목동 재건축 앞두고 상가 쪼개기 성행..재건축 지연 우려

상가지분 쪼개기 의심 목동상가

단지 내 상가를 둘러싸고 펜스가 높게 쳐져 있습니다. 재건축을 앞둔 목동 신시가지 단지 내 상가인데요. 수영장 헬스 에어로빅 유치원 시설이 있던 연면적 570 평 상가를 최근 50개 호실로 쪼개겠다는 내용의 건축물 대장 전유부 분할을 양천구청에 신청했습니다. 원래 소유자는 한 명인데 1층을 36개 호실 2 층은 14개 호실로 나누겠다는 건데요. 소유주 B씨가 양천구청의 집합건축물을 50개 호실로 상가 분할을 신청하자 상가 쪼개기가 성행한다는 지적이 나옵니다. 양천구청은 상당수 사례가 영업목적이 아닌 투기성 상가 쪼개기 사례로 보고 있습니다.

 

7월말 목동신시가지 단지,신월시영 아파트 개발행위 허가 제한 고시

지난달 27일 목동 신시가지단지와 신월 시영아파트에 대한 개발행위 허가 제한을 고시했습니다. 현지에서는 목동 신시가지 단지 여러 곳에서 상가 쪼개기를 하려는 정황이 보인다고 말했습니다. 토지 거래 허가 구역으로 상업용 부동산을 매매하기 위해서는 상업 또는 영업용 목적으로 매매하는 것인지에 대해 구청의 허가를 받아야 합니다. 상가를 쪼개 소유하면 조합 정관에 따라 상가조합원도 아파트 분양권을 받을 수 있습니다. 부동산 업계에서는 상가 쪼개기가 재건축 속도를 늦춰 사업성이 저해될 우려가 있다고 분석합니다. 상가 조합원이 적은 지분을 가지고 재건축 아파트를 분양받게 되면 그만큼 일반 분양 물량이 줄어들게 됩니다. 재건축과 같은 정비사업이 통상 조합원의 분담금과 일반분양 수익으로 사업비를 충당하는 방식으로 진행되는 점을 감안하면 일반분양 물량이 줄어들면 조합원의 분담금이 늘어나게 됩니다.

도정법상 상가분할 지분쪼개기 규정없음의 맹점 이용

재건축 초기에는 상가 지분 쪼개기로 인해 사업 진행에 난항을 겪는 경우가 많습니다. 이는 현재 도시 및 주거 환경 정비법이 주택 토지 지분 쪼개기를 규제하고 있을 뿐 상가 분할을 통한 지분 쪼개기 관련 규정이 없기 때문입니다. 구청에서는 상가 쪼개기를 방지하기 위해 건축물대장 전유부분할 신청에 대한 행위 제한을 시행하고 있지만, 법적으로 정해진 최소 면적 기준이 없어 전용 1평 상가 지분을 가지는 꼼수도 생길 수 있습니다.

업계에서는 재건축 사업에서도 권리 산정 기준일 고시를 해야 한다고 강조하고 있습니다. 권리 산정 기준일이란 신규 건축물을 분양받을 권리가 생기는 기준이 되는 날입니다. 이 기준일 이후에 소유자가 된 사람은 분양을 받지 못하고 청산이 됩니다. 재개발 사업은 재개발 예정지에 단독주택을 허물고 다세대 주택을 개발해 분양권을 의도적으로 늘리는 분양권 쪼개기가 있습니다. 이 경우 권리 산정일 전에 지어진 다세대 빌린 구입해야만 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.

재건축의 경우, 권리 선정 기준일이 고시되면 상가 쪼개기나 이와 같은 문제를 일정 부분 방지할 수 있습니다. 그러나 아파트와 같은 주택에 대해서는 권리 산정 기준일이 별도로 정해지지 않아 쪼개기가 가능해지는 경우도 있습니다. 따라서, 권리 산정 기준일을 고시하여 상가 쪼개기 문제를 해결해야 합니다.

현행법상의 모호한 규정으로 인해 상가 쪼개기가 재건축 사업에 걸림돌이 된 사례가 이미 여러 차례 발생했습니다. 둔촌주공 아파트의 경우, 재건축 전에는 총 309개의 상가 점포가 287명의 조합원으로 구성되어 있었지만, 현재는 상가 지분권자로 등록된 사람이 530명으로, 점포 주인보다 지분권자가 더 많아졌습니다. 또한, 서초구 신반포 2차는 당초 77개였던 상가가 111개로 늘어났습니다. 서울시는 이에 대해 상가 쪼개기를 방지하기 위한 법 개정을 추진 중입니다.

서울시 담당자 의견 : 저희가 작년에 이제 그래서 상가 지분 쪽의 문제 때문에 작년에 이제 국토부에 법업년 개장 요청을 했구요. 이제 국토부에서 올해 이제 6월 20일 날 발의됐습니다. 의원 발의해 가지고 이제 법 방향 개정을 지금 추진하고 있는 중이죠.

작년 10월 서울시가 법 개정을 건의했지만, 정부는 올해 4월에야 법 개정을 공식화하였으며 국회에 발의된 법안도 상임위에서 머물고 있습니다. 서울시는 신속통합기획 추진에 많은 노력을 기울이고 있지만, 상가 쪽에 기여가 같은 사업 진행에서 발생하는 투기 요소에 대한 방지 대책은 뒷전이라는 지적이 있습니다. 따라서, 관련 법이 개정된 이후에도 서울시의 조례 개정 등 선제적인 대응이 필요합니다.

 

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