경기 광명시 재개발·재건축 진행상황

광명뉴타운 + 철산·하안택지 재건축 단계별 종합 정리

(2026년 5월 기준)

▲ 광명시 정비사업 — 경기도 재개발·재건축의 대표 사례

Ⅰ. 광명시 정비사업 개요

광명시는 경기도 재개발·재건축의 대표 도시입니다. 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)는 아니지만, 1980~1990년대 조성된 노후 아파트 단지가 집중되어 있어 정비사업 활성화 시기에 맞춰 빠르게 추진되고 있습니다.

광명시 정비사업 3대 축

•       광명뉴타운 재개발 — 광명동·철산동 일대 16개 구역 (실 추진 11개) 약 2만 5천 세대

•       철산택지 재건축 — 철산주공 13개 단지 + KBS우성 등 (저층 단지 대부분 완료, 중층 12·13단지 진행)

•       하안택지 재건축 — 하안주공 1~13단지 (12개 단지 추진, 13단지는 LH 관리)

광명 정비사업의 매력 5가지

1.     서울 인접성 — 7호선 광명사거리역·철산역으로 강남 30분, 여의도 25분

2.     교통 호재 트리플 — 신안산선 + 월판선 + KTX광명역

3.     목동 학원가 접근성 — 광명자이더샵포레나는 통학 차량 운행 (광명 유일)

4.     대규모 신축 단지 동시 공급 — 2025~2028년 약 1만 7천 세대 입주

5.     정비사업 정책 활용 우수 — 신탁사 특례·통합재건축 적극 도입

Ⅱ. 광명뉴타운 재개발 — 단계별 진행상황

▲ 광명뉴타운 16개 구역 — 11개 추진, 약 2만 5천 세대 대규모 프로젝트

광명뉴타운의 역사

2007년 7월 광명뉴타운이 재정비촉진지구로 지정됐고, 2009년 12월 재정비촉진계획이 결정·고시됐습니다. 초기에는13개 촉진구역 + 10개 존치정비구역 + 1개 존치관리구역으로 구성됐습니다.

그러나 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체되면서 사업이 지지부진해졌고, 2013년 1차로 6·17·18·19·21R 5개 구역, 2014년 2차로 3·7·8·13·22R 5개 구역, 2014년 4월 3차로 20R이 차례로 해제됐습니다. 이렇게 한때 위기를 겪었던 광명뉴타운은 2016년 부동산 시장 회복과 함께 다시 살아났고, 현재 11개 구역에서 사업이 활발히 진행 중입니다.

광명뉴타운 11개 구역 진행 현황 (2026년 5월 기준)

구역	단지명	세대수	시공사	입주/분양	진행단계
16R	광명 아크포레 자이위브	1,051세대	GS·두산	2020년 입주	완료
15R	광명 푸르지오 센트베르	1,335세대	대우	2024년 입주	완료
14R	광명 푸르지오 포레나	1,187세대	대우·한화	2024년 입주	완료
10R	호반써밋 그랜드에비뉴	1,051세대	호반건설	2024년 입주	완료
4R	광명 센트럴 아이파크	1,957세대	HDC현산	2024년 입주	완료
2R	트리우스 광명	3,344세대	대우·한화·포스코	2025년 입주	완료
1R	광명 자이더샵포레나	3,585세대	GS·포스코·한화	2025.12~2026 입주	입주 임박
5R	광명 자이 힐스테이트SK뷰	2,878세대	GS·현대·SK	2027년 입주	공사 중
9R	광명 롯데캐슬 시그니처	1,051세대	롯데건설	2027년 입주	공사 중
11R	힐스테이트 광명	4,291세대	현대건설	2025년 분양	분양 단계
12R	철산역자이	2,097세대	GS건설	2028년 입주	철거 진행

 

⭐ 입주 완료 구역 (7곳)

광명뉴타운의 "1단계 라운드"가 마무리되었습니다. 2020년 16R(아크포레 자이위브) 입주를 시작으로, 2024년4R·10R·14R·15R 4개 구역이 동시에 입주하면서 광명뉴타운이 본격적인 신축 아파트 타운으로 변모했습니다. 2025년에는 2R(트리우스 광명, 3,344세대)이 입주를 마쳤습니다.

•       16R 아크포레 자이위브 (2020 입주, 1,051세대)

•       15R 광명 푸르지오 센트베르 (2024 입주, 1,335세대)

•       14R 광명 푸르지오 포레나 (2024 입주, 1,187세대)

•       10R 호반써밋 그랜드에비뉴 (2024 입주, 1,051세대)

•       4R 광명 센트럴 아이파크 (2024 입주, 1,957세대)

•       2R 트리우스 광명 (2025 입주, 3,344세대)

⭐ 입주 임박 구역 (1곳) — 광명 자이더샵포레나 (1R)

광명뉴타운의 "플래그십" 단지입니다. 광명동 9-8번지에 지상 38층 28개동 3,585세대로 조성되며, GS·포스코·한화 컨소시엄이 시공했습니다. 2025년 12월~2026년 입주 예정으로, 현재 무순위 "줍줍" 청약이 진행 중입니다. 분양가5.58억원 대비 실거래가 8억원대로 2.3~2.5억원의 안전마진이 추정됩니다.

•       위치: 광명동 9-8번지

•       규모: 지하 3층~지상 38층, 28개동, 3,585세대

•       입주: 2025년 12월~2026년

•       핵심 특징: 광명뉴타운 유일하게 목동 학원가 통학차량 운행

•       교통: 7호선 광명사거리역 도보권, 강남 30분

⭐ 공사·분양 진행 구역 (3곳)

2027~2028년 입주 예정인 단지들로, 광명뉴타운의 "2단계 라운드"입니다.

5R 광명 자이 힐스테이트 SK뷰

총 2,878세대, GS·현대·SK 컨소시엄. 용적률 283%, 건폐율 16%로 2027년 7월 준공 예정. 광명동 핵심 입지.

9R 광명 롯데캐슬 시그니처

총 1,051세대, 롯데건설 시공. 2027년 입주 목표. 광명사거리역 접근성 우수.

11R 힐스테이트 광명 (광명뉴타운 최대 규모)

지하 5층~지상 42층, 4,291세대로 광명뉴타운 최대 규모. 현대건설 시공. 광명사거리역 인접. 2025년 하반기 분양 진행, 2028년 입주 목표.

12R 철산역자이

철산3동 위치(광명뉴타운 중 유일하게 광명동이 아닌 철산동). 지하 7층~지상 29층, 2,097세대. GS건설 시공. 철산역 인접. 철거 마무리 단계, 2028년 입주 예상.

Ⅲ. 철산택지 재건축 — 단계별 진행상황

▲ 철산·하안 택지지구 재건축 — 2033년 준공 목표

철산주공 — 광명 재건축의 시발점

철산주공아파트는 1981~1986년 철산동·하안동 일대에 조성된 광명 1세대 아파트 단지입니다. 1~11단지가 5층 저층, 12·13단지가 15층 중층으로 건립됐습니다. 저층 단지들은 대부분 재건축이 완료되었거나 진행 중이며, 중층 12·13단지가 마지막 "퍼즐 조각"으로 남아 있습니다.

철산주공·KBS우성 진행 현황

단지	재건축 후 브랜드	기존 세대	진행 단계	입주 시점
철산주공 1~4단지	두산위브트레지움 등	완료	입주 완료	~2020년
철산주공 7단지	철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지	완료	입주 완료	2022년
철산주공 8·9단지	철산자이 더 헤리티지	통합 재건축	이주 완료, 공사 중	2027년 예상
철산주공 10·11단지	철산자이 브리에르	통합 재건축 약4,500세대	이주 완료, 공사 중	2026년 입주
철산주공 12단지	미정 (시공사 미선정)	1,800세대 (중층)	안전진단 통과, 추진위 결성	2033년 목표
철산주공 13단지	미정 (시공사 미선정)	2,460세대 (중층)	안전진단 D등급, 조합 vs 신탁 갈등	2033년 목표
철산 KBS우성	미정	-	정밀안전진단 통과, 신탁방식 검토	2033년 이후

 

⭐ 완료 단계 (저층 단지)

철산주공 1~4·7단지가 이미 새 아파트로 탈바꿈했습니다. 광명두산위브트레지움(1단지), 위브트레지움(2단지), 철산래미안자이(3단지), 철산 센트럴 푸르지오(4단지), 철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지(7단지) 등이 광명 신축 단지의 핵심을 이룹니다.

⭐ 공사·이주 진행 (8·9, 10·11단지)

두 개의 통합 재건축이 동시에 진행 중입니다.

철산주공 8·9단지 (철산자이 더 헤리티지)

통합재건축으로 진행 중. 관리처분계획 인가 후 이주 완료, 현재 공사 중. 2027년 입주 예상.

철산주공 10·11단지 (철산자이 브리에르)

통합재건축으로 약 4,500세대 대단지 조성. 이주 완료, 공사 중. 2026년 입주 목표로 가장 빠른 진행 중인 철산 재건축.

⭐ 추진 초기 (12·13단지)

철산주공 중층 단지로 "마지막 퍼즐"입니다. 12단지(1,800세대)와 13단지(2,460세대)가 함께 재건축을 추진 중이지만, 사업 방식을 두고 갈등이 진행 중입니다.

철산주공 12단지

•       2018년 3월 예비안전진단 통과

•       2020년 9월 광명시 최초 중층아파트 정밀안전진단 신청

•       2021년 11월 정밀안전진단 D등급 통과

•       GS·포스코·롯데·현대 등 주요 건설사 시공 의향 표시

•       규모: 19개동 12~15층, 22~33평형

철산주공 13단지

•       2020년 10월 정밀안전진단 신청

•       1차 안전진단 45.98점 (수도권 최하위) — 사실상 재건축 확정

•       2025년 1월 "조합방식 vs 신탁방식" 주민 갈등 시작

•       현재 조합방식 2곳 + 신탁방식 1곳 위원회 동시 운영

•       규모: 2,460세대, 철산역 도보권 (광명 최고 입지)

철산 KBS우성

2024년 7월 정밀안전진단 통과 후 교보자산신탁과 MOU 체결. 그러나 현재 신탁방식에 대한 주민 간 이견이 발생한 상황으로 추진이 다소 지연되고 있습니다.

Ⅳ. 하안택지 재건축 — 단계별 진행상황

하안주공 — 광명 재건축의 신주력

하안택지지구는 1989~1990년에 조성된 단지로 하안주공 1~13단지로 구성됩니다. LH가 관리하는 13단지를 제외한 12개 단지가 2024년 7월 정밀안전진단을 통과하면서 광명 재건축의 차세대 주력으로 떠올랐습니다.

하안주공 사업 진행 순서 (광명시 공식)

5 → 3·4 → 12 → 10·11 → 6·7 → 9 → 8 → 1·2 → 14단지 순

하안주공 12개 단지 진행 현황

단지	세대수	방식	진행 단계	비고
하안주공 1·2단지	2,846세대 (통합)	조합방식	추진위 승인(2024.11)	정비구역 지정 입안 제안 준비 중
하안주공 3·4단지	3,566세대 (통합)	신탁 (대한·KB)	정비구역 지정(2025.5)	하안 1번 타자, 사업 가장 빠름
하안주공 5단지	-	신탁	정비구역 지정(2025.5 최초)	시공사 선정 입찰 준비 중(2026.3)
하안주공 6·7단지	-	신탁 (특례)	정비구역 + 사업시행자 동시 지정(2024.12)	신탁사 특례 적용
하안주공 8단지	-	조합방식	추진위 승인(2024.9)	유일하게 5층 동 포함
하안주공 9단지	-	신탁 (특례)	정비구역 + 사업시행자 지정(2024.12)	신탁사 특례 적용
하안주공 10·11단지	-	신탁 (특례)	정비구역 + 사업시행자 지정(2024.12)	통합재건축
하안주공 12단지	-	신탁 (특례)	정비구역 + 사업시행자 지정(2024.12)	부지 일부(5%) 서울시 소유

 

⭐ 하안 1번 타자 — 3·4단지 + 5단지 (정비구역 지정 완료)

2025년 5월 5단지가 하안주공 중 최초로 정비구역에 지정됐고, 3·4단지 통합재건축도 같은 시기 정비구역으로 지정 + 대한토지신탁·KB부동산신탁 컨소시엄을 사업시행자로 지정받았습니다. 두 곳 모두 광명 재건축의 "신주력"으로 부상하고 있습니다.

•       3·4단지: 3단지(2,220세대) + 4단지(1,346세대) 통합, 총 3,566세대

•       5단지: 2026년 3월 시공사 선정 입찰 진행 중 (2차 공고)

•       5단지 특이점: 철산 생활권 + e편한세상센트레빌과 인접

⭐ 신탁사 특례 4곳 — 6·7, 9, 10·11, 12단지

2023년 시행된 "신탁사 특례"에 따라 4개 구역이 2024년 12월 정비구역 지정 + 사업시행자 지정 "동시 고시"를 받았습니다. 이는 일반 정비사업의 단계별 절차를 대폭 단축시키는 효과가 있어 광명 재건축의 가속화를 이끌고 있습니다.

•       6·7단지: 통합재건축

•       9단지

•       10·11단지: 통합재건축

•       12단지: 부지 5%(5,756㎡)가 서울시 소유 — 부지 협의 변수

⭐ 조합방식 추진 (1·2, 8단지)

신탁방식이 대세인 하안주공에서 조합방식을 채택한 단지는 1·2단지(통합)와 8단지뿐입니다.

•       1·2단지: 1단지(1,980세대) + 2단지(866세대) 통합, 추진위 승인 (2024.11)

•       8단지: 추진위 승인 (2024.9), 하안주공 중 유일하게 5층 동 포함

Ⅴ. 광명시 정비사업 통합 일정 로드맵

▲ 광명시 정비사업 향후 일정 — 트리플 교통 호재와 시너지

주요 일정 종합

시점	주요 일정
2007년	광명뉴타운 재정비촉진지구 지정 (13개 촉진구역 + 10개 존치정비 + 1개 존치관리)
2013~2014년	글로벌 금융위기 여파로 6·17·18·19·21R 5개 구역 해제, 이후 추가 5개 구역 해제
2016~2020년	부동산 시장 회복으로 사업 재추진, 16R(아크포레 자이위브) 입주 (2020)
2024년	뉴타운 4R·10R·14R·15R 동시 입주 (총 5,530세대), 하안주공 12개 단지 정밀안전진단 통과
2024.12	하안주공 6·7, 9, 10·11, 12단지 (4곳) 신탁사 특례로 정비구역 + 사업시행자 동시 지정
2025.5	하안주공 3·4, 5단지 정비구역 지정 (하안 1번 타자)
2025년 중	뉴타운 2R(트리우스 광명) 입주, 11R 분양 시작
2025.12	뉴타운 1R(광명 자이더샵포레나, 3,585세대) 입주 임박 / 하안 추가 단지 정비구역 지정
2026년	철산주공 10·11단지(자이 브리에르) 입주, 하안주공 5단지 시공사 선정
2027년	뉴타운 5R(자이 힐스테이트 SK뷰)·9R(롯데캐슬 시그니처) 입주 / 철산·하안 사업시행인가
2028년	뉴타운 11R·12R 입주 → 광명뉴타운 사실상 완성 / 철산·하안 관리처분 인가
2030년	철산·하안 택지지구 재건축 착공 (광명시 목표)
2033년	철산·하안 재건축 준공 (3만 2천여 세대, 약 7만 9천명 거주)

 

광명시청의 공식 목표 (2025.4 발표)

광명시는 2025년 4월 정책브리핑에서 "철산·하안택지지구 재건축 사업이 2033년 준공을 목표로 순항 중"이라고 밝혔습니다. 핵심 일정은 다음과 같습니다.

•       2025년 12월 — 단지별 정비구역 지정 본격화

•       2027년 — 사업시행 인가

•       2028년 — 관리처분 인가

•       2030년 — 착공

•       2033년 — 준공 (3만 2천여 세대, 약 7만 9천명 거주)

용도지역 상향 + 용적률 확대 지원

광명시는 현 사업 부지 평균 용적률 168%로는 사업성이 부족하다는 지적에 따라, 정비계획 수립 시 현행 제2종 일반주거지역을 기준 용적률 220%인 제3종 일반주거지역으로 상향할 수 있도록 행정 지원을 약속했습니다. 통합개발 유도와 용도지역 상향이 광명 재건축 사업성 확보의 핵심 변수입니다.

Ⅵ. 광명 정비사업 권역별 종합 요약

광명시 정비사업은 4개 권역으로 구분됩니다. 각 권역의 현재 단계와 주력 변수를 정리하면 다음과 같습니다.

권역	규모	현재 단계	주력 변수
광명뉴타운 (재개발)	16개 구역 → 11개 진행 약 2만 5천 세대	7곳 입주 / 3곳 공사 / 1곳 분양	2025~2028년 신축 입주 러시
철산택지 (재건축)	13개 단지 → 1·2 / 12·13 잔존	저층 단지 대부분 완료, 12·13 진행	12·13단지 조합 vs 신탁 갈등
하안택지 (재건축)	13개 단지 → 12개 추진(13단지 LH)	정비구역 지정 단계 (다수)	신탁사 특례 활용 → 사업 가속
KTX광명역 권역	일직·소하동 중심	주상복합·상업단지 개발 진행	월판선·신안산선 완공 시 시너지

 

교통 호재 트리플 — 광명 정비사업의 결정적 동력

•       신안산선 — 안산~여의도 연결 (광명 통과), 2025~2026년 개통 예정

•       월판선 — 월곶~판교 연결, 광명에서 판교 직통

•       KTX광명역 — 일직동·소하동 중심 복합단지 개발

•       7호선 — 광명사거리역·철산역 (강남 30분, 여의도 25분 직결)

•       강남순환고속도로 — 30분 내 강남 진입

Ⅶ. 투자자 관점 — 단계별 매수 전략

단계별 매수 추천

【 즉시 매수 가능 (입주권/완성품) 】

•       광명 자이더샵포레나 (1R, 줍줍 청약) — 안전마진 2~2.5억원

•       트리우스 광명 (2R, 2025 입주) — 광명동 핵심 신축

•       광명 센트럴 아이파크 (4R, 2024 입주) — 광명사거리역 인접

【 1~2년 내 입주 (자이 힐스테이트 SK뷰·롯데캐슬 시그니처) 】

•       5R·9R 분양권 매수 — 시세 안정성 + 단기 입주

【 중장기 투자 (3~7년 입주) 】

•       힐스테이트 광명 (11R) — 광명 최대 규모, 분양 2025년 하반기

•       철산역자이 (12R) — 철산역 인접 + 입지 프리미엄

【 장기 투자 (5~10년) 】

•       철산주공 12·13단지 — 광명 최고 입지, 단 조합 vs 신탁 갈등 모니터링 필요

•       하안주공 3·4단지 — 신탁시행, 사업 안정성

•       하안주공 5단지 — 2026 시공사 선정, 1번 타자

매수 시 주의사항

6.     광명은 투기과열지구 — 조합원 지위 양도 제한 등 변수 확인 필수

7.     10·15 부동산 대책 영향권 — 광명도 규제지역 재지정 대상 (2025.10.15)

8.     입주권 vs 분양권 구분 — 매수 대상 권리 명확화

9.     신탁방식 단지 — 시공사 선정 절차 확인

10.  조합 vs 신탁 갈등 단지 — 철산주공 13단지 등 사업 지연 가능성

Ⅷ. 결론 및 시사점

광명시는 1기 신도시가 아니지만 "경기도 재개발·재건축의 우등생"으로 자리잡았습니다. 광명뉴타운 11개 구역 약 2만 5천 세대 + 철산택지 + 하안택지를 합치면 향후 10년간 약 6만 세대 규모의 "신도시급 변화"가 일어날 예정입니다.

2025~2028년이 광명 정비사업의 "제1차 황금기"입니다. 광명뉴타운 1R·5R·9R·11R·12R 동시 입주가 이뤄지면서 약 1만 4천 세대가 시장에 공급됩니다. 이 시기에는 신축 단지 대량 입주에 따른 시세 조정이 변수입니다.

2030~2033년은 "제2차 황금기"입니다. 철산·하안 택지지구 재건축 6,000세대 증가분이 본격 입주합니다. 이 시기에는 광명의 인구가 약 8만 명 추가 유입되며 도시 구조 자체가 변모합니다.

실수요자라면 광명뉴타운 입주 임박 단지(1R·2R)에서 시세 안정성을 확보하시고, 투자자라면 하안주공 정비구역 지정 완료 단지(3·4단지, 5단지) 또는 신탁사 특례 단지(6·7, 9, 10·11, 12단지)를 우선 검토하실 만합니다. 광명의 트리플 교통 호재(신안산선·월판선·KTX광명역)와 결합되면 향후 10년 광명의 부동산 가치는 "경기도 1티어 도시"로의 진입이 가시화될 전망입니다.