자경농지 대토에 따른 양도소득세 감면

4년 이상 자경하던 농지 팔고 다른 농지로 대토하면 혜택, 대토 전후의 농지에서 통산 8년 이상 자경 조건 지켜야 양도가액의 50% 이상 또는 종전 면적 2/3 이상 취득해야 4년 이상 자경했어도 양도당시 경작하지 않으면 안 돼

경기도 과천에서 오랫동안 화훼농장을 운영하는 친구가 있다.
농장 주변에 제3기 신도시가 들어서게 되었다. 이 농장이 신도시 건설용지로 수용됨에 따라 상당한 보상이 예정되어 있다. 이 친구는 보상금(양도대금)으로 다른 곳에 농지를 구입하여 화훼농사를 계속하고 싶다.
종전의 농지를 팔고 새로운 농지를 구입하는 것을 농지의 대토라고 한다. 세법에서는 농민이 세법에 맞게 농지를 대토하는 경우에는 양도소득세를 100% 면제하도록 하고 있다. 다만, 감면세액이 1억원이 넘으면 1억원까지 감면한다. 그러면 어떤 조건으로 대토를 해야 양도소득세를 감면받을 수 있을까? 재촌 자경 농민이 경작상 필요에 따라 4년 이상 거주하면서 경작하던 농지를 양도해야 한다. 그리고 1년 이내에 새로운 농지를 구입하여 일정기간 이상 재촌 자경을 해야 한다. 만약에 위 사례처럼 공공용지 수용 등에 의한 보상이라면 2년 내에 새로운 농지를 구입하면 된다. 그리고 농지를 먼저 구입했다면 종전 농지는 1년 내에 팔아야 한다. 재촌 자경이란 해당 농지가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구에 살면서 직접 농사짓는 것은 말하며, 당해 또는 인접 시·군·구가 아니더라도 농지로부터 직선거리로 30km 이내이면 재촌으로 본다. 여기에서 구(區)는 지방자치단체에 해당하는 구를 말하는 것이므로 그렇지 않는 구(특별·광역시에 속하지 않는 구)는 시 전체를 기준으로 재촌 여부를 따진다. 그리고 일정기간이라 함은 종전 농지의 경작기간과 새로운 농지의 경작기간을 합해서 8년 이상을 말한다. 종전의 농지에서 5년간 농사를 지었다면 새 농지에서는 3년만 채우면 된다. 그러나 종전 농지의 자경 기간이 4년에 미달하면 감면대상이 되지 않는다. 그런데 감면대상은 경작상 필요에 의한 대토라야 하므로 4년 이상 농사를 지었더라도 양도 당시에 자경을 하지 않았다면 경작상 필요에 의한 것이라고 보지 않는다. 농지 양도가액을 모두 농지구입에 써야 할까? 그것은 아니다. 양도가액의 50% 이상만 새 농지 구입에 사용하면 양도소득세는 위에서 말한 한도액 범위에서 전액 감면된다. 만약 새로 구입하는 농지의 면적이 종전 농지면적의 2/3 이상이라면 양도금액 50% 이상의 조건을 지키지 않아도 된다. 신규농지가 종전 농지가액의 50% 이상, 면적 2/3 이상 조건 중 한가지만 충족하면 된다. 농지의 대토에 대한 양도소득세 감면은 전업 농민을 지원하기 위한 제도이다. 따라서 자경 조건이 엄격하게 지켜져야 한다. 세법에서는 자경의 조건에 대하여 농지 소유자가 그 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생 식물의 상시 재배에 종사하여야 하며, 농작업의 50% 이상을 자기 노동력에 의하여야 한다고 규정하고 있다. 농지 소유자가 농사를 지으면서 농한기를 이용하여 다른 사업을 하였거나 남는 시간을 이용하여 다른 회사에 다니고 있었다면 어떻게 될까? 사업소득의 소득금액(총수입금액에서 필요경비를 뺀 순소득금액)이나 회사에서 받는 급여총액이 연간 3,700만원에 미달하는 경우에는 상관없다. 3,700만원 이상이 되면 그 해는 농사에 전념한 기간으로 보지 않기 때문에 그 기간은 8년 자경기간에서 제외된다. 그리고 사업소득의 소득금액이 3,700만원 미만이라도 업종별로 일정한 수입금액(복식기장의무대상이 되는 수입금액) 이상이 되어도 자경으로 보지 않는다. 그러나 사업소득에도 농업이나 임업에서 발생한 소득 또는 부동산 임대소득과 농가부업소득에 해당하는 금액은 많아도 상관없다. 대토 전후 통산 경작기간이 8년이 되기 전에 신규 농지를 경작하던 중에 사망함으로써 조건을 채울 수 없는 상황이라면 어떻게 될까? 상속받은 사람이 재촌 자경을 계속하면 상속인과 피상속인의 경작기간을 통산하여 계산한다. 그런데 농지를 대토하여 농사를 짓던 도중에 통산 8년을 채우지 못하고 공익사업 등을 위해 당해 농지가 수용이 됨으로써 경작을 할 수 없게 되면 또 어떻게 될까? 이때는 더 이상 농사를 짓지 않아도 8년을 모두 채운 것으로 본다. 그리고 종전의 농지를 팔고 새로운 대토 농지를 취득했는데, 곧바로 농사를 경작을 하지 못했다면 어떻게 될까? 농지 구입일로부터 1년 이내에 경작을 개시하면 상관없다. 그리고 농지법상 농지개량을 위한 휴경, 자연재해, 1년 이상의 요양 등 부득이한 사유로 1년 내 경작 개시가 어려울 경우에는 2년 내에 경작을 시작하면 된다. 양도한 농지에 자경 조건을 채우고 4년 이상 경작한 농지라고 하더라도 감면대상이 안 되는 경우가 있다. 농지 소재지가 군지역이나 읍·면지역이 아니면서 주거·상업·공업지역에 해당하는 농지는 감면대상이 아니다. 다만, 농사를 짓던 도중에 이 주거·상업·공업지역에 편입된 경우라면 편입된 날로부터 3년 이내인 경우에는 편입된 날까지의 기간을 계산하여 감면한다. 3년이 넘더라도 세법에서 정하는 부득이한 경우에는 예외규정이 있기는 하지만 여기에서는 너무 복잡하여 설명을 생략한다. 감면대상이 될 경우 감면신청은 어떻게 할까? 당해 농지를 양도한 날이 속하는 연도의 양도소득세 신고와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 세무서에서는 농지의 대토에 대하여 양도소득세를 감면해주더라도 계속 사후관리를 하게 된다. 따라서 감면 이후라도 감면조건을 지키지 않는 경우에는 감면해준 세액에 이자상당액을 가산하여 추징하므로 주의가 필요하다.
참고법령 : 조세특례제한법 제70조 및 동법 시행령 제67조 * 이 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 설명한 것이므로 이해의 편의상 생략된 부분도 있다. 양도소득세는 매우 복잡하고 변수가 많으며 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다. (필자 주)

출처 : 소셜포커스(SocialFocus)(http://www.socialfocus.co.kr)