저렴하게 농지 임대/구매하기_1탄 경.공매 차이점

앞에서 이야기한 것처럼,

농지를 구하는 방법으로는 임대와 구매가 있습니다.

임대는 농지은행을 통한 임대, 그리고 공매사이트인 온비드를 통한 공매 임대도 있습니다.

 

농지은행을 통한 임대에는 크게 농민으로 부터 수탁받은 농지의 임대, 그리고 국가기관이 소유한 농지를 임대하는 2가지 방법으로 나누어져 있습니다.

 

아래에서 경매와 공매의 차이점을 알아보겠습니다.

1. 관할 기관

경매는 민사집행법을 근간으로 하고 있는데요 개인과 개인, 개인과 회사, 회사와 회사 등 상대방에게 돈을 받을 것이 있음에도 받지 못할 때 법원을 통해 상대방의 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다.

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반면에 공매는 국세징수법을 근거로 한국자산관리공사에서 진행하고 있습니다. 국가와 개인, 국가와 회사 사이에서 체납 세금을 회수하기 위해 압류한 부동산을 공매로 진행하게 됩니다.

 

2. 입찰 방식

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경매는 법원에서 현장 경매가 진행이 되는데요. 지정된 경매 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에서 직접 매수인이 가서 입찰을 하게 되죠. 법원에서 진행하는 부동산경매는 법원이 정한 매각기일에 법원에 방문하여 입찰 서류를 제출하여야 합니다. 그리고 당일 그 자리에서 입찰 결과를 확인할 수 있습니다. 

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반면에 공매는 온라인으로도 가능한데요. 즉, 현장에 직접 갈 필요가 없는 겁니다. 일반적으로 온비드 공매 방식을 취하죠. 시간이나 비용을 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 한국 자산 공매 사이트나 각 은행 및 금고, 신탁회사, 기업의 홈페이지에서 인터넷에서 공매물건을 찾아보고 공매를 진행하시면 되는데요. 사실 공매물건은 물건이 많지 않아서 자신에게 맞는 물건을 선택하기 까다로울 수 있는 대신 공매에 관한 법리를 제대로 파악하고 있는 남다른 경매의 조력이 있다면 재테크 적으로 플러스가 될 요인이 많습니다.
개인적으로 생각하기에, 공매의 가장 큰 단점은, 경매사이트에서 제공하는 정보보다 다양하지 못하고, 특히 주변 이미지(사진)의 정보가 2~3장으로 한정되어 있으며, 이들 사진들도 일부는 잘못 리스팅 것도 있다는 점입니다.

 

그래서, 

꿀팁을 드리면,

1. 이미지 오류가 의외로 많으므로, 분묘소재가 있다는 글이 있더라도, 다른 항공사진(네이버 지도, 카카오톡 지도, 구글어스 등)으로 반드시 확인하세요. 분묘가 있다는 글  자체만으로 응찰을 포기하는 경우가 많습니다. 그러면 낙차가율이 낮아집니다. 그러므로 분묘 존재 유무를 다른 지도맵으로 확인하시면 큰 도움이 됩니다.
<실제 예: 물건관리번호가 다른데, 동일한 사진을 사용한 예>

 

 

 2. 공매를 활용하여 토지(농지)를 구매하고자 주변 시세와 반드시 비교하시기 바랍니다.

https://ddangya.com/(땅야)라는 어플을 이용하면 최근 주변의 매매시세를 알 수 있습니다.
땅야를 통해서 아래 노일리 572번지 주변의 실제 거래내역을 확인하면 다음과 같습니다.

2. 공매를 활용하여 토지(농지)를 구매하고자 주변 시세와 반드시 비교하시기 바랍니다.

땅야 어플을 이용한 주변 거래시세

 

3. 명도 방식

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경매는 인도명령 제도라는 것이 존재합니다. 이는 권원이 없는 점유자를 쉽게 내보낼 수 있는 법적 절차입니다. 잔금을 납부하고 인도명령 신청을 하게 되면 결격사유가 없는 경우 바로 인도명령 결정문이 나오는데요. 점유자가 인도명령 결정문을 받게 되면 강제집행이 가능합니다. 또한 경매는 이해관계인인 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기하여 매각결정기일 후 7일 내에 즉시항고를 할 수 있는데요. 경매 낙찰 후 7일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.

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공매의 경우 인도명령 제도가 존재하지 않습니다. 만약 점유자와의 점유 이전에 대한 합의가 이루어지니 않는 경우 명도소송을 통해 판결문을 받아야 강제집행이 가능해집니다. 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요되기 때문에 점유 이전 협의가 되지 않는 경우 점유 이전까지 6개월 이상의 시간이 소요될 수 있습니다. 또한 공매는 항고가 불가능합니다. 매각불허가 신청은 말 그대로 매각을 할 수 없는 물건으로 표시를 하는 것이고 즉시항고는 매각결정을 번복한다고 보시면 됩니다.

 

4. 최저매각가격 저감방식

유찰이 되면 해당 물건의 가격이 저감되는데요. 저감률은 경매 물건이 최초 정해진 매각 날짜에 낙찰되지 않고 유찰이 되어 가격이 내려가는 비율을 의미합니다. 경매의 경우 입찰자가 없어 유찰이 되는 경우 통상 한 달 뒤에 매각기일이 진행이 되며 최저 매각 가격이 20% 혹은 30%씩 저감됩니다.

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반면에 공매는 유찰이 되면 10%씩 저감이 됩니다. 다음 공매 입찰은 일주일 후에 진행되고 유찰 시 저감률은 최대 50% 한도에서 이루어지죠. 만일 공매 유찰 시 저감률이 50%까지 되면 다시 검토를 하게 되고 공매는 중지됩니다.

 
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