오랜만에 경매물건을 소개해 드리네요. 제가 오늘 소개해 드릴 경매 물건은서울 역세권에 위치한 대단지 아파트가 반값에 경매가 진행되는 물건이 있어서 여러분들께 소개를 해드리려고 합니다. 최고가 6억 대까지 찍었던 아파트가 현재 최저가 2억 9000만 원의 매각이 진행이 되고 있습니다. 단순히 가격이 싸다고만 해서 제가 경매 물건 소개해 드리는 건 아니고 재건축 호재가 있는 물건입니다. 내가 투자금이 소액이라서 1억 미만인데 역세권에 재건축 지역에 투자하고 싶은 분은 관심을 가져보시기 바랍니다.
재건축 호재의 30년 경과한 아파트(2022타경105610)
재건축 호재가 있는 아파트니까 당연히 연식은 한 30년 정도 되었을 것이고, 30년 정도 된 재건축 호재가 있는 아파트들은 녹지가 많다는 특징을 가지고 있습니다. 즉 아파트 경매물건은 역세권,숲세권을 가진 아파트 경매물건입니다.
상계주공아파트 13 단지 17 평형경매물건으로 나왔습니다. 상계주공 1단지부터 16 단지까지는 1987년부터 순차적으로 아파트 단지가 건설이 되었습니다. 그래서 재건축 연안인 30년을 다들 만족을 하고 있고요. 상계주3 단지는 마들 역 7호선 마들 역을 이용하실 수가 있어요. 바로 역에 붙어있는 역세권은 아니지만, 성인 기준으로 봤을 때 한 도보 10분 정도면은 도달할 수가 있고요. 단지 바로 앞에도 마을버스가 있으니까. 그렇게 다니기가 어려운 곳은 아닙니다. 대신에 상계주공 3 단지는 앞에 상원 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치를 하고 있고요. 뒤쪽으로는 수락산을 접근할 수가 있습니다. 수락산을 딱 누릴 수 있는 숲세권 아파트예요
위치 :
서울특별시 동원구 상계동 637 상계주공아파트 13 단지 1301 동 905호입니다. 감정가 5억 6800만 원에서 3번 유찰이 된 반값 51% 2억 9081만 6000원의 매각이 진행됩니다. 건물 전부 토지 전부가 매각되는 물건이고요. 건물 면적은 12.49 평 토지 면적 지역은 8.84평입니다.
권리 분석
22년 6월 16일에 최선순위 말소 기준 권리자인 우리 금융 캐피탈이 임의 경매를 신청해서 매각이 진행됩니다. 말소 기준 권리자가 경매를 신청했기 때문에 다른 대항력 문제 전혀 없음. 소유자가 점유를 하고 있는 것으로 조사 되었습니다.
기타 특징
총 9개 동으로 구성이 되어 있고, 세대 수는 939 세대입니다. 용적률은 189%. 22년 5월 말에 예비안전 진단을 통과 했고 현재 정밀 안전 진단을 위해서 정밀 안전 진단 비용을 모금 중에 있습니다. 30년 이상 된 노후 아파트들의 공통된 특징인 주차대수 부족에 대하여는 감안이 필요합니다. 복도식으로 구성되어 있는 아파트. 알루미늄 샷시의 내부 수리도 하셔야 된다는 점 감안하세요. 그리고 실거주를 하시려면 일반적으로 알루미늄 샷시,주방,거실 및 욕실 등의 내부 인테리어를 수리하셔야 한다는 점을 감안하시어 입찰바랍니다. 이 정도 평형에 주방,거실,욕실,알루미늄 샷시 등을 수리할 경우, 일반적으로 3,500~4,000만원 정도의 비용이 예상됩니다.
물건의 최저가가 지금 2억 9000 만 원입니다. 내가 만약에 생을 최초로 부동산을 취득하는 거라서 대출을 70% 정도 받는다고 하면, 투자금이 1억이 들지 않아요. 그렇다면 소액이라고 라고 볼 수가 있겠죠. 투자금 소액으로 내가 역세권에 있는 대단지 재건축 아파트를 살 수가 있는 겁니다. 또 만약에 내가 전세를 놓는다고 하면, 지금 이 아파트의 전세 시세가 약 1억 5000만 원 정도 돼요. 2억 9000만 원에 취득을 해서 1억 5000의 전세를 놓는다라고 하면은 약 1억 5000개 갭도 그렇게 크지 않게 투자를 할 수 있는 물건이라고 말씀드리겠습니다. 최근에 이 아파트 같은 평형 방 두 개 화장실 하나 같은 평형 금액 실거래가가 3억 5003억 6500만 원이었습니다. 그런데 우리가 경매 물건 임장을 하면서 현장을 보니까, 수리비가 조금 많이 들겠다. 이 부분 캐치를 하셔야 합니다. 제가 봤을 때는 지금 최저가보다 아주 조금만 더 써 가지고 낙찰을 받으시거나 이번에 유찰을 생각하시고 다음 입찰에 참여하시는 것도 한가지 방법이라고 할 수 있습니다. 아래 상계주8 단지를 재건축한 포레나 노원입니다. 상계주공 아파트 단지들이 전부 재건축을 하면 저런 모습으로 바뀌게 된다. 라고 상상을 해 보시면, 될 것 같아요. 많은 분들이 아우 근데 상계중공아파트들은 단지 층수도 다 15층씩 높고 꼭 재건축 투자할만 할까 이렇게 고민하시는 분들한테 호재였던 소식 바로 정부에서 발표한 노후계획도시특별법입니다. 노후계획도시 특별법으로 인해서 용적률 상향 등의 혜택이 있기 때문에 수익율이 좋아졌다는 점 참고하시면 되겠고요. 평촌 중동 아니면 목동 상계 이런 데들이 노후 계획도시 특별법에 취해지죠 이런 부분 참고하셔서 투자 여부를 결정해 보시기 바랍니다.
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