재건축 마지막 ‘대못’ 초과이익환수제… 국회 ‘문턱’ 넘을까

부담금 면제기준 기존 3천만 원→1억 원으로 상향,
개시시점 조합설립인가일…1주택 장기보유 50% 감면,
만 60세 넘는 조합원들 납부유예 방안 누락은 아쉬워

 

재건축사업 규제의 마지막 대못으로 불리는 재건축 초과이익환수제의 개정 여부를 두고 업계의 관심이 집중되고 있다. 정부가 올해 상반기 중으로 법을 개정하기 위해 본격적인 움직임에 나서고 있기 때문이다. 특히 국회 국토교통위원회 수석전문위원실이 개정안에 대해 긍정적인 검토 보고를 내놓은 만큼 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정에 대한 기대감이 커지고 있다. 

국회 법안심사소위원회로 넘어간 초과이익환수제 개정안… 정부 6월까지 법 개정 추진
국회에서 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안에 대한 본격적인 논의가 시작됐다. 정부가 오는 6월까지 법 처리를 완료하겠다는 방침인 만큼 법안 처리에 속도를 내기 시작한 것이다. 

지난달 15일 국회 국토교통위원회는 전체회의를 개최해 김정재 의원과 유경준 의원이 각각 발의한 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 일부개정법률안을 상정해 법안심사소위원회로 회부했다.

개정안의 주요 내용은 △부담금 면제금액 3천만 원→1억 원으로 상향 △개시시점 추진위→조합설립 인가일로 변경 △1 주택 장기보유자 최대 50% 감면 등이다.

개정안은 정부가 지난해 9월 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’의 후속 법안으로, 같은 해 9월과 11월 각각 발의됐다. 하지만 논의조차 이뤄지지 않으면서 6개월째 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다가 최근 탄력을 받기 시작했다. 

윤석열 정부 출범 당시 부동산 규제 완화 공약의 현실화 관건은 국회 통과 여부라는 지적이 많았다. 현재 여소야대의 국회 상황에서 법률 개정을 통한 규제 완화가 쉽지 않을 것이라는 관측에서다. 실제로 현 정부 출범일인 지난해 5월 10일 이후 도시 및 주거환경정비법 개정안이 처리된 것은 단 1건뿐이다. 정부가 정비사업 3대 대못 규제 중 재건축 안전진단과 분양가 상한제는 이미 완화됐지만, 재건축 초과이익환수제만 아직 그대로 유지되고 있다. 

개정안이 시행되려면 국회 국토교통위원회, 법안심사소위원회를 거쳐 본회의를 통과해 국무회의에서 공포된 뒤 3개월이 지나야 한다. 이에 정부가 오는 6월까지 법적 절차를 완료한다는 방침을 세우면서 지난달 법안심사소위원회에 개정안을 회부해 입법 절차가 본격화됐다. 

업계에서는 개정안 통과 여부가 정비사업 활성화의 마지막 열쇠가 될 것이라는 분석이다. 조합원당 최대 수억원대의 부담금이 발생하기 때문에 개정안 처리가 해결돼야 재건축사업의 불확실성을 해소할 수 있기 때문이다. 정부의 주택공급 확대 목표를 이루기 위해서라도 초과이익환수제 손질이 가장 시급하다는 지적이다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집값이 내려가며 매수세가 위축된 현재 상황에서 정부가 공급물량 확보 차원에서 재건축사업의 불확실성을 해소할 수 있도록 재건축 초과이익환수제를 빨리 손질해야 한다”라고 말했다.

국토교통위원회 수석전문위원 “2006년과 상황 달라져… 현실에 맞게 조정 필요”
국토교통위원회 수석전문위원도 재건축이익환수법 개정에 대해 긍정적인 검토 보고를 내놓고 법 개정의 필요성을 강조하면서 정부가 발표한 합리화 방안 그대로 법 개정이 이뤄질 전망이다.

수석전문위원은 2006년과 2022년 현재의 물가, 화폐 가치의 차이 및 주택 가격의 차이 등을 고려할 때 일정 부분 개정이 필요하다고 지적했다. 

먼저 수석전문위원은 공공시행자와 지정개발자의 개념과 역할은 소규모주택정비법과 도시정비법상에서 거의 차이가 없고, 주민합의체에 재건축 부담금 부과 여부를 다르게 적용할 필요가 없다고 지적했다. 

법제처는 소규모주택정비법에 따라 토지등소유자가 직접 소규모재건축을 시행하는 경우에는 재건축 부담금 부과 대상이 아니라는 법령해석을 내린 바 있다.

하지만 수석전문위원은 다른 사업과의 형평성 등의 이유로 주민합의체를 구성해 소규모 재건축을 추진하는 경우 토지등소유자와 소규모주택정비법에 따라 지정된 신탁업자를 재건축 부담금 부과 대상에 포함해야 한다는 의견을 내놨다. 

개시시점을 조합설립 기준일로 변경하는 것에 대해서도 합리적이라고 판단했다. 현행법상 재건축사업의 주체가 조합인 점과 추진위원회 구성이 필요 없는 사업유형과의 형평성 등을 고려했을 때 개시시점을 조합설립인가일로 조정할 필요가 있다는 지적이다. 

재건축 부담금 면제 금액을 1억원으로 상향하는 것에 대해서도 2006년과 2022년 현재의 물가와 화폐 가치의 차이, 주택가격의 차이 등을 고려하면 일정 부분 개정이 필요하다는 입장이다. 

또한 1주택 장기보유자 등 실수요자들에 대한 감경방안도 긍정적으로 평가했다. 이와 함께 ‘부대시설 또는 복리시설’을 소유한 조합원 역시 재건축 부담금 부과 대상에 포함되고 있는 만큼 부대시설 또는 복리시설을 장기로 보유한 조합원에 대해서도 장기 보유 감면이 적용되도록 할 필요가 있다고 지적했다.

끝으로 만 60세 이상 조합원들에 대한 납부 유예 방안도 필요하다고 판단했다. 만 60세 이상인 자는 퇴직 등으로 인해 정기적인 수입이 많지 않을 가능성이 있고, 1세대 1 주택자의 경우 주택을 처분하지 않으면 재건축 부담금을 일시에 납부하기 어려울 수 있어 재건축주택을 타인에게 처분하는 시점까지 재건축 부담금의 납부를 유예할 수 있도록 하는 것은 입법취지가 타당하다고 평가했다.