토지거래허가구역이란? 개념과 효과 ,부동산 규제

서울 내 주요 재건축 아파트 단지가 있는 압구정과 여의도, 목동, 성수 등 총면적 4.57㎢에 이르는 4구역 54개 단지가 작년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 후 기간이 만료됨에 따라 다시 허가 구역으로 지정되어 1년간 효력이 연장되었습니다.

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윤석렬 정부에서는 재개발과 재건축을 활성화시킨다는 공약을 했기 때문에 규제가 해제될 것으로 예상되었는데 부동산 시세가 다시 들썩이기 시작하자 이를 막기 위한 우선 조치로 보입니다.

토지거래 허가구역

그렇다면 토지거래허가구역이란 무엇이며, 지정 시 어떤 효과가 있을까요?

부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률

 

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 토지 가격이 급격히 상승 또는 그럴 우려가 있는 지역을 대상으로 국토교통부장관 또는 시·도시사가 5년 이내의 기간 내에서 허가 구역으로 정할 수 있습니다.

​쉽게 말해 투기적인 행위로 인해 집값이 크게 상승하는 것을 차단하기 위한 정책 중 하나입니다.

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허가 구역으로 지정되면 공고일부터 5일 후에 효력이 발생되며 구역 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체없이 해제 또는 축소해야 합니다.

허가 구역으로 지정된 지역 내에서 토지의 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약 체결 시 계약 당사자인 매도인과 매수인은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며 신청일로부터 보름 (15일) 이내에 허가 또는 불허가 처분을 받게 됩니다.

특정 면적 이상의 토지를 거래를 할 경우, 반드시 허가를 받아야 합니다.

허가 대상 면적은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」제9조 제1항에 정의되어 있으며,지정권자인 국토교통부장관이나 시·도시사는 기준 면적의 10~300% 범위 내에서 따로 정해 공고할 수 있어요.

허가 필요없는 거래 :
대가가 없는 무상 계약, 상속 또는 증여된 토지,허가 대상 면적 미만인 토지,협의 취득·수용·사용, 경매,분양되는 건축물 등.

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허가를 받으려면 허가 신청서에 계약 내용과 이용 계획,취득 자금 조달 계획을 적어 시장·군수·구청장에게 제출하면 됩니다.토지 거래 허가가 신청되면 처리 기간 내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 하며 처리 기간 내에 아무런 통지가 없는 경우

기간이 만료된 다음 날 허가를 받은 것으로 간주합니다.

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허가가 떨어지지 않았다면 불허가 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 이의 신청을 할 수 있습니다.

허가 또는 변경 허가를 받지 않고 계약을 체결했거나 부정한 방법으로 허가를 받았다면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 토지 가격의 30%에 해당하는 벌금을 받게 됩니다.

만일 거래 허가는 받았지만 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않은 경우에는 우선 3개월간의 이행 기간 부여합니다.

그 기간 안에 개선되지 않으면 개선될 때까지 무기한으로 매년 취득 가액의 100% 범위 내에서 이행강제금이 부과됩니다.

 

토지거래허가구역 내의 토지를 매입하게 되면 의무적 이용 기간이 부여됩니다.​

농업용이나 주거용이면 2년, 임업용이면 3년,개발[사업] 용은 4년, 기타는 5년입니다.

실수요 목적으로 취득 시에만 거래 허가를 받을 수 있으므로 주택을 매입하는 경우라면 반드시 매수인이 실거주해야만 합니다.

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따라서, 전세를 끼고 매매하는 갭투자 자체가 불가능하기 때문에 큰 취득 자금이 필요하고, 상가라면 매수인 본인이 직접 영업을 해야 합니다.

 

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