세종시,상가 공실율 60%, 소상공인의 무덤

오늘은 우리나라에서 가장 인기 있던 도시 미래의 강남을 꿈꾸며 아파트 가격 상승 전국 1위 찍었던 도시 바로 세종시입니다. 세종시는 2012년 수도권 인구 분산과 국토 균형 발전을 위해 서울 대체 도시로 만들어졌습니다. 하지만 2023년 현재 세종시는 아파트 투기 상가 투기로 인해 살고 싶지 않은 곳 머물고 싶지 않은 곳으로 변해가고 있습니다. 아파트값이 천정부지로 뛰어오르며 자금력이 떨어지는 청년층이 이탈하고 인구증가 수나 도심공동화 현상으로 상가들은 유령상권으로 변했습니다.

세종시 상가는 소상공인과 퇴직자의 무덤으로 불리고 있습니다. 불과 6년 7년 전만 해도 세종시가 미래에 강남이 될 거라는 기대에 부풀어 부동산 붐이 일면서 점포분양이 완판되고 분양가의 웃돈까지 붙으며 팔려나갔습니다. 장미빛 미래가 정점을 찍으며 건설사들은 아파트나 주상복합이 건설될 때마다 계획보다 몇 배 많은 상가를 지었습니다. 마침 아파트 가격도 전국 상승 1위를 찍으며 자고 일어나면 수천만 원씩 오르는 상황이어서 상가 분양하기에 최적의 타이밍이었습니다. 건설사나 LH 입장에서는 아파트보다 상가 수익률이 훨씬 좁기 때문에 수많은 대중들이 세종시가 미래에 강남이 될 거라는 희망에 부풀어 있을 때 앉을 이유가 없었습니다. 상가가 필요하면 수십 개 가까이 늘려 지은 곳이 대부분입니다.

세종시 소규모상가 공실율 적극 최고

약 5년 전부터 고분양가와 함께 상가 공급 물량이 폭탄급으로 시장에 풀리면서 상가침체가 시작되었습니다. 세종시 소규모상가 공실률이 수년 전부터 현재 전국 1위를 기록하고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 23년 2 분기 기준 세종시 소규모상과 공실률이 전국 최고인 15.7%를 기록했습니다. 전국 평균 공실률 6.9%에 비해 거의 2.5배 가까이 높습니다. 지역별로 보면 상황은 더욱 심각합니다. 보람동 세종시청 인근 금강변 특화상가의 경우 60.5% 한솔동 56.25% 태평등 55.42%로 금강변 특화상가의 공실률이 가장 심각합니다. 한개 상가 공실률이 아니고 한 지역 동 전체 공실률이 60% 가까이 됩니다. 즉 열 곳 중에 여섯 곳이 텅텅 비어 있습니다. 지은 지 5년이 넘었지만 임대를 한 번도 못한 곳이 수두룩합니다. 금강수변상가는 아름다운 금강이 한눈에 내려다보이고 세종시청과 세종세무서 바로 옆에 있어 명당자리로 불리며 분양 시 최고 인기를 끌었던 곳입니다. 하지만 명당자리 금강수변공원 일대 상가 십여 곳도 건물 곳곳에 임대문의 매매문의 전단지가 붙어있고 상가에는 먼지만 쌓여있습니다. 점심시간에 일부 공무원들만 찾을뿐, 주중 저녁이나 주말에 찾는 사람이 거의 없습니다. 도심 공동화 현상이 심각합니다. 1층 상가도 입점이 한 번도 안 된 곳이 차고 넘칩니다. 세종시청 맞은편에 위치한 3층짜리 상가의 경우 점포 40개 중에 36 곳이 텅 비어있습니다. 2층 3층은 한 곳도 임대가 안 되어 있어 공실률이 무려 90%에 달합니다. 올해 6월 통계청이 발표한 국내 이동통계에 따르면 세종시 전입자보다 전출자가 더 많았습니다. 전출자가 더 많은 것은 2020년 이후 3년 만에 있는 일입니다. 인구증가율이 줄어드는 것도 향후 공실률 문제를 더욱 심각하게 만들 겁니다. 2016년 상가를 분양받은 후 음식점을 운영하는 김 사장은 금강 뷰가 나오고 관공서가 인접해 있어 장사가 잘 될 줄 알고 분양받았는데 식당에 밥 먹으러 오는 손님이 거의 없다. 퇴직금에 대출까지 받아 분양받았지만 망했다고 하소연했습니다. 세종 대표 상권인 나성동 어바나트리움도 준공 5년이 되도록 텅텅 비어 있습니다. 세종의 가로수길이라고 불리는 어바나트륨 피오 블록 삼각 건물 1층 76개 중에 66 곳이 비어있습니다. 분양 당시 1층 상가는 평당 1억의 LH가 분양했습니다. 이건 강도가 따로 없네요. LH는 허허벌판이던 세종시 땅을 저가에 사서 무려 서울상가 가격으로 팔았습니다. 현재 십 평 넘는 상가일 경우 보증금이 3000만 원이고 임대료가 300만 원인데 들어올 임차인이 없습니다. 상가 주인은 10억 넘게 고가 분양을 받았기 때문에 공실에도 불구하고, 이자도 감당하기 힘들어 임대료를 무작정 낮출 수도 없는 상황입니다. 세종시 수천채 상가 투자자들은 평생 피땀으로 모은 돈 퇴직금을 단 한 번에 잘못된 투자로 날려 노후 파산에 이르렀습니다. 7억짜리 상가면 대출 제한도 없어 최소한 시가의 70%~80%로 나왔을 것이고. 대출 5억의 연이자 7%만 되어도 월100~90만 원입니다. 월이자 290만 원에 원리금 상환까지 하면 대부분 가정은 파산하고 맙니다.

경매 낙찰율 제로

 

 

경매를 내놔도 낙찰률이 0% 입니다. 7억짜리 상가를 1억에 내놔도 아무도 안 삽니다. 세종시 상가가 싸다고 몇 년 전 경매 받았던 사람들 지금 피눈물 흘리고 있습니다. 금강수변상가 구역은 분양시 세종시 지구단위 계획에 따라 음식점 슈퍼마켓 제과점 등으로 입주업체가 제한되었습니다. 행정도시 경관을 살리고 환경보호 차원에서 금강변 상가들의 업종 제한이 세종 상가의 몰락을 더욱 가속화시켰습니다. 7월 말 기준 세종시 인구는 38만 명으로 인접한 충남 공주시 10만 명보다 3.8배나 많습니다. 하지만 숙박 시설은 공주시가 3201 실이지만 세종시는 2790이 실로 오히려 적습니다. 작년 기준 세종시 방문객이 3000만 명이지만 방문객이 가장 많은 찾는 신도시 내 숙박시설은 고작 다섯 곳 705실에 불과합니다. 신도시 1박 숙박비도 11~20만 원 선입니다. 사정이 이렇다 보니 세종시를 찾는 대부분의 방문객이 숙박 시설을 찾아 인근 공주나 대전 유성, 충북 청주 등으로 빠져나가는 실정입니다. 사람이 많이 몰릴 수 있는 병원이나 호텔, 노래방, 스크린 골프 연습장 같은 업종이 제한되어 사람이 없습니다. 상가는 저녁 주말 장사가 기본인데 노래방 같은 유흥업종을 다 막아놓고 어떻게 상가 장사가 되겠습니까?

탁상행정의 전형적인 실패 신도시

탁상행정의 전형적인 문제 우리는 음축가무의 민족이 아닙니까 사람들이 모이면 밥을 먹고 술 한잔한 후에 노래방 가서 노래도 부르고 스크린 골프 등도 즐기고 호텔에서 숙박하고 이런 것들이 기본적으로 세트로 연결이 되어야 사람이 모이고 거주민들도 늘어납니다. LH는 노래방 숙박시설도 허용 안 되어 상가로서의 가치가 전혀 없는 이런 곳을 무려 7억~10억이라는 고분양가로 수천채 분양을 했습니다. 상인들은 노래방 같은 유흥업종도 허용해야 한다고 요구하지만 유흥업에 대한 입주민들의 반발이 심하고 상가 분양자들에 대한 특혜 논란이 불거지며 물거품 되었습니다. 공실로 인한 상권 공동화 문제가 수년째 지속되자 시 정부도 이를 해결하기 위해 30호실 미만 소형 호텔이나 호스텔을 허용하는 방향으로 검토하고 있습니다. 또한 비어있는 신도시 내 일부 상가 건물을 소규모 숙박시설로 활용하는 방안도 추진 중에 있습니다. 이미 수만 가구 유령상가가 있는데, 지금도 상업용지 분양 계속 이루어지고 있습니다. 더 심각한 건 아직 대기 중인 상업용지 분양 물량이 엄청나다. 올해 상반기에 지어진 나성동 주상복합 4개 단지의 경우 3500가구 규모인데, 단지 내 상가 수가 무려 1000개에 달한다. 건설사는 끊임없이 상가를 지어 물량 폭탄을 받을 희생양들을 모집 중이다. 이런 정신 나간 일들이 지금 대한민국 곳곳에서 일어나고 있다. 어디서 많이 본 것 같지 않나요? 중국 부동산이 망한 것과 똑같다. 유령 아파트 수만 가구가 이미 있는데, 바로 옆에 또 다시 수천 채를 지어 지역 거품을 만들어 중국 경제를 이끌어가던 것과 다를 바 없다. 그 거품의 마지막 꼭지점에서 물량을 받은 서민들은 다 망하고 말았다. 행복도시라는 슬로건을 내걸고 출범한 지 10년이 넘었지만 세종시는 소상공인 퇴직자의 무덤으로 불리고 있다. 우리나라는 출산율 0.7%로 인구 소멸 1호 국가이다. 정말 신중하게 투자해야 합니다.