재건축·재개발사업, 통합심의 전면 적용으로 사업 가속도

공유조합원, 최대 소유자만 임원 가능. 지자체장·지방의원 등 임원자격 제한
정비계획 변경 필요한 사업시행계획은 통합 심의·통합 총회로 한 번에 처리 가능
역세권 법적상한용적률 120%까지 적용.공업지역은 법적상한용적률 근거 마련

일반정비사업에도 통합심의 확대 적용. LH·신탁사 ‘정비사업계획’ 제도 도입

역세권과 공업지역의 용적률을 상향할 수 있는 법적 근거가 마련됨에 따라 정비사업 활성화가 기대된다. 또 공유자의 경우 최대 지분을 소유한 조합원만 조합임원이 가능하고, 지자체장과 지방의회 의원은 물론 직계 가족들은 임원자격이 제한된다. 정비계획 변경이 필요한 사업시행계획의 경우 한 번의 총회와 심의에서 통합해 처리할 수 있게 된다.

국회는 지난달 30일 본회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(위원장 대안)’을 처리했다고 밝혔다. 이번 개정안은 △김윤덕 의원 △김영호 의원 △박수영 의원 △유경준 의원 △김선교 의원(2건) △오기형 의원 등이 대표 발의한 7개 개정안을 통합한 법안이다. 이에 따라 개정안이 정부로 이송돼 공포되면 6개월간의 유예기간을 거쳐 이르면 내년 1월 시행에 들어갈 전망이다.

▲공공재개발, 지역별 여건 고려해 공공임대주택 등 공급비율 완화

공공재개발사업에서 사업시행자가 의무적으로 공급해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지자체가 정할 수 있게 됐다. 현행법에서는 공공재개발사업으로 건설·공급되는 주택의 전체 세대수나 전체 연면적의 50% 이상을 지분형주택이나 공공임대주택, 공공지원민간임대주택 등으로 공급해야 한다. 하지만 개정안에는 20~50% 범위에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 시·도 또는 대도시의 조례로 정할 수 있도록 했다.(법 제2조)

▲토지등소유자, 정비계획 수립되지 않거나 기본계획상 예정구역 생략 시 입안 요청 가능

토지등소유자가 정비계획을 입안 제안할 수 있는 근거 규정도 마련했다. 정비기본계획상 정비예정구역별 정비계획 입안시기를 지났거나, 생활권별 설정으로 정비예정구역을 생략한 경우 토지등소유자는 입안요청이 가능하다.

정비계획 입안권자는 입안요청이 있는 경우 4개월 이내에 입안 여부를 결정해 토지등소유자와 정비구역 지정권자에게 알려야 한다. 다만 1회에 한해 2개월의 범위에서 연장이 가능하다.

 

정비구역 지정권자는 입안권자가 정비계획을 입안하기로 토지등소유자에게 통지하는 등의 경우 토지이용, 주택건설, 기반시설 설치 등에 관한 기본방향을 작성해 제시해야 한다. 정비구역 지정 요청을 위한 요청서나 토지등소유자 동의, 요청서의 처리 등에 대해서는 대통령령으로 정하도록 했다.(법 제13조의2)

▲신탁업자, 사업시행자 지정 시 표준 계약서 등 사용 권장

신탁방식으로 정비사업을 추진하기 위한 표준 계약서가 마련된다. 현행법에는 토지등소유자가 조합설립을 위한 동의요건 이상의 동의로 요청하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 신탁업자와의 계약과 관련해 불공정한 사례가 발생한다는 지적이 있어왔다. 이에 따라 개정안에는 국토교통부장관이 신탁업자와 토지등소유자 상호 간의 공정한 계약 체결을 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준 계약서와 표준 시행규정을 마련해 사용을 권장할 수 있도록 했다.(법 제27조)

▲공유 조합원, 최대 지분 소유자만 조합임원으로 선출 가능

건축물이나 토지를 공유한 경우 최대 지분을 소유한 조합원만 조합임원이 될 수 있는 규정도 마련됐다. 그동안 일부 구역에서 1%도 되지 않는 지분을 소유한 토지등소유자가 임원이 되는 사례가 발생함에 따른 조치다. 개정안에 따르면 조합임원의 대상을 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유한 토지등소유자로 한정했다. 당초 개정안에는 50% 이상의 지분을 소유한 경우로 한정했지만, 3명 이상이 공유한 경우에는 50% 이상을 소유하지 못하는 사례가 발생할 수 있는 점을 감안해 현행대로 수정됐다.(법 제41조)

▲지자체장·지방의회의원과 직계 가족 등은 조합임원 불가

재건축·재개발구역의 지자체장과 지방의회의원 등은 조합임원 자격을 제한하는 규정도 신설됐다. 그동안 정비구역의 지자체장이나 지방의회의원이 조합장을 겸직함에 따라 비리 등의 발생한다는 지적이 있어왔다. 따라서 개정안에는 조합설립 인가권자에 해당하는 지방자치단체의 장이나 지방의회의원은 물론 배우자와 직계존속, 직계비속도 조합임원이나 전문조합관리인이 될 수 없는 규정이 신설됐다.(법 제43조)

▲총회 소집 요구 시 본인 확인 의무화, 시공자 취소 총회는 20% 이상 직참해야

조합원이나 대의원이 총회 소집을 요구할 경우 본인 확인이 의무화되고, 시공자 선정을 취소할 경우에는 조합원 20% 이상이 총회에 직접 출석해야 한다.

우선 조합원이나 대의원의 요구로 총회를 소집하는 경우에는 조합이 소집을 요구하는 자가 본인인지 여부를 확인해야 한다. 구체적인 본인 확인 방법은 대통령령으로 정하는 기준에 따라 정관으로 정하도록 했다. 현행법상 조합원 1/5 이상(조합임원 해임 등은 1/10 이상)이나 대의원 2/3 이상이 총회소집을 요구할 수 있도록 규정하고 있다.(법 제44조)

 

또 시공자 선정의 경우 조합원 과반수가, 선정 취소는 조합원 20% 이상이 직접 참석하도록 하는 규정도 마련됐다. 시공자 선정 총회의 경우 이미 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 따라 과반수 참석이 의무화되어 있지만, 보다 명확한 근거를 마련하기 위해 법제화한 것이다. 또 시공자 선정 취소의 경우 법에 명시 규정이 없어 총회 참석 비율을 두고 분쟁이 발생함에 따라 관련 내용을 추가했다.(법 제45조)

▲사업시행계획 통합심의 확대… 사업시행계획·정비계획 변경 한 총회에서 처리

사업시행계획인가를 위한 심의를 통합해 진행하는 방안이 모든 정비사업으로 확대된다. 개정안에 따르면 사업시행계획인가와 관련된 둘 이상의 심의가 필요한 경우 통합해 검토 및 심의를 하도록 의무화했다. 통합심의 대상으로는 △건축물의 건축 및 특별건축구역 지정 등에 관한 사항 △경관심의에 관한 사항 △교육환경평가 △도시·군관리계획에 관한 사항 △교통영향평가에 관한 사항 △환경영향평가 등에 관한 사항 등이다.(법 제50조의2)

더불어 정비계획 변경이 필요한 사업시행계획을 심의할 경우에도 통합심의를 진행할 수 있도록 하는 방안도 포함됐다. 개정안에는 정비구역 지정권자는 사업시행계획인가에 앞서 정비계획의 변경이 필요한 경우에는 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합 검토·심의할 수 있도록 했다. 또 정비구역 지정권자가 사업시행인가와 정비계획 변경 심의를 통합해 실시할 경우 사업시행자도 하나의 총회에서 관련 내용을 의결하도록 했다. 다만 통합심의나 통합 총회 의결을 위한 절차나 방법 등은 대통령령으로 정할 예정이다.

▲공업지역도 법적상한용적률 적용… 역세권은 법적상한 120%까지 가능

공업지역에서 진행하는 정비사업도 법적상한용적률 적용이 가능해진다. 현행 도시정비법에는 법적상한용적률을 적용할 수 있도록 규정하면서, 적용 대상으로는 ‘주거지역’으로 한정하고 있다. 하지만 개정안에는 주거지역과 함께 ‘대통령령으로 정하는 공업지역’을 추가해 공업지역의 정비사업 활성화를 도모한다는 계획이다.

또 역세권의 경우 법적상한용적률을 초과 적용할 수 있는 규정도 신설됐다. 정비구역이 역세권 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 완화할 수 있도록 한 것이다. 또 용도지역의 변경을 통해 용적률을 완화해 정비계획을 수립한 경우에는 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화할 수도 있다. 다만 용적률을 상향하는 경우에는 기존 정비계획상 용적률에서 증가한 용적률의 75% 이하 범위에서 국민주택 규모 주택을 건설해 공급하도록 했다.

▲공공·신탁사도 구역지정 제안 가능… 정비구역·사업시행자 지정 동시 처리

LH 등 공공기관이나 신탁업자가 정비구역 지정을 제안할 수 있는 방안도 도입됐다. 개정안에 따르면 토지주택공사 또는 신탁업자는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받으면 정비구역 지정을 제안할 수 있다. 정비구역 지정을 위해서는 정비사업의 명칭이나 정비구역의 개요, 토지이용 및 주택건설 등에 대한 내용이 포함된 제안서를 지정권자에게 제출해야 한다.(법 101조의8)

특히 정비구역 지정과 동시에 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 방안도 포함됐다. 정비구역 지정권자는 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자 2/3 이상이 동의하는 경우에는 정비구역 지정과 동시에 LH나 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다. 이때 정비구역 지정 제안에 동의한 토지등소유자는 사업시행자 지정에 동의한 것으로 간주한다.(법 101조의9)

 

더불어 사업시행자의 제안으로 정비구역이 지정된 경우에는 정비계획과 사업시행계획을 통합해 수립할 수 있다. 개정안에 따르면 사업시행자는 정비구역이 지정된 경우에는 정비계획과 사업시행계획을 통합한 ‘정비사업계획’을 수립해야 한다. 이 경우 지정개발자는 정비사업계획인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 동의 요건 이상의 동의를 받아야 한다. 다만 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자는 이미 동의한 것으로 처리된다.(법 제101조의10)

 

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