장기보유특별공제 즉 장특공제란 무엇인가?
보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 양도차익의 일정액을 공제하여 소득금액을 산출하는 제도를 말한다.
일반 부동산의 경우 3년 보유 시 6%이며, 그 이후 보유기간이 1년마다 2%씩 올라간다. 그리하여 15년 이상 보유시 30%를 공제받게 되는데, 그 이상은 추가되지 않는다.
그리고 1세대1주택이고 양도가액인 12억원 이상으로서 양도소득세가 해당될 경우에는 보유기간과 거주기간으로 나누어 10년 이상인 경우 각 40% 한도로 공제가 된다. 보유기간과 거주기간이 모두 10년이 넘는다면 80%를 공제한다. 여기서 보유기간에 대한 공제율은 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 증가하지만, 거주기간에 대한 공제율은 2년이상 8%부터 적용한다.
<표>장기보유특별공제율
그러나 다음의 경우에는 3년이상 보유한 부동산이라도 장특공제가 적용되지 않는다. 다만 조정대상지역 내 다주택자(입주권·분양권 포함)의 경우 2022.5.9.부터 2024.5.9.까지의 기간 중에 양도하는 경우에는 장기보유특별공제 배제규정이 유예된다. 쉽게 말하면 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우
미등기전매에 의한 양도 – 법 제95조 제2항 및 시행령 제104조 제3항
조정대상지역 2주택 이상 다주택인 경우(일시적 2주택은 제외) - 법 제104조 제7항
조정대상지역 내 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 보유 경우 해당 주택(장기임대주택 등 제외) - 법 제104조 제7항
양도가 12억원 이상인 고가의 1세대1주택으로서 2년 이상 거주요건 미충족시 – 시행령 제159조의4
조합원으로부터 취득한 조합원 입주권 - 법 제95조 제2항
국외자산 – 법 제118조의8
양도소득세 계산 및 장기보유특별공제에 관한 규정은 소득세법과 동법 시행령에 명시하고 있지만 법령에서 대상여부를 찾아내고 판단하는 데는 미로찾기보다 더 어렵다. 시행령에 장기보유특별공제라는 제목의 단일 조문(제159조의4)이 있기는 하지만 여기에는 극히 일부분만 규정하고 있고, 대부분 다른 제목의 조문에 흩어져 있기 때문이다. 따라서 이 조문만으로 쉽게 판단했다가는 낭패를 볼 수도 있다.
장기보유특별공제 배제사유도 위에서 열거한 것처럼 여러 곳에 있지만, 조정대상지역의 장기보유특별공제 배제 규정을 내년 5월 9일까지 유예하는 규정은 제167조의3제1항제12호의2, 제167조의4제3항제6호의2, 제167조의10제1항제12호의2 및 제167조의11제1항제12호에 흩어져 있다.
과거에도 다주택자의 경우에 조정대상지역 내 소재한 주택이 아니었다면 장특공제는 받을 수 있었다. 조정대상 지역이 문제였다. 조정대상지역 내 장특공제 배제와 중과세율 적용문제는 2017년 8·2대책의 산물이다. 그러나 작년부터 아파트 과열이 진정되면서 이제는 수도권에도 서울시내 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고는 조정대상 지역에서 모두 해제되었다.
따라서 ,서울의 4개 구를 제외하고는 다주택이라 해서 장특공제가 제외되지는 않는다. 뿐만아니라 서울의 4개 조정대상지역이라 하더라도 내년 5월 9일까지는 장특공제를 적용받을 수 있다.
또, 장기보유특별공제 배제가 풀리기도 했지만 본래의 세율에 조정대상지역 다주택자에게 가산하던 할증세율도 내년 5월 9일까지 적용이 중지되었다. 이 규정은 향후 주택경기의 상황에 따라 연장될 가능성이 있다.
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