 수밖에 없다는 거죠.

전셋값이 많이 상승한 지역은 어디인가요?

- 상급지 중심으로 전세가격 급등-

상급지 전세가격 인상폭

강남구가 7억 2000만원에서 8억 9000만원. 서초구가 7억5000만 원에서 9억 3000만원, 광진구가 5억 4000만에서 6억 8000만원, 송파구가 5억 8000만원에서 6억 8000만원 올라갔습니다. 상급지 중심으로 해서 전세 가격이 많이 올라갔고 금광구 같이 약간 중하급지같은 경우는 전세 가격이 오히려 떨어지는 모습도 보이고 있다고 설명해 주고 있어요.

그래서 전세 가격은 지금 지역마다 체감되는 좀 상황이 달라요. 그래서 전세 가격 급등한다고 그러면 "모르겠는데" 이런 댓글 많이 달리는 이유가 지역별로 차별화가 있는데, 여러분들이 선호하시는 지역은 대부분 전세 가격이 올라가고 있어요. 부동산은 통계로도 이런 전세 가격 강세 추세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 

지난주 목요일날 발표된 한국 부동산원의 수도권 전세 가격 변동률은 0.12%를 기록했거든요. 5월 13일 0.08%보다 상승폭을 대폭 늘렸습니다.

서울, 경기, 인천, 할 거 없이 전세 가격 상승률이 눈에 띄었는데 특히 인천 지역을 주목하실 필요가 있어요. 0.12-->
0.2%, 인천 지역은 원래 전통적으로 입주 물량이 많아서 전세가액이 오르기 쉽지 않은 지역인데 올 3월부터 인천 전셋값이 심상치 않다는 얘기가 계속 나오고요.
신축과 준신축 중심으로 매물 감소세가 굉장히 빠르게 나타나고 있습니다. 그러면서 전세 가격이 요즘 많이 올라간다고 하네요. 

 

전세 매물 수 변화

아파트매물 추이

왜 전세 가격이 올라가는지 보시면 이해가 되실 거예요. 1년 전에 서울 아파트 전세 매물은 40,527호였습니다. 현재 현재는 28,482호예요.경기도 보겠습니다. 경기도는 1년 전에 49,213호인데 현재는 35,680호로 확실히 전세 매물 줄어들고 그에 따라서 전세 가격이 올라가는 추세를 쉽게 확인할 수 있다는 거죠. 

전세 시장 상황의 원인

 

 지금 전세자금 대출 금리가 3.7~ 3.8% 입니다. 예금 금리가 3.5% 니까 지금 이 정도 폭에서 맞춰져 있습니다.
예전에 비해서 예금 금리와 전시 자금 대출 금리 폭이 줄어들었다고 볼 수 있습니다. 문제는 이 전세 자금 대출 금리가 2년 전에 비해서 높아요.  코로나19 때는 어땠습니까? 
전세 대출 금리가 뭐 2% 전후해 맞추어졌고,  지금 2배 수준까지 됨에도 불구하고, 전세 수요가 줄지 않는 이유는 간단해요. 코로나19 과정에서 최근 3년간 소득이 굉장히 많이 늘어났다는 겁니다. 예전에는 전세 자금 대출금 이자가 월 130만 원이면 깜짝 놀랄 수준인데 지금 낼 만하다고 느끼는 정도까지 지금 시장 상황이 변했다는 거죠. 
두 번째 이유는 여러분들도 다 아시죠. 깡통 전세 사기 문제가 아파트 시장에도 영향을 주고 있는 겁니다. 이건 모든 전문가들이 사태가 터졌을 때부터 예상을 했던 거예요. 

특히 서울의 서쪽 지역에 빌라가 많이 위치했고 여기서 전세사기 사건이 많이 일어났거든요. 
그러면 사람들이 어디로 옮겨갔다 인천 지역으로 넘어가면서 인천 지역 전세 시장 강세가 나타난 게 아니냐?
또 하나 지금 신생아 특례 자금 대출 진행하고 있잖아요. 이게 구입뿐만 아니라 전세자금 대출도 진행되거든요.
1%~2%대 초저금리의 5억 이하 전세보증금에 대해서 해주다 보니까 수요가 늘어난 것도 영향이 있지 않나  보고 있습니다. 
매매 시장도 전세 시장 영향을 받을 수밖에 없어요. 

힐스테이트 백련산 4차 아파트를 예로 들어 보겠습니다.

이 아파트가 지금 매매 효과가 9억 5000만 원이에요. 그런데 이 아파트 가격이 낮아지긴 저는 지금 당분간 좀 어렵지 않을까? 생각이 들어요. 

왜? 이 아파트의 전세 효과가 현재 6억부터이고, 올해 1월달까지만 해도 5억 5000 전후의 실거래가 됐는데 현재는 6억까지 올라갔고 그마저도 전세매 매물이 부족한 상황이에요. 
그러면 올 1월 달에 이 아파트를 살려면 갭이 4억 정도 들었지만 지금 3억 5000밖에 안 들고 앞으로 더 줄어들 가능성이 있다. 그러면은 매매뿐만 아니라 전세 가격이 같이 올라가는 흐름이 보일 가능성이 있다는 것 누구나 예상할 수 있다는 겁니다. 
그래서 예전에 10년 전에 공급 과잉에 따른 하락 모델에서는 매매 가격 고정되고 전세 가격로 올려 전세 가격이 올라가는 상황이 있었지만 지금은 매매하고 전세하고 같이 움직이고 있다고 보여집니다.

 

단기적으로 집값 하락을 기대하기 어려운 상황

 아시다시피 올해 뭐 총선 이후에 집값이 대폭락한다는 이야기가 굉장히 많았어요. 이거 지금 180도 틀린 전망 이야기가 나오고 있죠. 
이 전망 때문에 많은 사람들이 내 집 만 원을 포기했습니다. 

요즘 어떤 이야기가 나오냐면, 부동산 유튜버를 믿나요?
이런 얘기가 나오는 거예요. 
유튜브는 특성상 대중이 원하는 이야기를 할 수밖에 없더라. 유튜브를 보지 말고 현장에 가셔서 직접 분위기를 체감하셔라 현장에 자주 가는 여러분들이 유튜브에 나오는 전문가분들보다 더 많이 알고 있는 거예요.

 

정부 입장에서는 이렇게 전세 가격이 올라가는 것 쳐다만 볼 수는 없겠죠. 그래서 정부가 전세 대책을 발표한다는 이야기가 있었고, 지난 주말에 나올 줄 알았거든요. 이 안에는 보증보험 가입 기준 완화 등이 포함될 것으로 예상이 됐습니다. 왜 원인이 보이잖아요. 빌라 시장에서 임차인들이 아파트로 넘어가더라 해서 아파트 쏠림 현상을 완화시킬 목적으로 빌라에 안심하고 전세 살 수 있게 요건을 완화해 줄게 했는데 지금 부동산 대책이  잠정 연기가 됐고 언제 발표된다는 이야기가 없습니다. 

부동산 시장 과열 부동산 시장 폭락보다 더 어려운 것이 전세 대책입니다. 전세 가격이 올라가면 답이 별로는 없어요. 그래서 보통 다주택자 규제가 전세 대책이 많이 포함이 됩니다. 
앞으로 어떻게 나올지 한번 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다. 

 

수도권 부동산 전세 시장 전망

3분기까지는 상승이 지속될 수밖에 없다. 원래 여름하고 가을은 강세를 유지합니다.
다만 4분기부터는 이제 둔촌주공을 비롯한 대규모 정비사업에 입주 물량이 공급되면서 좀 주춤할 것으로 예상이 됩니다. 
특히 정비사업이 올해 말부터 이제 내년 초까지 많이 밀집돼 있거든요. 그래서 전세가요 상승은 3분기까지 이어질 것으로 예상합니다.

 

전세시장, 2024년이 더 문제

개인적으로 올해보다는 내년이 더 문제라고 생각합니다. 일부 언론들이 폭풍 전야 이런 표현까지 쓰긴 하지만 전세난이 지금 바로 올 것이다. 아까 말씀드렸다시피 양극화 문제도 있고 또 신축과 준신축의 차이도 있거든요. 그래서 전체적으로 전세 매물 찾기가 힘들어서 막 동네로 전치를 뒤지고 다니는 상황은 올해 일어나진 않을 거라고 보고 있습니다. 
문제는 올해보다 내년이 문제라는 거예요.
현재 기준 금리가 3.5%고, 전세 대출 금리가 3.7 ~3.8% 입니다. 두 차례 낮아지게 되면 전세 대출 금리는 3.2~3.4%, 여기서 다시 두 차례 낮아지면 기준금리 2.5%의 전세 대출 금리가 2.7 ~ 2.8% 된다는 겁니다.  4억이든 5억이든 전세 재금 대출을 받았을 때 부담이 확 줄어들 수밖에 없다는 거예요.

입주 물량은 일반적으로 겨울에 집중됩니다. 그러면 겨울이 지나게 나면 다시 공급자 우위 시장으로 바뀌게 돼요. 
그래서 저는 개인적으로 금리도 낮아지고 입주 물량 쇼크가 한 차례 지나가는 내년 2분기부터가 오히려 더 걱정이 되지 않을까? 생각됩니다. 저는 기준 금리가 낮아지면 매매 가격은 모르겠지만, 전세 가격은 무조건 올라간다고 말씀드렸어요. 만기가 되는 구독자분들은 금리 변화에 따른 만기 시점의 전셋값도 고려를 하셨으면 좋겠습니다. 
또한 많은 무주택자들이 놓치는 게 있어요. 내가 전세 계약을 체결했어요. 묵시적 갱신이 됐습니다. 보증금 증액 없이 2년이 더 지나서 만기가 됐어요. 싸게 잘 살았다. 이렇게 생각할 수 있을까요? 아니요. 4년 동안 본인 전세금에는 어떤 일이 있었는지 알 필요가 있다는 거죠. 자본주의는 화폐 가치 하락 통한 경제 성장을 이루어지게 설계돼 있다. 말씀드렸습니다. 그러면은 4년 전에 내가 가진 목돈과 현재의 목돈의 가치가 같은지 계산해 볼 필요가 있다는 거죠. 

물가 상승 배수를 계산한 화폐 가치 변화를 체크해 봤더니, 2019년에 5억 원은 현재 5.6억과 같다는 이야기가 나왔습니다. 그럼 뭐예요? 내 돈 6000만 원 가까이가 사라진 거죠. 전세 거주자분들이 이런 화폐 가치 하락을 계산을 못하시더라고요. 
또 하나 물가만 오르겠습니까? 물가보다 일반적으로 소득은 더 크게 증가하게 되고 소득보다 임대료와 그리고 매매 가격은 더 올라가게 돼 있다는 거죠. 그래서 전세를 거주하실 분들 전세를 선택하시는 분들, 이런 것도 한번 계산을 해 보셨으면 좋겠습니다.
전세 거래가 감소하고 있고 전셋값 상승 추세가 이어지고 있습니다. 특히 인천 지역에서 강하게 나오더라고요. 전세 단기 전망을 볼 때 올해 3분기까지 이런 강세가 이어질 것으로 보여집니다. 진짜 위험은 내년 2분기가 되지 않을까? 생각이 들어요. 정부의 전세 대책 발표는 연기가 됐습니다. 
현재 전세 대책 발표로 실효성을 갖긴 어려울 것이다. 원래 전세난이 정부 입장에서 가장 해결하기 어렵다 말씀드렸죠.
마지막으로, 전세로 살 때 고려할 장기간 전세 거주 시 화폐 가치 하락했다는 손실도 반드시 고려하시라고 권해드립니다.

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