동대문구 재개발핵심 매도 물건 정리

🏆 동대문구 재개발

핵심 매도 물건 정리

이문·휘경뉴타운 + 청량리·전농·답십리 매물 종합 분석

✅ 이 자료에서 다루는 내용    1. 동대문구 재개발 시장 개요와 GTX 호재   2. 이문·휘경뉴타운7개 구역 매물 시세   3. 청량리·전농·답십리뉴타운 매물 분석   4. 핵심 매도 물건 TOP 5 추천   5. 입주권·조합원 매물 시세 종합표   6. 신축 단지 신고가 동향   7. 매수 시 필수 체크리스트   8. 모아타운 등 소규모 정비사업 정보

 

제1장. 동대문구 재개발 시장 개요

📍 왜 동대문구 재개발인가?

동대문구는 청량리역을 중심으로 한 강북판 강남역으로 변화하고 있습니다. GTX-B·C노선 확정, 이문·휘경뉴타운 14,000세대 미니 신도시화, 청량리역 광역환승센터 등 굵직한 호재가 동시 진행되며 서울 동북권 최대 교통·주거 중심지로 부상하고 있습니다.

 

동대문구 4대 핵심 호재

•  청량리역 → 10개 노선 통과 (1호선·경의중앙선·경춘선·KTX·GTX-B·C·면목선 등)

•  이문·휘경뉴타운 → 약 14,000~17,000세대 미니 신도시 조성

•  청량리역 광역환승센터 → 강북판 강남역화

•  신이문역세권 복합개발 + 외대앞역 북부 신설

 

🗺️ 동대문구 3대 재개발 권역

권역	주요 사업장	성격
이문·휘경뉴타운	이문1·2·3·4구역, 휘경1·2·3구역	동북권 최대 신도시급
청량리뉴타운	청량리 4·6·7·8·9구역, 용두1구역	초고층 주상복합 + 환승 허브
전농·답십리뉴타운	전농 8·9구역, 답십리 17구역	안정된 실거주 + 1호 모아타운

 

📊 동대문구 재개발 거래 동향 (2025~2026)

💰 동대문구 매매 거래 폭증    • 2025년 2분기 동북권 3개구(동대문·중랑·노원) 거래 2,191건(전 분기 대비 +70%)   • 청량리역 일대 60층 이상 주상복합 신고가 행진   • 청량리 한양수자인84㎡ → 16억 3,000만 원 신고가 (2025.8)   • 2개월 만에 1.6억 원 상승 (14.7억 → 16.3억)   • 이문아이파크자이 84㎡ 입주권 → 15억 9,000만 원 신고가   • 휘경자이디센시아 59㎡ 입주권 → 12억 원 신고가

 

제2장. 이문·휘경뉴타운 7개 구역 매물 시세

🏙️ 이문·휘경뉴타운 개요    • 2006년 10월 이문·휘경동 일대 뉴타운 지정   • 7개 구역으로 분할(이문 1~4구역, 휘경 1~3구역)   • 완공 시 약 14,000~17,000세대 동북권 미니 신도시   • 청량리뉴타운(3,470가구)의 4배 규모   • 1호선 외대앞역·신이문역·회기역 다중 역세권

 

📋 이문·휘경뉴타운 7개 구역 종합 현황

구역	현황	단지명/시공사	세대수
이문1구역	입주 완료 (2025.3)	래미안 라그란데 / 삼성물산	약 3,069세대
이문2구역	정비구역 해제 → 역세권 시프트 재지정	신이문역세권 도시정비형	1,265세대
이문3구역	입주 (2025.11 예정)	이문 아이파크자이 / 현대산업+GS건설	4,321세대
이문4구역	철거 진행 중 (2025.9~)	(미정) 이문뉴타운 마지막 퍼즐	약 3,541세대
휘경1구역	입주 완료	휘경 한진해모로 / 한진중공업	299세대
휘경2구역	입주 완료	휘경 SK뷰 / SK에코플랜트	900세대
휘경3구역	입주 (2025.6~)	휘경자이디센시아 / GS건설	1,792세대

 

⭐ TOP 1  이문4구역 - 마지막 퍼즐 + 미래 대장주

🏆 추천 이유    • 이문·휘경뉴타운 마지막 퍼즐 (희소성 최강)   • 2025년 9월 철거 진행 시작→ 사업 가시화   • 중랑천 변 입지 + 신설 초등학교 → '초품아' (초등학교를 품은 단지)   • 신이문역 역세권 복합개발 직접 수혜   • 이문·휘경뉴타운 대장 단지 후보   • 안전마진 약 2억 원 (일반분양가 17~18억 vs 매수가 15~16억)

 

핵심 데이터

항목	내용
사업 단계	철거 공사 진행 중 (2025.9~)
통합심의 통과	2025.9.4 (건축·경관·교통·공원)
조합설립인가	2017년
뉴타운 지정	2006년 (서울 3차 뉴타운)
입지	중랑천 변 + 신이문역 역세권

 

매물 시세 (2025.9 기준)

항목	금액
조합원 매물 프리미엄	7~8억 원 (2025.3 5억대 → 6개월 +2억)
초기 투자금	약 11억 원 정도
조합원 분양가 (84㎡)	8억 4,200만 원
최종 매수가격 (84㎡)	15~16억 원 사이
일반분양가 예상 (84㎡)	17~18억 원
안전마진	약 2억 원

 

⭐ TOP 2  이문3구역 - 이문 아이파크자이 (입주 임박)

🏆 추천 이유    • 2025년 11월 입주 예정 → 신축 프리미엄 본격 형성기   • 4,321세대 대단지(1호선 외대앞역 초역세권)   • HDC현대산업개발 + GS건설 컨소시엄   • 약칭 '이아자' (이문 아이파크자이)   • 전국 최초 결합개발지 (이문3-1 + 3-2)

 

핵심 데이터

항목	내용
사업 단계	입주 예정 (2025.11)
시공사	HDC현대산업개발 + GS건설
단지 규모	1단지 10개동 + 2단지 9개동, 최고 41층
전체 세대수	4,321세대 (일반분양 1,641세대)
입지	외대앞역 초역세권

 

매물 시세

면적	거래가/호가	거래 시점
전용 84㎡ 입주권	15억 9,000만 원 (신고가)	2025.9
전용 59㎡ 입주권	13억 5,000만 원	2025.7
프리미엄(P)	분양가 대비 상당 폭 상승	2025년 지속 상승

 

⭐ TOP 3  이문1구역 - 래미안 라그란데 (입주 완료)

🏆 추천 이유    • 2025년 3월 입주 완료 → 신축 안정성 확보   • 약 3,069세대 대단지 (삼성물산 래미안)   • 1호선 외대앞역 + 천장산 자연환경   • 이문·휘경뉴타운 첫 입주로 입지 평가 검증

 

핵심 데이터

항목	내용
사업 단계	입주 완료 (2025.3)
시공사	삼성물산 (래미안)
입지	외대앞역 + 천장산
거래 자유도	★★★★ 신축 매매 자유

 

매물 시세 (2025.9 기준)

면적	거래가/호가
전용 59㎡ 매매가	12억 9,000만 원
전용 84㎡ 매도호가	17억 원
거래 활성화	신축 매매 + 전세 거래 활발

 

⭐ TOP 4  휘경3구역 - 휘경자이디센시아 (입주 90%)

🏆 추천 이유    • 2025년 6월 말 입주 시작, 입주율 90% 돌파   • 1,792세대 대단지 (GS건설 자이)   • 1호선 회기역 인근, 외대 캠퍼스 인접   • 휘경 1·2구역과 함께 휘경 트리플 신축 단지 형성

 

핵심 데이터 + 매물 시세

항목	내용
사업 단계	입주 진행 중 (2025.6~, 입주율 90%+)
시공사	GS건설 (자이 디센시아)
단지 규모	1,792세대
전용 59㎡ 입주권	12억 원 (2025.5 최고가)

 

⭐ TOP 5  신이문역세권 (이문2구역 부활)

🏆 추천 이유    • 2014년 정비구역 해제 → 2024년 역세권 시프트로 부활   • 도시정비형 재개발 (역세권 장기전세주택 시프트)   • 지하 4층 ~ 지상 40층, 1,265가구   • 신이문역 초역세권→ 신이문역 복합개발 직접 수혜   • 신이문2역세권 별도 추진 → 추가 호재

 

제3장. 청량리뉴타운 매물 분석

🚉 청량리뉴타운 개요

청량리뉴타운은 60층 이상 초고층 주상복합 단지가 들어서며 동대문구 시세를 견인하는 핵심 권역입니다. GTX-B·C 호재+ KTX·1호선·경의중앙선·경춘선 등 다중 환승역 입지로 강북판 강남역으로 평가받습니다.

 

📋 청량리뉴타운 주요 사업장

구역	현황	비고
청량리4구역	입주 완료	한양수자인 청룡림(60층 주상복합)
청량리6구역	사업 추진 중	도시정비형
청량리7구역	공사 진행	롯데캐슬 하이루체
청량리8구역	사업 추진 중	—
청량리9구역	사업 추진 중	—
용두1구역(4지구)	사업시행계획 인가 (2026.4)	관처 임박
답십리17구역	입주 점검 중	신축 입주 예정
신설1구역	사업인가 임박	관처 단계 진입

 

청량리 한양수자인 시세 (2025.8)

•  전용 84㎡ 9층 → 16억 3,000만 원 (신고가)

•  전용 84㎡ 33층 → 14억 7,000만 원 (2025.6)

•  2개월 만에 1.6억 원 상승 → 청량리 매매가 급등 추세

 

제4장. 전농·답십리뉴타운 매물 분석

🏘️ 전농·답십리뉴타운 개요

2003년 11월 전농·답십리뉴타운으로 지정된 후 5개 촉진구역 중 4개 구역이 사업을 완료했습니다. 현재 전농8구역이 사업 진행 중이며, 답십리는 1호 모아타운까지 확장되며 다양한 정비사업이 진행되고 있습니다.

 

전농8구역 (롯데건설 시공)

•  2005년 9월 추진위 구성 / 2008년 7월 정비구역 지정

•  2021년 12월 조합 설립 (사업 본격화)

•  2024년 2월 정비계획 변경 결정

•  2024년 8월 롯데건설 시공자 선정

•  현재 건축심의 + 사업시행인가 준비 중

 

전농9구역 (현대엔지니어링 시공)

•  공공재개발 방식

•  시공자: 현대엔지니어링

•  동대문구 공공재개발 핵심 사업장

 

답십리 모아타운 (동대문구 1호)

•  위치: 답십리동 489 일대

•  총 면적: 약 5.5만㎡ / 제2종 일반주거지역

•  입지: 답십리역 역세권

•  기존 노후 다세대·다가구 밀집 → 모아타운 정비

 

제5장. 동대문구 재개발 매물 시세 종합표

💰 신축·입주권 시세 (2025년 기준)

단지/구역	면적	거래가/호가	비고
이문 래미안 라그란데 (이문1)	84㎡	17억 원 (호가)	신축 입주 완료
이문 래미안 라그란데 (이문1)	59㎡	12억 9,000만 원	2025.9 거래
이문 아이파크자이 (이문3)	84㎡	15억 9,000만 원	신고가, 2025.9
이문 아이파크자이 (이문3)	59㎡	13억 5,000만 원	2025.7
휘경자이디센시아 (휘경3)	59㎡	12억 원	최고가, 2025.5
청량리 한양수자인 청룡림	84㎡	16억 3,000만 원	신고가, 2025.8
이문4구역 조합원 매물	84㎡	15~16억 원	프리미엄 7~8억

 

💎 구역별 진입 비용 비교

구역	단계	초기 투자금
이문4구역	철거 중	약 11억 원 (P 7~8억 + 분양가)
이문3구역	입주 임박	13~16억 원 (입주권)
이문1구역	입주 완료	13~17억 원 (신축 매매)
휘경3구역	입주 진행	12~15억 원 (입주권)
전농8구역	관처 임박	조합원 매물 진입 가능
답십리 모아타운	정비 단계	초기 진입 가능 (저렴)

 

제6장. 핵심 매도 물건 TOP 5 종합 추천

순위	구역/단지	추천 포인트	필요 자금
TOP 1	이문4구역	마지막 퍼즐 + 안전마진 2억	약 11억
TOP 2	이문3구역 (이아자)	2025.11 입주, 신축 프리미엄	13~16억
TOP 3	이문1구역 (라그란데)	신축 안정성, 외대앞역	12~17억
TOP 4	휘경3구역 (자이디센시아)	입주율 90%+, 회기역	12~15억
TOP 5	신이문역세권 (이문2 부활)	역세권 시프트, 호재 직접 수혜	다양

 

🎯 투자 목적별 추천

① 안정 진입 (관처 임박~입주 직전)

•  이문3구역 - 2025.11 입주 임박

•  이문1구역 - 신축 매매로 안정

•  휘경3구역 - 입주율 90%+ 안정

•  청량리 한양수자인 - 60층 신축 검증

 

② 중기 성장

•  이문4구역 - 안전마진 2억, 마지막 퍼즐

•  전농8구역 - 관처 임박 단계

•  청량리 7·8·9구역 - 청량리 호재 직접 수혜

 

③ 초기 진입 (저렴)

•  신이문역세권 - 역세권 시프트 부활 단계

•  답십리 모아타운 - 1호 모아타운 정비

•  청량리 9·8구역 - 사업 초기

 

📌 동대문구 재개발 매물 매수 핵심 체크리스트    □ 사업 단계 확인 (정비계획 → 조합설립 → 시행인가 → 관처 → 착공)   □ 토지거래허가구역 적용 여부 (일부 적용)   □ 6.27 대책 적용 (자금조달 가능성)   □ 다주택자 취득세 중과 (8~12%) 시뮬레이션   □ 양도인 보유·거주 요건 (관처 후 매물)   □ 분담금 시뮬레이션 (조합원 분양가 + 추가 분담)   □ 정비사업 정보몽땅 사업장 검증   □ 시공사 신뢰도 + 브랜드 가치   □ GTX-B·C 호재 일정 확인   □ 향후 5~10년 보유 가능 자금 여력   □ 재개발 전문 공인중개사·세무사 상담

 

제7장. 동대문구 호재 정리 (2026~2036)

🚄 교통 호재

•  GTX-B 노선: 청량리역 → 잠실·신도림 30분 이내

•  GTX-C 노선: 청량리역 → 강남 10분대

•  청량리역 광역환승센터 (10개 노선 통과)

•  면목선 경전철: 2025.6 예비타당성 통과

•  신이문역 역세권 복합개발

•  외대앞역 북부 역사 신설

 

🏗️ 개발 호재

•  청량리역 일대 60층 이상 초고층 주상복합 단지

•  이문·휘경뉴타운 14,000~17,000세대 미니 신도시

•  청량리뉴타운 3,470가구 정비

•  전농·답십리뉴타운 5개 촉진구역 정비

•  답십리 1호 모아타운 등 소규모 정비사업 활성화

 

부록. 정보 확인처

사이트	용도
정비사업 정보몽땅 (cleanup.seoul.go.kr)	사업장별 진행상황 공식 확인
동대문구청 (ddm.go.kr)	구청 재개발/재건축 페이지
국토부 실거래가 (rt.molit.go.kr)	조합원·입주권 실거래가
호갱노노·아실·KB부동산	매물 시세·동향
대법원 경매정보 (courtauction.go.kr)	경매 입주권 매물 검색
서울 열린데이터광장	재개발/재건축 데이터셋

 

맺음말

동대문구는 청량리역을 중심으로 한 GTX 호재와 이문·휘경뉴타운 14,000세대 신도시 조성으로 서울 동북권 최대 변화 지역으로 부상하고 있습니다. 청량리 한양수자인 84㎡가 16억 3천만 원 신고가를 기록하며 동대문 시세를 끌어올리고 있고, 이문·휘경뉴타운 입주권은 12~16억 원대로 형성되어 있습니다.

 

특히 이문4구역은 마지막 퍼즐이라는 희소성과 안전마진 2억 원의 매력으로 가장 주목받는 사업장입니다. 이문3구역(이문 아이파크자이)은 2025년 11월 입주 임박으로 신축 프리미엄 본격 형성 단계이며, 전농8구역은 관처 임박으로 진입 마지막 기회입니다.

 

그러나 이문 84㎡ 신축 17억 원대로 진입 부담이 커진 상황에서, 6.27 대책으로 다주택자 자금조달이 어려워졌습니다. 1주택 갈아타기 또는 실거주 목적의 진입이 현실적이며, 매수 전 반드시 다음 4가지를 점검해야 합니다.

•  매물의 거래 가능 요건 (양도인 보유·거주 요건)

•  토지거래허가 신청 가능 여부

•  자기자본만으로 매수 가능한 자금 여력

•  분담금 + 세금 부담 종합 시뮬레이션

 

재개발 전문 공인중개사·세무사·법무사와의 상담은 선택이 아닌 필수입니다.

 

※ 본 자료의 매물 시세는 2025~2026년 공개 보도 자료 기준으로, 실제 매매가는 매물의 입지·면적·층수·향·관리상태 등에 따라 큰 편차가 발생합니다. 투자 결정 시 반드시 현장 임장과 다수의 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.

 

 

 

마포구 재개발완전 정리 가이드