직거래를 통한 매매계약 가격 인하
# 서울 송파구 대단지 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡는 지난 6월 23일 2건의 매매계약이 체결됐다. 그런데 한집은 22억3500만원(16층)에 팔린 데 비해, 나머지 한집은 17억원(18층)에 손바뀜됐다. 같은 단지에 동일 주택형이지만 5억원 이상 차이가 난 이유는 ‘직거래’ 여부였다.
이처럼 동일 단지 내 같은 주택형의 실거래가 차이가 크게 벌어지는 사례가 잇따르고 있다. 공인중개사를 거치지 않는 직거래 방식을 통해 거래 가격이 수억원씩 낮아졌기 때문으로 보인다.
29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 거래(취소 거래 제외) 가운데 직거래는 1385건으로, 이는 작년 상반기(1090건) 대비 약 300건 늘어난 수준이다.
다만 전체 부동산 거래가 늘며, 직거래가 차지하는 비율은 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래는 7875건에서 1만7161건으로 늘었고 직거래 비율은 13.8%에서 8%로 약 5.8%포인트 감소했다.
그동안 원룸·고시원 등 매물 금액이 크지 않은 물건은 중개 수수료를 아끼기 위해 직거래를 하는 사례가 종종 있었다. 그러나, 고가 아파트의 경우 거래 절차가 까다롭고 권리관계도 복잡해 중개사 없는 거래는 흔치 않았다.
소수이긴 하지만, 최근 아파트 직거래가 늘고 있는 이유는 직거래 관련 온라인 사이트가 활성화된 데다, 중고거래 플랫폼 당근나라에도 ‘부동산 직거래’ 카테고리가 생길 정도로 진입장벽이 낮아진데 따른 것으로 보인다.
일례로 지난달 25일 동대문구 전농동 ‘래미안크레시티’ 전용 59㎡는 10억5500만원(8층)에 팔렸고, 같은달 27일 동일 면적 아파트는 직거래를 통해 5억2700만원(7층)에 손바뀜됐다. 송파구 가락동 ‘삼환가락’ 전용 121㎡는 이달 12일 9억6200만원(8층)에 직거래됐다. 2021년 12월 발생한 직전 거래 가격은 17억2000만원(9층)이었다.
이달 3일에는 강동구 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’ 전용 102㎡가 8억500만원(2층)에 직거래됐는데 이 거래가격은 이틀 전 팔린 같은 면적 8층 거래 가격(13억9800만원)보다 6억원이나 낮은 수준이다. 저층가구인 것을 고려해도 적지 않은 가격 차이다.
통상 아파트 직거래는 가족 등 특수관계인 간 증여 목적 거래라는 분석이 많다. 현행법상 시가와 거래대가의 차액이 시세의 30% 또는 3억원보다 낮으면 정상 거래로 인정해 증여세를 부과하지 않는다.
일각에서는 직거래와 관련, 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 의견이 나온다. 주변 시세보다 싸게 계약하는 경우가 대부분이기 때문이다.
이에 정부는2021년 11월 실거래분부터 해당 거래가 직거래인지 중개 거래인지 실거래가 시스템에서 공개하고 있다. 중개 거래라면 중개사 소재지 정보까지 제공하고 있다.
그럼에도 불법 의심 거래가 끊이질 않자 정부는 올해 10월까지 시세를 왜곡하는 편법 증여 차단하기 위해 특수관계인 간 이상 고·저가 직거래에 대한 고강도 기획조사를 벌이고 있다.
3차례에 걸쳐 조사를 진행하면서 결과가 나오는 대로 발표와 함께 편법증여, 명의신탁 등 위법 의심행위가 발견되면 즉시 국세청과 경찰청, 지자체 등 관계기관에 통보해 엄중 조치할 방침이다.
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