당신을 부자로 만들어줄 서울에서의 미친 분양!

서울 3대 저층 재건축 단지 아시나요? 

서울 3대 저층 재건축 단지 개요

 

둔촌주공 5930세대(일반분양 4,786 세대)
개포주공 1단지 5040세대(일반분양 1,235 세대)
반포주공 1단지 3590세대
등 입니다.
이들 저층 재건축 단지들의 재건축 사업이 끝나게 된다면 서울 아파트는 본격적으로 고층 재건축 시대로 들어가게 됩니다. 
즉, 앞으로 재건축을 통한 순증 공급 순증효과가 굉장히 적다는 겁니다. 왜냐하면, 둔촌주공 같은 경우는 무려 4786세대 일반 분양 물량을 만들어냈고 개포주공일단지도 1235세대를 공급했었거든요. 근데 고층 재건축은 이런 식으로 높은 일반 분양 물량이 나올 수가 없습니다.
이제 마지막 남은 반포 주공 1단지는 두개로 쪼개졌어요. 

노란색으로 표시된 곳이 반포 주공 1,2,4주구고요. 그다음에 아래쪽으로 파란색으로 표시된 곳이 반포 주공 3주구입니다. 반포주공 1단지는원벨리를 긴장시킨 반포 대장으로 많은 사람들이 꼽고 있죠. 반포주공 1,2,4 주구는 조합원 수 2,301명에 5002호로 재건축됩니다.
브랜드는 디에이치 클래스트라고 이름이 붙여져 있어요.
반포주공 3주구는 조합원 수 1,416명의 2091호로 재건축이 됩니다. 레미안 트리니원으로 이름을 붙여져 있고 오늘 주제의 주인공 단지입니다. 사업 속도는 반포주공 3주구가 빠릅니다. 반포주공 3주구의 경우는 2023년 2월 달에 공사비 협상을 547만 원에서 786만 원으로 올려주는 것으로 타결을 했어요. 현재 상황으로 보면 매우 잘한 내용입니다. 지금 이거 공사비 협상하려면800만 원 기본으로 줘야 되니까 매우 잘된 결과입니다. 

반포3주구 공사비타결

그러고 나서 2023년 3월 4일 날 착공식을 가졌습니다. 반포주공 1,2,4주구보다는 약 1년 정도 빠른 속도입니다.
그리고 반포주공 3주구는 2024년 4월 8일 중요한 조합원 동호수 추첨을 완료했습니다. 재건축 사업 단계에서 마지막 단계라고 할 수 있는 관리 처분 계획 인가가 떨어지게 되면 조합은 본격적인 이주 준비를 하게 됩니다.
이주가 끝나게 되면 건축물에 대한 철거를 진행하고 공사 본수 공사 착공이 들어가게 되겠죠. 착공을 진행하면서 동시에 모델하우스를 지어요. 모델하우스를 짓고 나서 제일 먼저 하는 것이 동호수 추첨입니다. 그동안 평형 신청만 돼 있었던 조합원들이 처음으로 완공될 아파트 동과 호수를 알게 되는 순간이죠. 보통 한국부동산원에서 진행을 하는데 반포주공 3주구가 4월 8일 날 동호수 추첨이 완료가 됐습니다. 그리고 4월 29일부터 5월 13일까지 조합원 분양 계약을 체결합니다.

완도 자연산 반건조 농어 2마리(마리당 25-30cm, 250-300g) : Wando Fish

 

반포주공 3주구 일반분양 물량은? 

전체 505호 정도가 됩니다. 전용 이 59 타입(23 평)이 456호고요. 전용 84타입(33 평)이 49호가 나옵니다. 일단 500호가 넘는다는 것 자체가 서울 정비 사업장에서는 많은 편에 속해요. 앞으로 나오는 고층 재건축들은 100~200호 이런 식으로 나오게 될 겁니다. 500호가 넘으면 일단 기회다 보시면 되고요.  강남권에서는 전용 59 타입도 찾기 쉽지 않거든요. 얼마 전에 메이플자이공급했을 초소형 면적 위주로 공급됐지만 그것도 수백 대의 경쟁 이론이 나오지 않았습니까? 이것도 귀하다 생각하시고 접근하시는 게 좋아요. 특히 이렇게 소형 면적이 많으면요 서민층에서도 접근이 용이한 측면이 있거든요. 

좀 긍정적으로 보셨으면 좋겠습니다.

 

국내산 남해 완도 활 돌문어 500g 1kg 2kg 완도 생물 자숙 제수용 문어 문어숙회 : Wando Fish

일반공급 가점제, 추첨제 비율은?

민영주택 일반분양 추첨제 비율

 

서초구는 투기과열지구죠. 투기과열지구는 전용 60제곱미터 소형면적원 추첨제 비율이 60%, 가점제가 40%가 돼요. 입니다. 
중요한 면적 전용 84제곱미터 같은 경우는 추첨제 비율이 30%예요. 
그래서 내가 가점이 높은 분들은 전용 84 타입이 유리할 것이고. 가점이 낮고 이런 분들은 추첨제가 유리하겠죠. 근데 강남권 분양은 나한테 원하는 것을 딱 맞는 걸 찾기보다는 일단 당첨의 포커스를 맞추는 방법으로 접근하셔야 합니다. 

 

바람난 여자가 남편이 아닌 새서방에게만 줄 정도로 맛있다는 새서방고기, 딱돔 : Wando Fish

예상 분양가는 얼마에 나올까요?

아직 분양가 심의 단계가 아니라서 확정 분양가를 말씀 못 드리지만 일단은 서초구는 민간 택지 분양가 상한제 지역입니다. 전국에서 유일하게 강남 상구와 용산구만 지정돼 있죠. 
민간택지 분양가 상한제 지역은 주변 시세 대비 60~70%, 특히 주변 시세가 굉장히 비싼 지역일수록 주변 시세 대비 할인율이 높습니다. 그래서 미래의 분양가는 알 수는 없지만, 현재 제도 하에서는 반포주공 1단지 3주구에 분양가가 주변 시세 대비 저렴하구나 이건 누구나 예상이 가능한 것이고, 꼭 공부를 해 놔야겠다는 이유가 되기도 합니다.

 

완도산 조기(2마리 진공포장)8마리 : Wando Fish

분양받아야 될까요? _무리를 해도 되는 분양입니다.

분양을 받는 2가지 기준이 있습니다. 첫 번째 주변 시세 대비 분양가, 두 번째 입지.
둘 중 하나가 유난히 뛰어나면 접근하시는 것이 좋아요. 입지가 안 좋아도 주변 시세 대비 파격적인 분양가의 가성비를 갖췄다면 분양 결과가 좋고요. 주변 시세랑 똑같거나 약간 비싸도 입지가 좋다면 미래적 전망을 보고 접근하는 방법도 있습니다. 

그런데 대부분의 강남권 분양은 주변 시세 대비 분양가도 확실하게 싼데 입지적 끝판왕이에요.
이러한 2가지를 무조건 충족하기 때문에 무조건 당첨의 포커스를 맞추고 접근을 하셔야 되고 강남권 분양의 올해 워낙 많이 쏟아지기 때문에 무주택자분들은 꼭 공부를 하셔야 되는 겁니다. 무리를 해도 되는 분양입니다. 무리를 해야 될 때가 있고 안 해야 될 때가 있는데, 이런 것은 무리를 해야죠.
기본적으로 유동성의 종착지는 부동산으로 알려져 있습니다. "요즘 코인을 하기 때문에 부동산을 안 산다" 이런 분들도 계시는데 그런 분들 특징 보면 전세금을 그대로 둔 상태에서 월급의 일부만 모아서 비트코인을 사십니다. 사람들의 목돈을 투자할 것은 생각보다 많지 않다는 거예요. 이렇게 유동성인 계속 몰래는 부동산도 결국에는 어디에 쏠림이 강한다. 최상급제의 쏠림이 강할 수밖에 없다는 겁니다. 
결국에는 이런 데 분양하나 받아 놓으면 미래가 어떻게 됐든 결과는 항상 좋을 것이라는 것이 저의 생각이고, 거짓말 더 보태서 "3대가 영끌하는 분양"이다. 

 

완도전복구이김 명절선물용(전장 6매) 10매 : Wando Fish

문제는 일반 분양 시점

일반적으로 조합원 분양 계약 후에 2~3개월 뒤에 일반 분양을 진행을 합니다. 일반 분양이 끝나야 조합원들의 추가 분담금이 확정이 되거든요. 하지만 이 반포 주공 3주군은 좀 많이 늦어질 것 같습니다. 
2020년 5월에 삼성 물산이 반포주공 3주구의 수주를 성공합니다. 그때 제시했던 두 가지 조건이 특화 커뮤니티와 후분양이었어요. 후분양이 뭔가요 아파트를 60% 이상 지인 후에 분양하는 형태죠.  왜 강남권은 유독 후분양이 맞나요? 후분양하면 분양가 상한제 적용 안 되나요? 아니요. 적용됩니다. 
적용은 되는데 일반적으로 이 분양가 상한제도 결국에는 인플레이션에 따라 영향을 받아요. 그러면 시간이 지나가면서 올라가는 거 뭐 있죠. 토지 가격 대지비가 올라가게 되고 또 하나 건축비도 같이 올라가지 않습니까? 그러면서 분양을 늦추게 되면 보통 금융 이자 내는 것보다 더 이득이라고 하네요. 
예시를 한번 보겠습니다. 22년 1월에 현재 대장 반포대장 역할을 하고 있는 래미안 원밸리가 평당 5,668만 원에 분양가를 책정했습니다. 그러고 나서 3년 뒤에 메이플제이가 분양을 했는데 평당 6,705만 원의 분양가를 책정했어요. 원밸리보다 거의 1000만 원 넘게 분양가가 올라갔다는 거죠. 이런 식으로 제도가 바뀌지 않더라도 인플레이션에 따라서 늦게 분양할수록 유리한 게 현재 분양가의 제도입니다. 
그래서 후분양을 선택하는 강남권 분양입니다.

 

국내산 천일염으로 저염 밑간한 반건조 저염고등어 특대 2마리(생물45cm 전후) : Wando Fish

요즘 같은 분위기에 후분양이 가능?

요즘 정비사업장에서 자금 조달하기 쉽지 않을 것 같은데, 그런데 반포주공 3주군은요, 삼성 물산에서 보증을 통해서 자금을 꾸준히 조달을 하고 있다고 합니다. 전체 사업비가 1조 이상 필요한데 벌써 7000억 원의 PF 자금 조달이 완료됐고요. 추가로도 자금 조달하면서 후분양이 나설 모양인가 봅니다.  이렇게 자 자금 조달하는 비용보다도 후분양에 따른 이익이 더 크다고 계산하는 것 같아요.
올해 서울 분양 중 40%가 강남권 분양입니다.
그런데 불안한 소식도 있죠. 얼마 전에 영상으로 제작해 드렸는데 박상훈 국토부 장관이 재건축 규제 3대 규제를 풀카 가능성을 이야기했습니다. 이 3대 규제에 민간 택지 분양가 상한제가 있어요. 그래서 언제 풀려도 이상하지 않은 상태입니다. 

강남권 분양에 대해서 미리 공부를 다 끝내 놓으세요. 지금 어떤 사업 단계로 가고 있고 가장 중요한 거 자금 계획도 같이 세워야 된다는 겁니다. 이미 기존에 분양했었던 단지들은 있잖아요. 분양가에서 크게 올라가지는 않거든요. 그러면 그런 곳 중심으로 접근을 하시면서 어느 정도 분양가에다가 어느 정도 전세 가격을 예상하면서 내가 필요한 자금을 생각을 해 두시라는 겁니다.  분양은 올해 많이 나오거든요. 자 나오는 분양 고르지 말고 가장 처음에 나오는 분양이 마지막이라 생각하고 전력 투구를 하시라는 겁니다. 

 

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